Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по делу n А57-19248/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-19248/2013

28 марта 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Кузьмичева С.А., Смирникова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Калинкиной К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Курасовой Веры Владимировны (г. Саратов, ИНН 645115331313, ОГРН 310645123000022)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 февраля 2014 года по делу № А57-19248/2013 (судья Сеничкина Е.В.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Курасовой Веры Владимировны (г. Саратов, ИНН 645115331313, ОГРН 310645123000022)

к Администрации муниципального образования «Город Саратов»                               (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280, адрес местонахождения: 410031,                       г. Саратов, ул. Первомайская, 78)

заинтересованные лица:

о признании недействительным постановления от 03.10.2013 № 2363; обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка,

Комитет по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860,                ОГРН 1026402195511, адрес местонахождения: 410600, г. Саратов, Театральная площадь, 7),

Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450056004, ОГРН 1126450007155, адрес местонахождения: 410002,                         г. Саратов, ул. Бабушкин Взвоз, 1),

при участии представителей:

заявителей – Кузина И.В., действующая на основании доверенности от 28.10.2013,

Администрации – Абушаева Г.А., действующая на основании доверенности от 22.01.2014 № 01-03/29,

Комитета по управлению имуществом – Чурилин Д.В., действующий на основании доверенности от 16.10.2013 № 15.14/26996,

Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный предприниматель Курасова Вера Владимировна (далее – ИП Курасова В.В., заявитель) с заявлением к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация) о признании недействительным постановления от 03.10.2013 № 2363; обязании Администрации муниципального образования «Город Саратов» изменить вид разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020239:27, расположенного по адресу: город Саратов, 7-й Динамовский проезд в Заводском районе, площадью 500 кв.м. с разрешенного вида использования «для строительства фитнес-клуба» на разрешенный вид использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания «отдельно стоящие объекты торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади».

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет по управлению имуществом), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству).

Решением от 14 февраля 2014 года Арбитражный суд Саратовской области в удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя Курасовой Веры Владимировны отказал.

ИП Курасова В.В. не согласилась с принятым решением и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

Администрации муниципального образования «Город Саратов» и Комитет по управлению имуществом города Саратова считают решение суда законным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» извещен о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 АПК РФ (почтовое уведомление № 77699 8 о вручении корреспонденции). Явку представителя в судебное заседание Комитет не обеспечил.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                    04 марта 2014 года, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы,  оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, выслушав пояснения участников процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ИП Курасовой В.В. предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:020239:27, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: город Саратов, 7-й Динамовский проезд в Заводском районе, разрешенное использование «для строительства фитнес-клуба».

14 сентября между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ИП Курасовой В.В. заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № 50-С.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

29 февраля 2013 года ИП Курасова В.В. обратилась в Администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Постановлением Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 03.10.2013 № 2363 ИП Курасовой В.В. было отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:020239:27, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: город Саратов,      7-й Динамовский проезд в Заводском районе с вида «для строительства фитнес-клуба» на разрешенный вид использования - земельные участки, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания «отдельно стоящие объекты торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади».

Основанием для отказа явилось то, что право на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, предусмотренных Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» для соответствующей территориальной зоны, реализовано заявителем путем принятия прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.09.2012 № 50-С с разрешенным видом использования «для строительства фитнес-клуба». Изменение договора возможно по соглашению сторон, либо в связи с существенными изменениями обстоятельств. Документов, подтверждающих существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка, и которые являются основанием для его изменения, не представлены.

Не согласившись с указанным постановлением Администрации, ИП Курасова В.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о законности принятого Администрацией муниципального образования «Город Саратов» постановления от 03.10.2013 № 2363 «Об отказе Курасовой В.В. в изменении вида разрешённого использования земельного участка в Заводском районе».

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.   

Судебная коллегия соглашается с доводами подателя жалобы о неверном выводе суда первой инстанции о том, что в данном случае изменение вида разрешенного использования возможно исключительно путем проведения публичных слушаний, а так же применении к рассматриваемым правоотношениям норм, предусмотренных  для жилищного строительства. 

Однако неверные выводы суда не привели к принятию неверного решения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне, одним из основных видов разрешенного использования в которой является «отдельно стоящие объекты торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади», само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Предприниматель как арендатор земельного участка не вправе изменять договор аренды от 14.09.2012 №50-С в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора аренды от 14.09.2012 №50-С является земельный участок с кадастровым номером 64:48:020239:27, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: город Саратов, 7-й Динамовский проезд в Заводском районе, разрешенное использование «для строительства фитнес-клуба».

Данный договор заключен на основании протокола №7 от 10.09.2012 года о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с протоколом №7 от 10.09.2012 года о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, победителем торгов признана Курасова В.В., целевое назначение и разрешенное использование земельного участка – для строительства фитнес-клуба.

Таким образом, собственник земельного участка при проведении торгов определил необходимый в данной территориальной зоне объект строительства – фитнес-центр; предприниматель участвовал в торгах, знал о  целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Предприниматель как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с разрешенным использованием «для строительства фитнес-клуба», тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №1756/13 по делу № А35-765/2012, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование спорного земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства фитнес-клуба.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях ФАС Поволжского округа от 12.02.2014 по делу № А06-2811/2013, от 23.10.2013 по делу № А65-13803/2012, от 10.10.2013