Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу n А56-43316/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

04 февраля 2015 года

Дело №А56-43316/2014

Резолютивная часть постановления объявлена     29 января 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 февраля 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баркановой Я.В.

судей  Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Кривобоковым К.В.

при участии: 

от истца: представитель Красулин А.Г. (по доверенности от 09.01.2014),

от ответчика: представитель Вишневская М.В. (по доверенности от 12.01.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-29048/2014) ООО "Новый Петербург"

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2014  по делу № А56-43316/2014 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по заявлению ООО "Новый Петербург"

заинтересованное лицо: Комитет по управлению городским имуществом  Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Новый Петербург" (адрес:  Россия 193040, Санкт-Петербург, ул. Коломенская, д. 7, кв. 29; Россия 190020, Санкт-Петербург, ул. Бумажная д. 18, оф. 404, ОГРН:  1047839005785) (далее - Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный 6 подъезд, ОГРН:  1027809244561) (далее - Комитет) об отказе в принятии решения о предоставлении земельного участка в собственность Заявителя, обязании принять решение о предоставлении Обществу в собственность земельного участка площадью 19 765 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Солнечное, Вокзальная ул., участок 1 (западнее пересечения с 3-й зеленой улицей), кадастровый номер 78:38:0021152:91 по цене  26 524 679 руб. 41 коп.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2014 ООО "Новый Петербург" отказано в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО ''Новый Петербург" подало апелляционную жалобу, ссылаясь на неверное распределение судом первой инстанции бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам. Общество полагает, что судом неправомерно применены положениям  п. 7 ст. 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, им представлены надлежащие доказательства необходимости предоставления земельного участка площадью 19 765 кв.м. в целях эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу возражает против  удовлетворения поданной апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании был объявлен перерыв до  29.01.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав  мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость имущества и сделок с ним Общество является собственником объекта капитального строительства – гостиничного комплекса общей площадью 271.6 кв.м., находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, поселок Солнечное, Вокзальная ул., д. 10.

Объект недвижимости расположен на земельном участке площадью                19 765 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, поселок Солнечное, Вокзальная ул. участок 1, западнее пересечения с 3-й Зеленой улицей, кадастровый номер 78:38:0021152:91.

Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен Обществу во временное владение и пользование на основании договора аренды земельного участка от 06.10.2005  № 19/ЗКС-01223.  Дополнительным соглашением от 13.06.2013 № 3 срок действия договора установлен по 12.06.2062.

13.05.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении участка в собственность в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, письмом от 12.06.2014 № 16441-32 Комитет сообщил Обществу об отказе в праве выкупа в связи с превышением площади участка, необходимой для использования расположенных на нем объектов недвижимости.

Ссылаясь на то, что отказ Комитета в предоставлении участка в собственность нарушает его права и интересы в сфере экономической деятельности  Общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд  не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции обоснованно посчитал указанные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В силу п. 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из приведенных норм следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь земельного участка, занятая объектом недвижимости и необходимая для его использования.

Объем прав на землю у собственника недвижимости ограничен положениями пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанные законоположения также ограничивают полномочия органов, выступающих от имени публично-правовых образований, являющихся собственниками земли, в части произвольного определения размеров земельных участков, подлежащих приватизации.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции правомерно исходил из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В обоснование права на выкуп земельного участка Общество ссылается на то, что земельный участок площадью 19 765 кв.м. был предоставлен ему в долгосрочную аренду по договору от 06.10.2005 № 19/ЗКС-01223 и в настоящее время необходим Обществу для эксплуатации гостиничного комплекса.

Как следует из материалов дела, Комитет письмом от 12.06.2014                          № 16441-32 сообщил, что границы испрашиваемого земельного участка необходимо скорректировать, в виду того, что площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерно превышает площадь объектов недвижимости, расположенных на нем, и площадь, необходимую для их функционирования и использования. Решение об отказе в выкупе испрашиваемого земельного участка принято с учетом результатов заседания рабочей группы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (протокол от 21.05.2014 №201), решением которой выкуп участка признан нецелесообразным ввиду превышения площади земельного участка (19 765 кв.м.), необходимой для эксплуатации и обслуживания зданий общей площадью 271,6 кв.м.

Ранее, 06.10.2005 между Комитетом и ООО «Новый Петербург» подписан договор аренды Участка № 19/3KC-01223 для целей разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации. В силу  п. 1.2     Договора,   при   условии   разработки   градостроительной  документации   и   получения   в установленном порядке разрешения на строительство Арендатор имеет право возводить на Участке объекты недвижимости.

Распоряжением КГА от 31.05.2010 № 1761 утвержден градостроительный план земельного участка RU78100000-8345, согласно которому максимальный площадь общественной застройки составляет 700 кв.м.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-3210в-2012 от 09.08.2012 введен в эксплуатацию объект капитального строительства - гостиничный комплекс общей площадью 271,6 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, п.Солнечное, Вокзальная, ул. д.10, на основании которого 19.09.2012 подписан протокол исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 06.10.2005 №19/ЗКС-01223, послуживший основанием для государственной регистрации права собственности Общества на объекты недвижимости.

На основании п. 6.1 договора аренды, которым предусмотрена обязанность Комитета заключить дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока действия на 49 лет, при условии, что строительство объекта закончено, дополнительным соглашением от 13.06.2013 № 3 к договору аренды земельного участка от 06.10.2005 №19/ЗКС-01223 срок действия договора продлен по 12.06.2062.

В этой связи, правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что заключение долгосрочного (сроком на 49 лет) договора аренды не является безусловным основанием для приобретения в собственность соответствующего участка по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку условие о заключении договора аренды Участка на 49 лет было предусмотрено пунктом 6.1 договора аренды от 06.10.2005 № 19/ЗКС-01223, соответственно, заключение дополнительного соглашения к указанному договору, содержащего условие о сроке его действия до 12.06.2062, явилось следствием исполнения добровольно принятого Комитетом обязательства, а не реализацией Обществом исключительных прав на оформление договора аренды в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом доказательств необходимости использования земельного участка площадью 19 765 кв.м. для эксплуатации объектов недвижимости площадью               271,6 кв.м. Обществом не представлено.

В разъяснениях пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано на пункт 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Следовательно, сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка не может являться основанием для предоставления данного участка в собственность.

Оценив доводы подателя жалобы о предоставлении в аренду земельного участка указанной площади, апелляционный суд полагает, что последние не свидетельствуют безусловно о необходимости использования земельного участка данной площади применительно к целям выкупа, поскольку соответствующая площадь земельного участка была определена в целях его предоставления в аренду для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации, в то время как Заявитель обосновывает площадь выкупаемого земельного участка необходимостью эксплуатации гостиничного комплекса.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что само по себе право на использование земельного участка на условиях договора аренды не влечет возникновения