Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу n А57-13656/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1 и 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1). Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учёта; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьёй 32 настоящего Кодекса.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1). Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (пункт 2).

Таким образом, земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства предоставляются с обязательным проведением торгов.

Из материалов дела следует, что первоначально договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 02 11:143 заключен 30 октября 2009 года за номером 482. МУП БМР «Дирекция капитального строительства» вступило в права арендатора по данному договору на основании договора замены стороны от 16.11.2009, заключенного им с первоначальным арендатором - Управлением строительства, архитектуры и дорожного хозяйства администрации. Срок действия договора аренды земельного участка от 30.10.2009 № 482 в соответствии с пунктом 2.1 составляет 11 месяцев с 12.05.2009 по 11.04.2010.

По истечении установленного срока действия договора, между управлением земельных отношений администрации и МУП БМР «Дирекция капитального строительства» заключены договоры аренды земельного участка из земель населённых пунктов  с разрешённым использованием – земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки от 12.05.2010 № 166, от 02.06.2011 №198.

При этом администрацией сделан неверный вывод о том, что МУП БМР «Дирекция капитального строительства» в силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими, лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

В соответствии со статьёй 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Федеральным законом от 30.06.2008 №108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» текст Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» дополнен статьёй 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закреплённого на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлён на неопределённый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 №9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истёк, положения статьи 621 ГК РФ согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определённый круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

Земельный кодекс Российской Федерации содержит специальную норму, закреплённую в статье 30.1, регулирующую особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем, при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 02 11:143 для размещения домов многоэтажной жилой застройки, должна быть применена именно данная норма.

Закон не предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, не участвовавшим в аукционе.

Доводы заявителя о предоставлении земельного участка собственнику объектов расположенной на нём недвижимости, имеющему преимущественное право её получения, не основаны на доказательствах и противоречат собранным документам, из которых видно, что порядок предоставления земли по статье 36 Земельного кодекса РФ в рассматриваемом случае не использовался.

Таким образом,  решением от 02.04.2014 по делу №21/ов антимонопольный орган установил нарушение прав и законных интересов неопределённого круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, так как земельный участок предоставлен МУП БМР «Дирекция капитального строительства» без проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земли.

Довод заявителя о том, что рассматриваемый земельный участок имел зарегистрированные обременения в виде ипотеки, в связи с чем, администрация не могла распорядиться иным образом, кроме предоставления в аренду МУП «Дирекция капитального строительства», обоснованно отклонён судом первой инстанции, поскольку обременения в виде ипотеки, согласно выписке из ЕГРП зарегистрированы после заключения договора аренды от 12.05.2010 № 166, а именно, с 11 октября 2010 года. Кроме того, установленное в оспариваемом решении нарушение порядка предоставления земельного участка не нарушает прав застройщика и дольщиков объекта капитального строительства на данном земельном участке, так как обязательства МУП БМР «Дирекция капитального строительства»  по договору аренды земельного участка и по договорам долевого участия в строительстве исполнены в полном объёме, что отражено в письменном отзыве «Дирекция капитального строительства»  от 16.09.2014 и не оспаривается сторонами.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о соответствии оспоренного решения антимонопольного органа действующему законодательству. Следовательно, суд первой инстанции в соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно принял решение об отказе в удовлетворении требований заявителя.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Апелляционный суд считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу администрации следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Саратовской области от 29.09.2014 по делу      №А57-13656/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                       М.А. Акимова

Судьи                                                                                                     Л.Б. Александрова

                                                                                                                         С.Г. Веряскина