Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2013 по делу n А57-2141/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

204 от 22.02.2012 путем указания в качестве срока аренды земельного участка 49 лет, а также обязания администрации г. Саратов в течение одной недели со дня внесения изменений в части срока аренды земельного участка в постановление N 204 от 22.02.2012 заключить с ИП Кузнецовым А.О. договор аренды земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки, сроком на 49 лет.

Изложенные обстоятельства явились основанием для передачи истцом возникших разногласий по пункту 2.1., пункту 4.1.1, подпункту 4) пункта 4.1.2., последнему абзацу пункта 4.1.2., разделу 7 и пункту 9.5. проекта договора на рассмотрение арбитражного суда.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как правильно указал суд первой инстанции,  между истцом и ответчиком не было достигнуто согласия по поводу формулировки отдельных пунктов договора аренды земельного участка, в частности, пункта 2.1., устанавливающего срок аренды с 03.07.2012 по 03.07.2015 (3 года).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.На основании пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации максимальные (предельные) сроки договора аренды имущества могут устанавливаться только законом.

Порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, определен положениями статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решения.

Решением Саратовской городской Думы от 07.07.2010 N 53-632 утверждено Положение о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Город Саратов», для целей, не связанных со строительством.

Из анализа правовых норм статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и Положения о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Город Саратов», для целей, не связанных со строительством, следует, что названные нормативные акты регламентируют порядок приобретения прав на земельные участки, при этом, не содержат норм, в силу которых орган местного самоуправления наделен правом при принятии властно-распорядительного акта о предоставлении земельного участка устанавливать в одностороннем порядке срок аренды.

Как правильно указал суд первой инстанции в рассматриваемом случае срок предоставления ИП Кузнецову А.О. земельного участка в аренду (3 года) установлен властно-распорядительным актом, которым администрация муниципального образования «Город Саратов» неправомерно расширила сферу усмотрения публичного органа, что привело к конфликту интересов, в связи с чем, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 года по делу N А57-15408/2012 он был признан недействительным в части установления трехлетнего срока аренды испрашиваемого индивидуальным предпринимателем земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки.

Пунктом 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что субъективные права могут быть ограничены по известным и достаточно весомым основаниям.

Публичные интересы, перечисленные в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, могут оправдывать правовые ограничения прав и свобод, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату, цели одной рациональной деятельности органов власти не могут служить основанием для ограничения прав и свобод.

Из этого общего правила, во всяком случае, следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания, которые не могут быть иными, чем те, которые указаны в статье 55 Конституции Российской Федерации.

Ответчики в материалы дела какие-либо доказательства о невозможности заключения договора на 49 лет не предоставили.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том,  что условия пункта 2.1. договора в редакции истца согласуются с требованиями норм гражданского и земельного законодательства, в связи с чем, в целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 подлежит принятию в следующей редакции: "2.1. Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля 2061 года".

Кроме того, истец не согласен со следующей редакцией подпункта 4) пункта 4.1.2. договора аренды, предусматривающей право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае: "4) совершения арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка".

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в выборе условий договора

Требование арендодателя о включении в договор ответственности за совершение арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка в виде досрочного расторжения договора не основано на обязательных правилах, предусмотренных законом.

Кроме того, в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Следовательно, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для расторжения договора, пока суд не квалифицирует такое нарушение существенным. По смыслу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно.

Поскольку истец не согласен на заключение договора, содержащего условие, не являющееся для него обязательным, спорный подпункт договора нарушает положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11, суд первой инстанции пришел к правильному  выводу об исключении данного пункта из текста проекта договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012.

Кроме того, между сторонами возникли разногласия по последнему абзацу пункта 4.1.2. проекта договора, изложенного ответчиком в следующей редакции: "Договор аренды может быть расторгнут, также, при нарушении арендатором других условий договора (неисполнение арендатором обязанностей), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации".

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлен особый порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет. По требованию арендодателя расторжение такого договора возможно лишь при существенном нарушении договора арендатором и по решению суда. Однако, как указывалось выше, согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. При этом, общая норма статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях изменения и расторжения договора гласит: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным нарушением условий договора, как изложено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11, признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, сам факт нарушения какого-либо условия договора не будет являться существенным без указания на то суда.

С учетом изложенного, суд рассматривает предусмотренное в последнем абзаце пункта 4.1.2. проекта договора вышеуказанное условие о возможности