Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу n А56-41950/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

11 декабря 2014 года

Дело №А56-41950/2014

Резолютивная часть постановления объявлена     10 декабря 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 декабря 2014 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Кривобоковым К.В.

при участии: 

от истца: Тиунов Б.В., доверенность от 27.12.2013,

от ответчика: Огородников Л.Н., доверенность от 26.11.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-26509/2014) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2014 по делу № А56-41950/2014 (судья  Чуватина Е.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Фирма Макграв"

о взыскании,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный, 6-й подъезд, ОГРН: 1027809244561; далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Макграв» (адрес: Россия 193036, Санкт-Петербург, Суворовский пр-кт д.21. лит. А. офис 1-Н; Россия 199178, Санкт-Петербург, 13-я линия В.О. д.22. лит Б., ОГРН: 1027809247707; 1027809247707; далее – Общество) о взыскании 16 540 828, 17 руб., в том числе 5 903 675, 44 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды №00-(А)004016(01) от 14.12.1999 за период 09.11.2006 – 30.06.2014г., 10 485 675, 59 руб. неустойки за просрочку оплаты аренды за период 19.11.2006 – 19.06.2014г., 151 477, 14 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период 28.06.2012 – 30.06.2014.

Решением от 09.09.2014 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы Комитет указывает, что при заключении спорного Договора аренды и передаче имущества по акту Ответчику стороны согласовали условия, позволяющие индивидуализировать переданное имущество в качестве объекта арендных отношений. В процессе пользования имуществом у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договора или затруднения при исполнении его условий, неопределенности по составу арендуемого имущества не возникало. Однако, злоупотребляя правом, Ответчиком произведены работы по видоизменению объекта аренды в сторону увеличения его площади, идентичность которого объекту переданному по Договору подтверждена. При этом Ответчик извлек преимущество из своего незаконного положения, т.е. пользовался объектом аренды увеличенной площадью. В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. На основании изложенного Комитет полагает, что ответчик в нарушение п.п.2.2.2, 3.4 Договора не выполнил принятых на себя обязательств по оплате арендуемого объекта общей площадью 531.5 кв.м. По мнению Комитета, суд необоснованно установил отсутствие у Комитета права требовать взыскания арендных платежей по Договору в связи с отсутствием соглашения сторон по изменению площади объекта аренды до 531.5 кв.м, и соответственно, отсутствием акта приема-передачи имущества соответствующей площадью.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов деда, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 14.12.1999 № 00-(А)004016(01) (далее – Договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилые помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, 13 линия, д. 22, лит. Б (помещения 2-Н, 4-Н, общей площадью 391,7 кв.м, расположенные на 1, 2-м этажах, кадастровый номер 78:2049:1:28:1) для использования под нежилые цели.

Пунктом 1.3 Договора предусмотрено, что договор действует до 14.09.2009 и вступает в силу с момента его государственной регистрации; условия договора распространяются на отношения, возникшие меду сторонами с даты подписания акта приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 18.07.2000 № 1 объект аренды по Договору определен сторонами как нежилое здание (далее - объект), расположенное по адресу: 199178, Санкт-Петербург, 13 линия, д. 22, лит. Д (общей площадью 391,7 кв.м, кадастровый номер 78:2049:1:86).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2014 по делу №А56-62910/2013 установлено, что по данным технической инвентаризации 1983 года в составе нежилого строения по адресу: г. Санкт-Петербург, 13-я линия В.О., дом 22, литера Б в числе прочих были учтены помещения:

- 2-И площадью 195,7 кв.м, занимаемый этаж - 1,

- 4-Н площадью 196,3 кв.м, занимаемый этаж - 2.

В 1991 году при обследовании в указанных помещениях выявлена перепланировка - монтаж/демонтаж внутренних перегородок. Акт приемки в эксплуатацию предоставлен не был. По состоянию на 18.06.1991 площадь помещения 2-Н составляла 194,5 кв.м, площадь помещения 4-Н - 197,2 кв.м.

19.03.1999 был изготовлен план вторичного объекта недвижимости в составе помещений 2-Н, 4-Н площадью 391,7 кв.м, занимаемые этажи - 1-2.

Вторичный объект недвижимости в составе помещений 2-Н, 4-Н в доме по указанному адресу прошел первичный кадастровый учет 29.03.1999 с кадастровым номером 78:2049:1:28:1.

02.11.1999 кадастровый учет вторичного объекта недвижимости в составе помещений 2-Н,4-Н был подтвержден.

В 2000 году при обследовании выявлено, что дверные проемы между ч.п. 1 помещения 2-Н и ч.п. 18 помещения 1-Н, а также между ч.п. 1 помещения 4-Н и ч.п. 16 помещения 3-Н заложены. Акт приемки в эксплуатацию в филиал ГУП «ГУИОН» - ПИБ Василеостровского района предоставлен не был.

Ранее учтенная в составе литеры Б часть строения, в которой расположены помещения 2-Н и 4-Н, была учтена в качестве самостоятельного строения. Вновь образованному строению была присвоена литера Д. Площадь строения литеры Д составила 391,7 кв.м, количество этажей - 2. В составе строения были учтены помещения 1-Н площадью 194,5 кв.м (1 этаж), 2-Н площадью 197,2 кв.м (2 этаж).

29.05.2000 был сформирован план первичного объекта недвижимости строения литеры Д. Первичный объект недвижимости - литера Д по адресу: г. Санкт-Петербург, 13-я линия В.О., дом 22 прошел кадастровый учет 07.06.2000 с кадастровым номером 78:2049:1:86.

Оставшаяся часть ранее учтенного строения литеры Б в составе помещений 1-Н и 3-Н была учтена в качестве самостоятельного строения литеры Б площадью 666,5 кв.м.

В 2006 году при обследовании помещений литеры Д была выявлена перепланировка - монтаж/демонтаж внутренних перегородок, монтаж/демонтаж санитарно-технического оборудования, устройство внутренней лестницы, устройство мансарды в объеме чердака, установка подъемника, открыты дверные проемы, учтенные по данным технической инвентаризации 1991 года (между ч.п. 1 помещения 2-Н и ч.п. 18 помещения 1-Н, а также между ч.п. 1 помещения 4-Н и ч.п. 16 помещения 3-Н). Акт приемки в эксплуатацию в филиал ГУП «ГУИОН» - ПИБ Василеостровского района предоставлен не был.

В результате перепланировки в границах ранее учтенных в составе литеры Д помещений 1-Н и 2-Н и с учетом надстроенной мансарды было сформировано помещение 2-Н площадью 531,5 кв.м. Учтенная ранее в составе помещения 1-Н ч.п. 1 (лестница) площадью 16,2 кв.м, а также ранее учтенная в составе помещения 2-Н ч.п. 1 (лестница) площадью 16,2 кв.м были выделены в места общего пользования.

Ввиду наличия признаков единства строения (наличие общей лестницы между помещением 1-Н, учтенным в составе литеры Б, и вновь образованным помещением 2-Н), а также по причине наличия общей стены, ранее учтенные строения литера Б и литера Д были объединены в единое строение. Вновь образованному строению была присвоена литера Б.

17.08.2006 был сформирован план вторичного объекта недвижимости помещения 2-Н по адресу: г. Санкт-Петербург, 13-я линия В.О., дом 22, литера Б площадью 531,5 кв.м. вторичный объект недвижимости - помещение 2-Н прошел кадастровый учет 09.11.2006 с кадастровым номером 78:6:2049:1:89:3 (далее – помещение 2Н).

Поскольку арендатор продолжал пользоваться спорным нежилым помещением по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор в соответствии со ст. 621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением от 27.03.2012 № 710-19/12 Комитет в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ отказался от Договора с Ответчиком. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 11.12.2012 за № 78-78-33/016/2012-159 произведена государственная регистрация прекращения права аренды Ответчика по Договору.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2014 по делу № А56-62910/2013 удовлетворены исковые требования Комитета о выселении Ответчика из нежилого помещения 2Н по адресу: г.Санкт-Петербург, 13-я линия В.О., д. 22, лит. Б, кадастровый номер 78:6:2049:1:89:3.

Как указывает Комитет, помещение 2Н площадью 531,5 кв.м, как созданное в результате выполнения перепланировки и надстройки мансарды в отношении объекта нежилого фонда - нежилого здания, расположенное по адресу: 199178, Санкт-Петербург, 13 линия, д. 22, лит. Д (общей площадью 391,7 кв.м, кадастровый номер 78:2049:1:86), фактически использовалось Обществом на основании Договора в течение спорного периода 09.11.2006 – 30.06.2014, соответственно, являлось объектом аренды по Договору.

Ссылаясь на то, что в отношении части площади помещения 2Н (531,5 кв.м), превышающей площадь, указанную в пункте 1.1 Договора (391,7 кв.м), ответчиком не вносились арендные платежи, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Из материалов дела следует, что договор аренды был заключен сторонами в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 13 линия, д. 22, лит. Б (помещения 2-Н, 4-Н, общей площадью 391,7 кв.м, расположенные на 1, 2-м этажах, кадастровый номер 78:2049:1:28:1), в дальнейшем объект аренды был изменен на нежилое здание, расположенное по адресу: 199178, Санкт-Петербург, 13 линия, д. 22, лит. Д (общей площадью 391,7 кв.м, кадастровый номер 78:2049:1:86).

Согласно плану вторичного объекта недвижимости помещения 2Н (л.д.66) в результате перепланировки и надстройки мансарды внешние границы объекта аренды по Договору были изменены.

Как правильно установлено судом первой инстанции, сведений о том, что в установленной законом форме заключено соглашение об изменении объекта аренды на помещение 2Н площадью 531,5 кв.м, в материалах дела не имеется.

Суд первой инстанции правомерно признал несостоятельными ссылки Комитета на  пункт 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором разъяснено, что в случае, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В пункте 1.1 Договора сторонами были определены характеристики объекта аренды, непосредственно объект аренды индивидуализирован сторонами. При этом согласно условиям Договора объект возмездного временного владения и пользования был определен сторонами с площадью 391,7 кв.м. Сведений о согласовании сторонами изменения объекта аренды, как уже установлено судом, истцом не представлено.

Объект нежилого фонда 531,5 кв.м был сформирован в 2006 году, соответственно, на момент заключения Договора и дополнительного соглашения №1 к нему, не существовал в натуре.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того,