Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2008 по делу n А56-52078/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

нарушено право требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку арендованные помещения предоставлялись истцу для использования под офисы и с правом  сдачи их в субаренду, неисполнение обязательств ответчиком по передаче нежилых помещений с ноября 2006 года,  безусловно, причинило убытки истцу, который в декабре 2006 года обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.  

В случае своевременного исполнения ответчиком своего обязательства по передаче выше указанных помещений, истец вправе был рассчитывать на реальное получение дохода от сданных помещений в субаренду.

То обстоятельство, что истец  имел объективно реальную возможность сдавать в субаренду арендованные нежилые помещения и получать доход подтверждается материалами дела, в частности заключенными истцом с юридическим лицами  договорами субаренды, которые не были исполнены в связи с неисполнением ответчиком обязательств по передаче истцу нежилых помещений, а также тем фактом, что сам ответчик в этот период сдавал в аренду часть помещений, которые должен был  передать истцу по договору аренды, при этом ответчик не оспаривал реальную возможность получения истцом доходов от сдачи помещения в субаренду.

Согласно отчета №82Р/07-Н об оценке рыночной стоимости, размер убытков истца от невыполнения ответчиком обязательств по договору аренды по объекту расположенному по адресу: г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, дом 134-136-138, корп. 425, лит. А, помещение 121Н, комнаты 1-48,  кадастровый номер 78:32:8004:11:14:14 по состоянию на 21.03.2007 года с учетом округления и НДС, составляет 2 151 000 рублей, то есть за 5 месяцев:   ноябрь 2006 года –март 2007 года, при этом чистый операционный доход в месяц установлен в размере 430 114 рублей.

Данный отчет и оценка осуществлена ООО  «Городской центр оценки «Радар», являющимся членом НП «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков», имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности  на территории Российской Федерации №000853 от 10.09.2001 года, дипломированным оценщиком первой категории Л.В. Романовой, являющейся квалифицированным специалистом,   поэтому у апелляционного суда нет оснований не доверять данному отчету, поскольку при его составлении, были  проанализированы и исследованы все необходимые  объективные факторы, правильно применен метод  расчета чистого операционного дохода. Исследование проведено, и отчет составлен в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»  «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года №519.

Исходя из этих данных размер доказанных истцом убытков составляет по обоснованному расчету  за период: ноябрь 2006 года –март 2008 года 7 312 368 рублей из расчета 2 151 000 рублей + (430 114 рублей х12 месяцев) = 7 312 368 рублей.

Однако, учитывая, что 01.02.2006 года между ЗАО «Бинар» и ООО «Лилия» был заключен договор аренды части нежилого помещения, расположенному по адресу: г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, дом 134-136-138, корп. 425, лит. А, помещение 121Н, часть ком. №42. 31.08.2006 года согласно акту №9 приема-передачи нежилых помещений, арендатор сдал, а арендодатель принял указанные помещения. Арендодатель произвел арендную плату на общую сумму 200 375 рублей. Поэтому размер убытков истца в виде  неполученных доходов составляет 7 112 023 рублей из расчета 7 312 368 рублей  - 200 375 рублей = 7 112 023 рублей.

В указанном размере исковые требования о взыскании убытков подлежат удовлетворению, в остальной части в иске по убыткам надлежит отказать.

В апелляционный суд ответчик предъявил отчет об оценке рыночной  величины арендной платы  названного объекта недвижимости по договору №10 от 01.02.2005 года, проведенной ООО «Ритм» по договору с ЗАО «Бинар»  от 17.06.2008 года, который не может быть принят апелляционным судом поскольку отчет составлялся 18.06.2008 года. При этом использованы, в частности, данные справки ЗАО «Бинар» от 16.06.2008 года по расходам по водопотреблению, водоотведению, электроэнергии, теплоснабжения, хотя в результате реорганизации собственником названных помещений является ЗАО «РЕСТ», согласно свидетельства о государственной регистрации права 78-АГ 36 20 65  от 19.05.2008 года.

Таким образом, в отчете использованы сведения об организации, которая на дату составления отчета не являлась собственником названных помещений.

Материалами дела установлено, что внеочередным общим собранием акционеров ЗАО «Бинар» состоявшимся 01.12.2007 года было принято решение о реорганизации ЗАО «Бинар» путем выделения из последнего новых юридических лиц, что подтверждается копией протокола №25 от 01.12.2007 года.

На основании разделительного баланса, утвержденного внеочередным общим собранием акционеров ЗАО «Бинар» от 01.12.2007 года нежилое помещение 121Н (кадастровый номер 78:32:8004:11:14:14), расположенное на 7 этаже в здании по адресу: г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного    канала, д. 134-136-138, корп. 425, общей площадью 3463,4 кв.м. было передано ЗАО «РЕСТ», что подтверждается копиями разделительного баланса ЗАО «Бинар» и акта №1 приема-передачи объекта недвижимости от 07.02.2008 года.

19.05.2008 года было зарегистрировано право собственности ЗАО «РЕСТ» на нежилое помещение 121Н, что подтверждается копией Свидетельства о государственной регистрации права от 19.05.2008 года.

В соответствии с статьей 617 ГК РФ с момента государственной регистрации права собственности не нежилое помещение 121Н к ЗАО «РЕСТ»  в порядке правопреемства перешли все права и обязанности арендодателя по договорам аренды и дополнительным соглашением с ним.

В связи с этим, поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а согласно разделительного баланса к ЗАО «РЕСТ» перешли все права и обязанности по договору №10 от 01.02.2005 года и соглашения от 01.02.2006 года исковые требования подлежат удовлетворению в отношении ЗАО «РЕСТ», привлеченного в порядке статьи 48 АПК РФ  в качестве ответчика.

Решение арбитражного суда первой инстанции надлежит отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями71, 176, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 25.03.2008 года отменить.

Взыскать с ЗАО «РЕСТ» в пользу ООО «Лилия» 7 112 023 рублей убытков, и обязать ЗАО «РЕСТ» передать ООО «Лилия» нежилые помещения в аренду согласно договору аренды №10 от 01.02.2005 года, заключенного ЗАО «Бинар» (правопредшественник ЗАО «РЕСТ») и ООО «Лилия» - п. 1.1. договора и в соответствии с Приложением №1 к договору №10 от 01.02.2005 года, расположенные в здании по адресу: 190020,  г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, д. 134-136-138, корп. 425, лит. А, пом. 121Н, комнаты 1-48, кадастровый номер 78:8004:11:14:14, текущий кадастровый номер 78:32:8004:11:14:14.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ЗАО «РЕСТ» в пользу ООО «Лилия» расходы по госпошлине 48060, 11 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.В. Горшелев

Судьи

М.А. Шестакова

Н.М. Попова