Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 по делу n А12-3380/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ипотекой. Пунктами 4, 5 указанной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В рассматриваемом случае, размер обеспеченного залогом обязательства ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд», вытекающего из Кредитного соглашения от 27.07.2009 № RBA/6392, согласно определению Арбитражного суда Волгоградской области от 29.12.2011 по делу №А12-15493/2011 составляет 520 476 882, 66 рублей. Договор об ипотеке б/н от 05.10.2010 содержит отметку о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Сторонами договора ипотеки согласованы все существенные условия и существо обязательства, относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы по Кредитному соглашению, а поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным.

На недействительность договора ипотеки в судебном заседании представитель ответчика не ссылался, оснований для признания договора ипотеки ничтожным суд также не усматривает.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату процентов кредитору (займодавцу) причитающихся ему за пользование кредитом (заемными средствами) (пункт 1 статьи 3 Закона об ипотеке).

На основании пункта 3 статьи 350 ГК РФ, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

По правилам статьи 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названных законом.

Оценка заложенного имущества может не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Истцом в материалы дела представлен Отчет № 012813.03/2 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ООО «Звезда», составленный ЗАО «Бизнес-Фактор» (привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора) дата проведения оценки – 28.01.2013, дата составления отчета – 08.02.2013. Согласно отчету, рыночная стоимость по состоянию на дату оценки составляет (с учетом округления): незавершенного строительством холодильника распределительного общей площадью застройки 9 198 кв.м., литер: А, А1, А2, Б, Б1, В, Д, Е, степенью готовности объекта незавершенного строительством 77 процентов (литер: А, А1, А2), расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.Пушкина, дом 99, - 13 965 254 руб.; земельного участка площадью 30 564 кв.м., кадастровый номер 34:35:030219:45, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.Пушкина, дом 99, - 13 656 000 руб.

Истец просит установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в соответствии с вышеуказанным отчетом, что составляет: для холодильника – 11 172 203 руб. 20 коп.; для земельного участка – 10 924 800 руб.

Заявитель жалобы ссылается на то, что данная оценка стоимости имущества в Отчете № 012813.03/2, является заниженной. В связи с чем, заявил ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, в том числе, с целью проведения оценки холодильника и земельного участка.

Суд апелляционной инстанции полагает, что заявленное ходатайство не подлежит удовлетворению, в связи с отсутствием оснований, установленных статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности). Требования к проведению оценки предусматривают Федеральные стандарты оценки (ФСО), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 и № 256.

Отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Оценив представленный в дело Отчет № 012813.03/2 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, суд установил, что Отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и указанных выше федеральных стандартов оценки.

Отчет содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения. В Отчете указаны количественные и качественные характеристики объектов оценки, содержится информация об их физических свойствах, а также информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов. При проведении оценки оценщик применял все три подхода к оценке имущества (затратный, сравнительный и доходный), для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществлял согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки; отчет содержит региональный социально-экономический анализ.

Довод ответчика о занижении оценщиком рыночной стоимости имущества со ссылкой на письмо ООО «Атон» от 06.05.2013 №4-2/245, признан необоснованным. В письме указано мнение ООО «Атон» об ориентировочной рыночной стоимости объекта недвижимости при проведении предварительного анализа, при этом не приведены какие-либо сведения и не представлены документы, на основании которых общество пришло к такому мнению. Каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиком рыночной стоимости имущества, либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки, ответчик суду не представил.

Апелляционная коллегия полагает, что истец представил доказательства, подтверждающие заявленные требования, поэтому исковые требования удовлетворены обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы выражают своё несогласие с выводами суда первой инстанции, что не может служить основанием к отмене судебного акта. Вынесенное судом первой инстанции решение, является  законным и обоснованным, принято с  правильным применением норм материального и процессуального права,  изложенные в нем выводы соответствуют  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам. В силу изложенного, апелляционные жалобы  удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269- 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской  области от 18.06.2013 по делу № А12-3380/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через  арбитражный первой инстанции.

Председательствующий                                                                        В.А. Камерилова

Судьи                                                                                                  Н.А. Клочкова

                                                                                                             О.В. Лыткина