Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2008 по делу n А12-5231/08-С25. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Саратов                                                                                          Дело № А12-5231/08-с25

Резолютивная часть постановления объявлена  05 ноября  2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября  2008 года.

В судебном заседании объявлялся перерыв на 05 ноября  2008 года на 09 часов 10 минут.     

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего судьи Бирченко А.Н.,

судей Жаткиной С.А., Шалкина В.Б.,

при ведении  протокола  судебного  заседания   секретарем    судебного     заседания    Николаевым Д.В.,

при участии в заседании:

от ООО «Визит-М» - представитель по доверенности Федоров А.С., доверенность от 10.02.2008,

от Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда – не явился, извещен надлежащим образом;

от Департамента финансов Администрации Волгограда – не явился, извещен надлежащим образом;

от Закотина А.В – не явился, извещен надлежащим образом;

от Администрации Волгограда – не явился, извещен надлежащим образом;

от МУ ЖКХ Центрального района Волгограда – не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда на  решение Арбитражного суда Волгоградской    области  от  13 августа  2008   по делу  №  А12-5231/08-с25, (судья   Черная Т.Н.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Визит-М», (далее - ООО «Визит-М»), г. Волгоград

к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда, г. Волгоград (далее – ДМИ администрации Волгограда);  Департаменту финансов Администрации Волгограда, г. Волгоград

третьи лица: Закотин А.В., г. Волгоград;

Администрация Волгограда, г. Волгоград;

МУ ЖКХ Центрального района Волгограда, г. Волгоград

о взыскании 1054429 руб. 90 коп.

УСТАНОВИЛ:

  Решением Арбитражного суда Волгоградской  области от 13 августа 2008  по делу № А12-5231/08-с25 исковые требования удовлетворены частично, с муниципального образования - город Волгоград в лице Департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда за счет казны городского округа г. Волгоград в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Визит М» взыскано неосновательное обогащение в размере 813900 руб., расходы на оплату произведенной экспертизы в размере 23973 руб. 49 коп., расходы на оплату госпошлины в размере 11727 руб. 70 коп., в иске к Департаменту финансов администрации Волгограда и Администрации Волгограда отказано, в остальной части исковых требований отказано, с ООО «Визит М» взыскана государственная пошлина в размере 838 руб. 85 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом,  Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда  обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение Арбитражного суда Волгоградской  области от 13 августа 2008  по делу № А12-5231/08-с25, поскольку считает его незаконным и необоснованным и подлежащим отмене, как принятое с нарушением норм материального права, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что истцом не был соблюден порядок согласования предстоящих капитальных работ или проведение неотделимых улучшений объекта  арендованного имущества, поскольку им не получено решение районной межведомственной комиссии и соответственно не согласовано с районной администрацией его заявление на проведение перепланировки и реконструкции помещения.

Кроме того, истцом к заявлению не прилагались дефектная ведомость и проектно-сметная документация, проверенная и согласованная балансодержателем, а поэтому не получена выписка из протокола заседания комиссии, являющаяся разрешением на проведение работ по улучшению арендованного недвижимого имущества.

Письмо департамента муниципального имущества администрации Волгограда №6338/3 от 01.07.2004 не может рассматриваться как разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества в рамках п. 1.6.1 договора аренды № 3/2308-05 от 13.01.2005 и действующего законодательства и не может заменить решения Комиссии. Проект перепланировки и реконструкции не согласован с межведомственной комиссией администрации Центрального района.

Выводы суда о получении согласия Арендодателя на проведение неотделимых улучшений арендованного помещения не основаны на фактических обстоятельствах дела.

Вывод суда первой инстанции о согласовании перепланировки и реконструкции с балансодержателем также не подтверждены материалами дела, поскольку отдел по благоустройству МУ ЖКХ Центрального района Волгограда согласно Положению о данном отделе № 13 от 20.07.2001 занимается согласованием работ, связанных с нарушением благоустройства, закрытием и ограничением движения транспорта и пешеходов,  что  является подтверждением согласования на листе генерального плана проекта реконструкции и ее отсутствие на других частях проекта.

Балансодержателем согласовано только проведение работ, связанных с нарушением благоустройства, закрытием и ограничением движения пешеходов, а не производство реконструкции в арендуемом помещении. Данное обстоятельство также подтверждается текстом письма № 03/ОПБ от 19.01.2006.

 Кроме того, согласование указанных работ в данном письме поставлено под определенные условия, доказательств выполнения которых истец не представил.

Постановлением администрации Центрального района Волгограда №262-П от 26.04.2006 истцу дано согласие на сохранение самовольно произведенной перепланировки нежилого помещения по ул. Чуйкова, 31, из чего следует, что законных оснований (которым в соответствии с Временным порядком согласования реконструкции постановлением администрации Волгограда № 540 от 31.03.2005 является постановление районной администрации Волгограда, принимаемое на основании решения межведомственной комиссии) для производства перепланировки и реконструкции у истца не было.         

Кроме того, сторонами в п. 1.6. договора аренды № 3/2308-05 от 13.01.2005 согласован  определенный  порядок  зачета  стоимости  неотделимых  улучшений, однако, истец в период действия договора аренды не обращался в департамент муниципального имущества    администрации Волгограда с заявлением о зачете средств, потраченных на производство неотделимых улучшений в счет арендной платы. Дополнительное соглашения о перерасчете арендной платы не заключено. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения арендных отношений договором не предусмотрено. При этом утверждение суда о том, что истец был лишен возможности воспользоваться правом на возмещение потраченных средств в счет арендной платы в соответствии с п. 1.6. договора аренды, в связи с продажей помещения, необоснованно, поскольку перепланировка и реконструкция помещения    закончены    истцом    в    марте    2006    (согласно    постановлению администрации Центрального  района Волгограда №  262-П от 26.04.2006),  а переход права собственности на помещение в связи с его продажей состоялся 27 апреля 2007, то есть через год, а  поэтому заявитель полагает, что суд первой инстанции при рассмотрении дела не применил пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащий применению. Статья 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежит.

Дело рассматривается апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса дело рассматривается в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. 

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи  и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,   дополнительно представленные документы,  арбитражный апелляционный суд находит основания к отмене состоявшегося судебного  акта.

Как следует из материалов дела, 01 января 2004 года между ДМИ администрации Волгограда (арендодатель), МУ ЖКХ Центрального района (балансодержатель), ООО «Визит-М» (арендатор) заключен договора на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Чуйкова, 31, цоколь, площадью 91,5 кв.м.

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2004 по 30.12.2004, на срок менее года,  а поэтому государственной регистрации не подлежал.

В соответствии с пунктом 1.6 указанного договора аренды неотделимые улучшения, в том числе и капитальный ремонт взятого в аренду, не могут быть произведены без разрешения Арендодателя и Балансодержателя. В случае, если Арендатор производит с письменного разрешения Арендодателя и Балансодержателя за счет собственных средств неотделимые улучшения, в том числе и капитальный ремонт арендуемого помещения, стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена Арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды.

Перерасчет арендной платы оформляется дополнительным соглашением сторон, которое является неотъемлемой частью договора аренды (изменений). В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора сумма понесенных арендатором затрат возврату не подлежит.

Письмом № 9 от 07 июня 2004 года арендатор обратился к арендодателю с просьбой дать разрешение на проведение перепланировки и реконструкции в арендуемом помещении.

Письмом № 6338/3 от 01.07.2004 ответчик (ДМИ) сообщил, что не возражает против проведения перепланировки и реконструкции, в арендуемом ООО «Визит-М» помещении по адресу: Чуйкова, 31, за счет собственных средств, но при условии согласования проекта перепланировки и реконструкции с межведомственной комиссией администрации Центрального района (л.д.21 т. 1).

ООО «Сталс» для истца  был изготовлен рабочий проект.

До окончания срока аренды по  данному договору арендатор не обращался к арендодателю за перерасчетом в связи с произведенными неотделимыми улучшениями арендованного имущества арендной платы и оформлением дополнительного соглашения, как это предусмотрено пунктом 1.6 договора аренды.

13 января 2005 года между теми же лицами заключен договор аренды нежилого муниципального фонда № 3/2308-05 на ранее арендованное нежилое помещение.

Договор заключен на срок более года, с изменениями и дополнениями, зарегистрированными в установленном законом порядке, о чем имеются отметки УФРС по Волгоградской области на договоре и протоколе разногласий к договору. Согласно акту технического состояния нежилого помещения от 13.01.2005, прилагаемого к договору, помещение находится в технически исправном состоянии и пригодно для дальнейшей эксплуатации.

Пункт 1.6 указанного договора (с учетом  дальнейших изменений и дополнений) содержит такие же правила и условия производства неотделимых улучшений, как и договора от 01.01.2004, т.е. неотделимые улучшения не могут быть произведены без разрешения арендодателя и балансодержателя, а также согласован определенный порядок зачета стоимости неотделимых улучшений.

Истец в период действия договора аренды не обращался к арендодателю с заявлением о зачете произведенных улучшений в счет арендной платы и составлению дополнительного соглашения.

Довод о том, что истец был лишен возможности  воспользоваться своим правом на возмещение потраченных средств на улучшение арендованного имущества за счет арендной платы и на условиях заключенного договора, арбитражный апелляционный суд не принимает, поскольку договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от 31.01.2007 №1389, между ДМИ администрации Волгограда и Закотиным А.В. заключен 31.01.2007, переход права собственности на спорные помещения осуществлен в апреле 2007, у истца имелось время воспользоваться своим правом в соответствии с условиями договора.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно квалифицировал требование истца о взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако по мнению арбитражного апелляционного суда, выводы суда первой инстанции о том, что затраты неотделимых улучшений подтверждены  товароведческой экспертизой и проведение их истцом было правомерным, с соблюдением условий заключенных договоров аренды и действующего законодательства, являются необоснованными.

Статья 623 (п.2) Гражданского кодекса Российской Федерации носит диспозитивный характер и стороны вправе при заключении договора предусмотреть порядок и условия распределения затрат, связанных с улучшением арендованного имущества, т.е. в  данном случае п.1.6 договоров аренды- с согласия арендодателя и балансодержателя и кроме того, стороны предусмотрели порядок возмещения затрат по улучшению арендованного имущества - за счет арендной платы и составлением дополнительного соглашения, а также предусмотрели условия, при которых сумма понесенных затрат возврату не подлежит.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что проект на производство работ по перепланировке и реконструкции арендуемого помещения согласован с балансодержателем,   что обращался к собственнику арендуемого помещения Закотину А.В. произвести возмещение неотделимых улучшений за счет уменьшения арендной платы, предложив соответствующее дополнительное соглашение №2-07 от 21.08.2007, однако Закотин А.В. письмом от 23.08.2007 ответил отказом и, не достигнув взаимопонимания, истец и Закотин А.В. подписали соглашение к договору аренды о прекращении арендных отношений и расторжении договора аренды, которое было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец считает, что он, как арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, размер затрат подтвержден экспертизой, что нашло исследование судом первой инстанции, считает апелляционную жалобу необоснованной.

В судебном заседании объявлялся перерыв, истцу дополнительно предоставлялось время для предоставления документов и доказательств, свидетельствующих