Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2013 по делу n А56-4093/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

В силу пункта 15 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение ООО «Бюро технической экспертизы» с учетом пояснений эксперта, данных арбитражному суду первой инстанции, апелляционный суд установил, что на выбор объектов-аналогов повлияло субъективное мнение эксперта, использованные при составлении отчета сведения не проверяемы, сведения о фактическом состоянии объектов-аналогов не подтверждены, не сопоставимы с объектом исследования, цены указаны без учета необходимых корректировок и необоснованно занижены на сумму НДС.

Вместе с тем,  исследовав заключение ООО "Бюро экспертиз", положенное в основу принятого решения арбитражного суд первой инстанции, апелляционный суд приходит к выводу, что данное заключение также не отвечает критерию достоверности доказательства, поскольку содержит неточности, которые могли повлечь завышение цены объекта оценки, составлено без осмотра объекта, на основании данных ГУП «ГУИОН». Кроме того, экспертное заключение содержит неясности, связанные с отсутствием учета 36% износа объекта, выбором объектов аналогов, отсутствием необходимых корректировок.

В рассматриваемом случае апелляционный суд пришел к выводу о том, что представленные в дело экспертные заключения не позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.

Указанные обстоятельства послужили основанием для назначения апелляционным судом повторной экспертизы  в соответствии со ч. 2 ст. 87 АПК РФ. При этом на разрешение эксперта был поставлен вопрос о рыночной стоимости нежилого помещения на момент подачи заявления на выкуп - 12.10.2011, что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010. Проведение экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью  «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга».

Согласно заключению ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» № 194 от 06.09.2013 рыночная стоимость объекта нежилого фонда по состоянию на 12.10.2011 составила 5 879 064 руб. 51 коп.

Общество полагает, что указанное заключение не отвечает принципу допустимости, поскольку получено с нарушением требований федерального закона (ч. 3 ст. 64 АПК РФ). По мнению Общества, в нарушение п. 19 ФСО № 1 оценщик  при проведении оценки использовал информацию о событиях, произошедших после даты оценки, то есть первоначально определял стоимость объекта по состоянию на 29.08.2013. Также Общество полагает, что при применении корректирующих коэффициентов на стоимость объекта аналога № 7 неправомерно скорректирована в сторону увеличения цена одного из объектов. Кроме того, при применении корректирующих коэффициентов на цену предложения объектов-аналогов занижен размер «Скидки на торг» (корректировки цены предложения). Также экспертом не осуществлен вычет НДС.

Вместе с тем, нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы апелляционным судом установлено не  было.

Определение цены выкупа без учета НДС соответствует налоговому законодательству при выкупе объектов нежилого фонда на основании Закона                № 159-ФЗ.

Кроме того, вопреки доводам Истца, примененные экспертом корректирующие коэффициенты являются допустимыми. В этой связи ссылки Истца на соответствующие коэффициенты, применяемые ГУП «ГУИОН», не представляются убедительными, поскольку последние не носят обязательного характера.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что результаты повторной экспертизы подтвердили достоверность цены выкупа объекта нежилого фонда, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ГУП «ГУИОН» от 25.10.2011 № 31-8-0150(493)-2011. Принимая во внимание позиции Комитета, ГУП «ГУИОН» и Фонда, отсутствие возражений против определения цены выкупа на основании названного отчета, апелляционный суд считает возможным принять п. 2.1. договора купли-продажи в редакции продавца: «Цена продажи объекта составляет  5 602 000 руб. НДС не облагается». При этом пункт 2.2. договора следует принять в редакции проекта договора купли-продажи, исключив по тексту указание на приложение № 1, поскольку при рассмотрении судом преддоговорного спора договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

С учетом того, что повторная экспертиза была назначена по инициативе апелляционного суда, оплату проведенной ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»  экспертизы в сумме 60 000 руб. следует произвести за счет средств федерального бюджета в соответствии с ч. 3 ст. 109 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 109, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 31.01.2013 отменить.

В порядке урегулирования разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью "Стройремир" (194021, г. Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 39, лит А, ОГРН 1037808018962) и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, г. Санкт-Петербург, Смольный подъезд № 6, ОГРН 1027809244561), возникших при заключении договора купли-продажи в отношении нежилого помещения 11Н, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 65, лит. А, принять в редакции Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга следующие договорные условия:

-  п. 2.1. договора: «Цена продажи объекта составляет  5 602 000 руб. НДС не облагается»;

- п. 2.2. договора принять в редакции проекта договора купли-продажи, исключив по тексту указание на приложение № 1.

Оплату проведенной ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»  экспертизы в сумме 60 000 руб. произвести за счет средств федерального бюджета.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

О.Р. Старовойтова

И.А. Тимухина