Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2008 по делу n А56-21486/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

27 мая 2008 года

Дело №А56-21486/2007

Резолютивная часть постановления объявлена     19 мая 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 мая 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Старовойтовой О.Р.

судей  Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2070/2008)  Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение   Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от  09.01.2008г. по делу № А56-21486/2007 (судья Кузнецов М.В.), принятое

по иску   Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к  1) ООО "Виадук", 2) ООО "Вертикаль"

о  взыскании 348 663 руб. 85 коп., расторжении договора и выселении

при участии: 

от истца: Юхно Е.В. доверенность от 19.12.2007г. № 31075-42

от ответчиков: 1) Жеребцов  А.Ю. доверенность от 25.10.2007г.; 2) не явился, извещен

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга  (далее – КУГИ Санкт-Петербурга)  обратился  в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу  с ограниченной ответственностью  «Виадук» (далее – ООО «Виадук»), Обществу с  ограниченной ответственностью «Вертикаль» (далее – ООО «Вертикаль») о расторжении договора аренды от 01.07.2001г. № 13-А003349, заключенного с ООО «Виадук», выселении ООО «Виадук» из нежилых помещений 7Н, 8Н, расположенных по адресу: город Санкт-Петербург, Ивановская ул., д. 30, литера А, взыскании с ООО «Виадук» 348 663 руб. 85 коп. – штрафа за нарушение условий договора от 01.07.2001г. № 13-А003349;  выселении ООО «Вертикаль» (субарендатора) из занимаемого помещения 7Н площадью 113,7 кв.м., расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, Ивановская ул., д. 30, литера А.

Решением суда от 09.01.2008г. в  иске отказано; с ООО «Виадук» в пользу КУГИ Санкт-Петербурга взыскано 14 474 руб. расходов по государственной пошлине.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 09.01.2008г. отменить, удовлетворить исковые требования, взыскать с ООО «Виадук» в пользу КУГИ Санкт-Петербурга расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

По мнению подателя апелляционной жалобы,   ошибочным является вывод суда первой инстанции об отказе в иске в связи  с расторжением договора субаренды и возвращением помещения 7Н  ООО «Виадук» по акту сдачи-приемки от 31.03.2007г.

Представленный  ООО «Виадук» в материалы дела акт сдачи-приемки от 31.03.2007г. относится к договору субаренды между ним и ООО «Вертикаль» и не может служить основанием для того, чтобы признать нарушения, допущенные ООО «Виадук» в ходе пользования арендуемым имуществом, устраненными. Данный акт свидетельствует только об освобождении части  помещения 7Н субарендатором ООО «Вертикаль» и может служить основанием только для отказа в требовании о его выселении.

Кроме того, судом первой инстанции не была дана надлежащая оценка акту от 22.12.2006г., подтверждающему факт наличия самовольной перепланировки арендуемого помещения 7Н, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, Ивановская ул., д. 30, литер А.

В судебном заседании представитель КУГИ Санкт-Петербурга поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.

По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя  ООО «Виадук», апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ООО «Вертикаль» своего представителя в судебное заседание не направило,  поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела,   между КУГИ Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО «Виадук» (арендатор) заключен договор аренды от 01.07.2001г. № 13-А003349 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого в редакции дополнительного соглашения № 1 от 08.07.2002г. арендатору были переданы в аренду нежилые помещения 7Н, 8Н, расположенные по адресу: город Санкт-Петербург, Ивановская ул., д. 30, литер А общей площадью 459,1 кв.м. (л.д. 11-12).

В дальнейшем между ООО «Виадук» (арендатор) и ООО «Вертикаль»  (субарендатор)  был заключен договор субаренды от 26.04.2006г. нежилого помещения 7Н, расположенного по адресу:  город Санкт-Петербург, Ивановская ул., д. 30, литер А.

В соответствии с пунктом 1.4 договора субаренды от 26.04.2006г., основной целью использования объекта является розничная торговля промышленными товарами.

22.12.2006г. проверкой, проведенной КУГИ Санкт-Петербурга с участием Генерального директора ООО «Виадук» Е.И. Потаповой установлено, что часть помещения 7Н, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, Ивановская ул., д. 30, литер А используется субарендатором – ООО «Вертикаль» по договору субаренды от 26.04.2006г. для размещения в нем кафе, в помещении произведена перепланировка, документы, разрешающие перепланировку, разрешения органов Госпожнадзора и Госсанэпидемнадзора отсутствуют.

Данные обстоятельства послужили основанием  для обращения КУГИ Санкт-Петербурга с настоящим иском после  направления в адрес ООО «Виадук» претензии от 25.04.2007г. № 1430  об устранении допущенных  нарушений  договора аренды  и расторжении договора  в случае невыполнения требования претензии.

В соответствии с пунктами 5.3.1, 5.3.5 договора аренды договор может быть  досрочно  расторгнут по требованию арендодателя  по решению суда при отсутствии согласования использования объекта по его функциональному  назначению в органах Госпожнадзора и Госсанэпидемнадзора по истечении установленного в пункте 2.2.1 договора срока, а также если арендатор не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 2.2.6, 2.2.7 договора, согласно которым арендатор обязуется не производить на объекте без письменного разрешения арендатора и балансодержателя  прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера, соблюдать в арендуемых помещениях требования органов Госсанэпидемнадзора, Госпожнадзора, а также  отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается актом сдачи-приемки от 31.03.2007г., используемое под кафе  помещение 7Н  было освобождено субарендатором ООО «Вертикаль» 31.03.2007г. в связи с расторжением договора субаренды.

Таким образом, нарушение договора аренды, выраженное  в отсутствии согласования органов Госпожнадзора, Госсанэпидемнадзора при изменении функционального использования части арендуемых помещений под кафе, были устранены на момент обращения с настоящим иском, поскольку ввиду прекращения использования помещения под кафе отпала необходимость в получении  указанных согласований.

Вместе с тем данное нарушение  условий договора, независимо от  прекращения нарушений к 31.03.2007г., является в силу пункта 4.10 договора  (нарушения условий сдачи объекта в субаренду – пункт 2.2.18) основанием для начисления штрафа в размере годовой арендной платы, что составило 298 928 руб. 85 коп. Расчет штрафа ответчиком не оспорен, ходатайство об уменьшении его размера на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлено.

Истцом также начислен штраф на основании пункта 4.6 договора за  просрочку получения  согласования использования объекта по его функциональному назначению в органах Госпожнадзора, Госсанэпидемнадзора за период с 22.12.2006г. по 13.07.2007г.

Учитывая, что нарушение условий пункта 2.2.18 договора о сдаче объекта в  субаренду выразилось  в неполучении в установленный срок согласования органов Госпожнадзора, Госсанэпидемнадзора, апелляционный суд пришел к выводу о том, что истцом начислена  неустойка  по пунктам 4.6 и 4.10 договора за  одно и то же нарушение, что является недопустимым. По выбору истца в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации взысканию подлежит штраф  в сумме 298 928 руб. 85 коп.

Требование истца о расторжении договора аренды и соответственно выселении из арендуемых помещений ООО «Виадук» подлежит удовлетворению, поскольку ответчиком не представлено доказательств устранения  нарушения условий договора в части осуществления несогласованных перепланировок. Факт осуществления самовольных перепланировок в помещении 7Н подтвержден планом вторичного объекта недвижимости:  пом. 7Н по адресу: город Санкт-Петербург,  Ивановская ул., дом 30, выполненным ГУП «ГУИОН» 25.06.2007г. (л.д. 93).

Данное обстоятельство является достаточным основанием для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 5.3 договора, пунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ввиду освобождения помещения 7Н субарендатором ООО «Вертикаль» требование КУГИ Санкт-Петербурга о выселении ООО «Вертикаль» правомерно отклонено судом первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь  пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09 января 2008 года по делу № А56-21486/2007 отменить.

Взыскать с ООО «Виадук» в пользу КУГИ Санкт-Петербурга 298 928 руб.       85 коп. штрафа.

Расторгнуть договор аренды  № 13 А003349 от 01.07.2001г. и выселить ООО «Виадук» из нежилых помещений 7Н, 8Н общей площадью 459,1 кв.м. по адресу:  Санкт-Петербург, Ивановская ул., дом  30, лит. А.

В остальной части иска к ООО «Виадук» отказать, в иске к ООО «Вертикаль» отказать.

Взыскать с ООО «Виадук» в пользу КУГИ Санкт-Петербурга  11 261 руб. 60 коп. расходов по госпошлине по иску и 857 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик

 Н.С. Полубехина