Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по делу n А06-3817/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А06-3817/2014

28 ноября 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена «21» ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен «28» ноября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Дубровиной О.А., Никитина А.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Григорьевой Н.И.,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Джанхуватова Мурада Сулеймановича,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 6 августа 2014 года по делу № А06-3817/2014 (судья Соколова А. М.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Джанхуватова Мурада Сулеймановича (414000, г. Астрахань, ул. М. Горького, д. 7, ОГРНИП 305301504500017, ИНН 301501998990)

к администрации г. Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Чернышевского, д. 6, ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178)

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (414000, г. Астрахань, ул. Никольская, д. 9, ОГРН 1043000718200, ИНН 3015067349),

Управление  по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Советская, д. 8, ОГРН 1063015048821, ИНН 3015074956) о признании права собственности на нежилое здание «Апартамент-комплекс», общей площадью 4 957, 9 кв.м., расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Кремлевская, д. 2 б, литер «А»,

при участии в судебном заседании:

от  индивидуального предпринимателя Джанхуватова Мурада Сулеймановича – Князева И.В., доверенность от 15.10.2014,

от иных лиц – не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,

  УСТАНОВИЛ:

 Индивидуальный предприниматель Джанхуватов Мурад Сулейманович (далее – ИП Джанхуватов М.С.) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Администрации города Астрахани (далее - Администрация) о признании права собственности на нежилое здание «Апартамент-комплекс», общей площадью 4 957, 9 кв.м., расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Кремлевская, д. 2 б, литер «А».

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 6 августа 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

 ИП Джанхуватов М.С. не согласился с принятым судебным актом и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Астраханской области от 6 августа 2014 года по основаниям, изложенным в  жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 29.12.2004 между Администрацией города Астрахани и ИП Джанхуватовым М.С. был заключен договор аренды № 1003 земельного участка площадью 1403 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, Кремлевская, в целях проектирования и строительства гостиницы. Срок действия договора аренды земельного участка установлен до 08.11.2005. Дополнительными соглашениями срок действия договора аренды от 29.12.2004 продлевался. Постановлением Администрации города Астрахани № 8627 от 08.11.2010 действие договора аренды земельного участка № 1003 от 29.12.2004 продлено до 01.10.2013.

На основании договора купли-продажи  № 157 от 08.04.2014 Джанхуватову М.С.  на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 403 кв.м. (кадастровый номер 30:12:010569:14), расположенный по адресу:  г. Астрахань, Кировский район, Кремлевская, 2б, для эксплуатации апартамент-комплекса.

Кроме того, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеются сведения о государственной регистрации права собственности Джанхуватова М.С.  на объект недвижимости – гостиницу, общей площадью застройки 877 кв.м, степень готовности 15%, расположенной по адресу: г. Астрахань, Кировский район, Кремлевская, 2б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 16.09.2008.

В связи с тем, что в настоящее время общая площадь здания  - апартамент-комплекс составляет 4957,9 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом Астраханского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ», истец  просит суд признать за ним право собственности на спорный объект на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22 от 29.04.2010) указано, что условием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является совершение лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих мер к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство/ ввод объекта в эксплуатацию.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцом было получено разрешение № RU 30301000-190 на подготовительные работы по строительству объекта капитального строительства - гостиница по ул. Кремлевской в Кировском районе г. Астрахани, сроком действия с 17.12.2007 по 18.02.2008. Действие указанного разрешения было продлено до 17.05.2008.

Из представленных в дело доказательств (кадастрового паспорта по состоянию на 25.07.2011) следует, что спорный объект введен в эксплуатацию в 2011 году, т.е. за пределами срока действия разрешения № RU 30301000-190. Соотнести объект, указанный в разрешении № RU 30301000-190 с фактически имеющимся спорным объектом не представляется возможным.

Доказательств выдачи истцу разрешения на строительство объекта -  здание «Апартамент-комплекс», общей площадью 4 957, 9 кв.м., в соответствии с утвержденной проектной и градостроительной документацией, материалы дела не содержат (ст. 65 АПК РФ).

Письмом № 07-04-01-756 от 09.08.2012 истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абз. 2 п. 26 Постановления № 10/22 от 29.04.2010, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из имеющегося в материалах дела заключения по техническому обследованию состояния основных строительных конструкций здания «Апартамент-комплекс», расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Кремлевская, 2б, литер А, составленного Государственным предприятием Астраханской области проектно-технологический трест «Оргтехстрой» (т.1, л.д. 11), следует, что здание отвечает требованиям строительных норм и правил, его дальнейшая эксплуатация по назначению возможна, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

При этом, из содержания указанного заключения следует, что конструктивная схема здания представляет собой монолитный железобетонный каркас, воспринимающий вместе с кирпичными наружными стенами, железобетонными монолитными стенами лестничных клеток горизонтальные и вертикальные нагрузки, обеспечивается прочность и устойчивость здания. Фундаменты здания – свайные с монолитным железобетонным ростверком. Техническое состояние конструкций оценивается как работоспособное.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области» от 17.10.2011 № 05-01/6229 в нежилом здании (литер А) по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Кремлевская, 2б, возможно размещение гостиницы «Апартамента-комплекса» при условии соблюдения требований Сан Пин 2.1.2.2645-10 «Санитарно - эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Санитарно-гигиеническое состояние нежилого здания, расположенного по вышеуказанному адресу, удовлетворительное.

Угроза жизни и здоровью людей со стороны опасных факторов пожара в спорном здании, отсутствует, что также подтверждается Актом по проведению экспертизы по обеспечению пожарной безопасности здания от 13.01.2012 № 03, составленным ООО «АрхПроектСервис».

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровья граждан, соответствует всем требованиям санитарно-гигиенических, пожарных и строительных норм и правил.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В п. 25 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 разъяснено, что в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как было выше указано и следует из материалов дела, земельный участок, на котором осуществлена постройка, принадлежит истцу на основании договора купли-продажи № 157 от 08.04.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 30-АБ 027549 от 12.05.2014.

Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок, на котором возведена постройка, на момент ее возведения находился в аренде у Джанхуватова М.С. 

Согласно п. 1.1 договора аренды, земельный участок площадью 1403 кв.м. предоставлен Джанхуватову М.С. в целях проектирования и строительства гостиницы.

Дополнительным соглашением от 16.11.2010 к договору аренды № 1003 от 29.12.2004, срок договора был продлен.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку возведение на указанном земельном участке спорного нежилого помещения соответствует его целевому использованию, истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на здание, возведенное без необходимого разрешения на земельном