Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2013 по делу n А12-4368/12. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone];

факс: [phone], http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-4368/12

11 июля 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2013 года

Полный текст постановления изготовлен 11 июля  2013 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Камериловой В.А., Лыткиной О. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  Чернышовым И.И.,  

при участии в судебном заседании Неженцевой Ольги Юрьевны - паспорт,  и её представителя – Журба А.В., действующего на основании доверенности от 26 декабря 2011 года,

рассмотрев апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение арбитражного суда Волгоградской области от 02 ноября 2012 года по делу № А12-4368/2012, принятое судьёй Миловановой И.В.,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Неженцевой Ольги Юрьевны,

к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг»

о признании преимущественного права на приобретение встроенного нежилого помещения и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

 Индивидуальный предприниматель Неженцева Ольга Юрьевна (далее по тексту - истец, предприниматель, ИП Неженцева О.Ю.) обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее по тексту – АПК РФ), к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее по тексту – ответчик, департамент) о:

- признании преимущественного права на приобретение встроенного нежилого помещения общей площадью 29,6 кв.м. (1 этаж), расположенное по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. им. Столетова , 32;    

-  урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества на встроенное нежилое помещение площадью 29,6 кв.м. (1 этаж), расположенное по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. им. Столетова, 32 следующим образом:

Пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: «Продавец продает, а покупатель приобретает встроенное нежилое помещение площадью 29,6 кв.м. (1 этаж), расположенное по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. им. Столетова , 32.

Пункт 1.3. договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 373 382,04 (триста семьдесят три тысячи триста восемьдесят два рубля четыре копейки) (без учета НДС).

Пункт 1.5. договора изложить в следующей редакции: «Перечень помещений и их площадей, технический паспорт помещений, подлежащих продаже, прилагаются к договору, являются его неотъемлемыми частями (приложение 1).

Пункт 2.1.7. договора изложить в следующей редакции: «зарегистрировать переход права собственности на объект нежилого фонда и обременение настоящего договора залогом в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области на позднее, чем в двух месячный срок с момента настоящего договора и представить копии свидетельства о регистрации права продавцу.»

Пункт 5.5. договора изложить в следующей редакции: «За нарушение пунктов 1.9. настоящего договора покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 5% от стоимости объекта недвижимого имущества указанной в п.1.3 настоящего договора. Штраф уплачивается покупателем в течении пяти рабочих дней с момента получения от продавца письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает покупателя от выполнения его обязательств по настоящему договору».

Пункт 5.6. договора изложить в следующей редакции: «В случае нарушения покупателем хотя бы одного из требований, указанных в п.п.2.1.1,  2.1.2, 2.1.4 -2.1.6. настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в сумме соразмерной причиненному ущербу нанесенному нежилому помещению».

Пункт 7.3. договора изложить в следующей редакции: «В случае расторжения договора по вине покупателя и невозможности возврата объекта нежилого фонда продавцу в натуре ввиду его уничтожения или повреждения, по вине покупателя установленный, вступившим в законную силу решением суд в соответствии с действующим законодательством РФ и делающим невозможной дальнейшую эксплуатацию без проведения капитального ремонта, покупатель выплачивает продавцу полную проданную цену объекта, согласно п.1.3. настоящего договора, в течении 3-х месяцев и производит полный капитальный ремонт объекта.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 02 ноября 2012 года заявленные исковые требования были удовлетворены в полном объёме, так же с  департамента взысканы:

-  в пользу истца расходы по оплате: государственной пошлины в сумме         4 000 рублей, судебной экспертизы в размере 37 000 рублей и услуг представителя в сумме 20 000 рублей;

- в пользу общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза»  денежные средства в сумме 5 000 рублей.

Ответчик, не согласившись  с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил данное решение отменить в части  урегулирования разногласий по пункту 1.3 договора, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований истца в данной части, оставив пункт 1.3 договора в редакции департамента.

Истец, в соответствии со статьёй 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2013 года представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно доводам, которого просил оставить данное решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора -  общество с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» в нарушение данных требований отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.

Согласно пункту  25 постановления Пленума ВАС РФ  от 28.05.2009  № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении  части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в  части 4 статьи 270 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё,  оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что она не подлежит удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, протоколом от 15 июня 2011 года № 12 комиссия по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества приняла решение о приватизации спорного помещения путём предоставления заявителю преимущественного права приобретения арендуемого объекта, поскольку арендатор соответствует условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

На основании указанного решения, 15 июля 2011 года, ответчик направил истцу - ИП Неженцевой О.Ю. - субъекту малого и среднего предпринимательства, предложение о заключении договора купли-продажи имущества, а также его проект, который последним был рассмотрен и 23 августа 2011 года передан обратно с протоколом разногласий на него, в том числе в части площади и цены.

 Департамент, в свою очередь, 02 сентября 2011 года направил протокол согласования к протоколу разногласий, приняв спорные условия договора в редакции продавца.

Истец, 13 декабря 2011 года в адрес ответчика направил протокол разногласий к вышеуказанному договору купли-продажи объекта муниципального имущества с мотивированными пояснениями по существу разногласий.

Департамент, письмом от 13 января 2012 года №12, отказал в рассмотрении по существу обращения заявителя о согласовании разногласий в связи с невозвращением в адрес департамента подписанных с протоколом разногласий договора купли-продажи недвижимого имущества.

            В связи с неурегулированием сторонами возникших разногласий в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд  Волгоградской области с настоящим уточнённым исковым заявлением в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 445, статьи 446 ГК РФ, Федерального закона от 22 июля 2008 года  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее по тексту - Закон №159-ФЗ), пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»,  признал за истцом преимущественное право на приобретение встроенного нежилого помещения общей площадью 29,6 кв.м. (1 этаж), расположенное по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. им. Столетова, 32 и урегулировал  разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи данного объекта муниципального имущества, приняв спорные пункты договора в редакции истца.

Департамент, обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции в части урегулирования разногласий по пункту 1.3 договора принятого в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 373 382,04 (триста семьдесят три тысячи триста восемьдесят два рубля четыре копейки) (без учёта НДС), указывает на принятие данного пункта договора в его редакции «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 898 700 (восемьсот девяносто тысяч семьсот  рублей) (без учёта НДС)».

При этом заявитель жалобы в обоснование указанной им цены ссылается на представленный в материалы дела отчет от 16 июня 2011 года №Н-077/2011, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Рос-Консалтинг» об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 26 кв. м. (1-й этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. им. Столетова, д. 32. согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 898 700 рублей (без учёта НДС) (листы дела 1 – 106 тома 2).

Апелляционная коллегия не принимает данный довод апелляционной жалобы, на основании следующего.

Закон №159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1).

Согласно части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Арбитражным судом первой инстанции установлено и департаментом не оспаривалось, что ремонт спорного помещения произведён истцом с согласия арендодателя  - администрации Красноармейского района Волгограда.

С учётом изложенного, арбитражный суд первой инстанции, применяя названную норму права и уменьшая выкупную цену спорного имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из её императивного характера.

 Так, при рассмотрении дела судом первой инстанции по ходатайству истца, была назначена судебная экспертиза отчёта № Н-077/2011 от 16 июня 2011 года на предмет его соответствия Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, определения фактической площади спорного помещения, его действительной стоимости и стоимости неотделимых улучшений этого помещения, произведённых истцом, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» и согласно которой (экспертное заключение №09-06/12 СТЭ – листы дела 4 – 100 тома 3), эксперты не ответили на все поставленные вопросы, указав при этом, что они выходят за рамки компетенции экспертов.

В связи с чем, по ходатайству истца, определением арбитражного суда Волгоградской области от 28 августа 2012 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Трейд-Сервис», с постановкой тех же вопросов, что и при первоначальной экспертизе.

По результатам повторной экспертизы, в материалы дела было представлено заключение эксперта от 11 сентября 2012 года №13-09/2012 (листы дела 2 – 88 тома 4), согласно выводам которого:

-