Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2013 по делу n А12-1885/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-1885/2013

11 ноября 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена   05  ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен  11  ноября 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Жаткиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  Богатырёвой Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг»

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2013 года по делу № А12-1885/2013, принятое судьей Савченко Н.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ювента – М» (400033, г. Волгоград, ул. Богомольца, д. 9, ОГРН 1023402463314, ИНН 3441012559),

к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Волгодонская, д. 16, ОГРН 1023403446362, ИНН 3444074200),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» (400006, г. Волгоград, ул. Дегтярева, д. 19, ОГРН 1033400118388, ИНН 3441024402),

об урегулировании разногласий при заключении договора купли – продажи,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Ювента – М» Зеленцова В.В., действующего по доверенности от 28.10.2013,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ювента-М» (далее – ООО «Ювента-М», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества.

           В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, указал редакцию пункта 1.3 договора с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, а также просил пункты 5.3, 5.5, 5.6, 7.3 из договора исключить.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2013 года заявленные требования ООО «Ювента-М» удовлетворены, разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества встроенного нежилого помещения площадью 115,90 кв. м (1-й этаж), расположенного по адресу г. Волгоград, Тракторозаводский район, ул. им. Н. Отрады, 15, между ООО «Ювента-М» и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, урегулированы.

   Пункт 1.3. договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 3 014 000 руб. (без учета НДС)».

   Пункты 5.3, 5.5., 5.6, 7.3 из текста договора купли-продажи объекта муниципального имущества встроенного нежилого помещения площадью 115,90 кв. м (1-й этаж), расположенного по адресу г. Волгоград, Тракторозаводский район, ул. им. Н.Отрады, 15, исключены.

   В удовлетворении требования о взыскании 30 000 руб. судебных расходов отказано.

   С Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гарант» взыскано 40 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы указывает на то что, судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права и неправильно применены нормы материального права, а также судом первой инстанции в качестве доказательства принято экспертное заключение № 27-2013, которое, по мнению подателя жалобы, не может являться надлежащим доказательством, так как при проведении экспертизы допущены грубейшие математические ошибки, приведшие к неверным расчётам и уменьшению в свою очередь рыночной стоимости объекта.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

   Как видно из материалов дела Комиссией по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества (протокол № 20 от 09.11.2012), принято решение о предоставлении истцу преимущественного права приобретения арендуемого встроенного нежилого помещения площадью 115,90 кв. м (1-й этаж), расположенного по адресу г. Волгоград, Тракторозаводский район, ул. им. Н. Отрады, 15.

   В порядке реализации преимущественного права ответчик 20.11.2012 в адрес истца направил для подписания договор купли-продажи объекта муниципального имущества, который последним получен и подписан с протоколом разногласий относительно предложенной цены выкупа.

Истец посчитал рыночную стоимость завышенной и в протоколе разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального имущества предложил ответчику определить цену спорного встроенного нежилого помещения   (пункт 1.3) равной 2 203 000 руб., а также предложил исключить из текста договора пункты 5.3, 5.5, 5.6, 7.3.

   Таким образом, основанием для обращения ООО «Ювента-М» в суд с требованием об урегулировании разногласий по спорному договору в порядке пункта 2 части 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации стало отклонение ответчиком условий последнего, изложенных в протоколе разногласий.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральными законами от 29.07.1998 № 135-ФЗ и от 22.07.2008 № 159-ФЗ, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.

Договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что  при отклонении протокола разногласий (в случае недостижения сторонами согласия по условиям договора) либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При этом с одной стороны истец не лишен возможности корректировать требования (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а ответчик может представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований (в том числе и измененных истцом). Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

            В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

            ООО «Ювента-М» (покупатель) является многолетним арендатором (с 1996 года) нежилого помещения,  расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, ул.им. Николая Отрады, 15, решило воспользоваться своим правом льготного выкупа данного нежилого помещения, предусмотренным Федеральным законом № 159-ФЗ.

При заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества возникли разногласия относительно предложенной цены выкупа и договорной ответственности.

Пунктом 1.3. договора купли-продажи в редакции продавца предусмотрена цена продажи объекта в размере 4 532 000,00 (четыре миллиона пятьсот тридцать две тысячи) рублей без учета НДС.

Покупатель считает, что стоимость нежилого помещения, предложенная продавцом явно завышена и не должна составлять более чем 2 302 000 руб. (с учетом НДС, то есть за 19 861,94 руб. за 1 кв. метр помещения), что согласуется с продажей аналогичных объектов в этом доме, при этом ссылается на  отчет об оценке спорного имущества от 21.11.2012 № 037-2012 по состоянию на 21.11.2012, в котором оценщик (ИП Ускова  И.В.) пришел к выводу о том, что стоимость объекта с учетом НДС составляет 2 302 000,0 руб. (без учета НДС                                     1 866 949,15 руб.)

            В соответствии со статьёй 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

           Согласно буквальному содержанию нормативных положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, данные положения содержат в себе императивное правило о том, что выкупная цена муниципального имущества для целей его приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства должна определяться в размере рыночной стоимости арендованного имущества, определенной независимым оценщиком.

           Положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающие обязательность не только самого факта оценки отчуждаемого муниципального имущества, но и определенной по результатам ее проведения величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества, определенной независимым оценщиком, предоставляют заявителю право оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки.

           Из толкования изложенных норм следует, что для ответчика, как представителя собственника муниципального имущества, заключение договора купли – продажи арендуемого имущества является обязательным.

            Не соглашаясь с требованиями истца, ответчик указывает на то, что при реализации положений Федерального закона № 159-ФЗ при согласовании условий договора купли-продажи Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда нарушения допущены не были, спорные пункты договора, определяющие цену выкупаемого нежилого помещения, определены им на основании отчета о рыночной стоимости № Н-238/2012 от 25.10.2012, проведенного по его поручению ООО «Росконсалтинг».

            Оценка отчёта об оценке № Н-238/2012 от 25.10.2012 осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте оценщика, признается достоверной, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом.

            По ходатайству истца, судом первой инстанции назначена экспертиза на предмет соответствия требованиям закона отчета № Н-238/2012 от 25.10.2012 определения рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, ул. им. Н. Отрады, 15, по состоянию на 29.05.2012, выполненного ООО «Росконсалтинг».

   Проведение  судебной экспертизы поручено ООО «Гарант».

   Определяя дату, на которую необходимо определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в случае выявления несоответствия отчета              № Н-238/2012 Федеральному закону № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, суд указал на необходимость определить такую стоимость на дату получения уполномоченным органом от