Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу n А21-6529/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

С  учетом  изложенного   апелляционный  суд  находит   подлежащим   удовлетворению  требование  о  возврате   Обществу  уплаченной   по  договору  купли-продажи   земельного   участка   цены   сделки  - 5 232 389   руб.  без   начисления   процентов   по  пункту  2  статьи  1107   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации.   Поскольку   земельный  участок  находится   в  пользовании  Общества   в  силу  нахождения   на  нем   принадлежащих   Обществу   объектов   недвижимости,    то  последствием   ничтожности   договора   купли-продажи  может  быть   возвращение   титула  (права  собственности)  на  земельный  участок  от  Общества  к   Администрации   путем   удовлетворения   требования  о  прекращении   права  собственности   Общества  на   земельный  участок.

Требование   Администрации   о   взыскании  с  Общества  платы   за  фактическое   пользование   земельным   участком  за  период  нахождения   участка  в  собственности   Общества  удовлетворению  не   подлежит,   так как    Обществом   в  спорный   период  правомерно   уплачивался   земельный  налог,  поскольку   Общество  обладало   зарегистрированным   правом  собственности   в   отношении   земельного   участка.   Данный   вывод   подтверждается   правоприменительной  практикой    (Постановление   Пленума   Высшего   Арбитражного   Суда  Российской   Федерации   от 23.07.2009г.   №  54 «О  некоторых   вопросах,  возникающих   в  арбитражных  судах   при   рассмотрении   дел,   связанных   с  взиманием   земельного   налога»,   Постановление   Президиума      Высшего   Арбитражного   Суда  Российской  Федерации   от   12.03.2013г.  № 12992/12).   При  этом  довод   Администрации   о  том,  что   заявленная  ко   взысканию   сумма   арендной  платы   за  земельный  участок   подлежит    уплате   в  пользу   Администрации,   поскольку   арендная  плата   и  земельный   налог   поступают  в   разные  бюджеты,   апелляционным   судом  не   принимается  в  силу  следующего.

Согласно   пункту  1  статьи  65   Арбитражного   процессуального   кодекса  Российской  Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

При  этом   законом   не   предусмотрена   возможность   взимания   за  пользование   земельным   участком   одновременно   и   земельного   налога   и  арендной  платы.   Поскольку   Общество   правомерно   уплачивало   земельный  налог,  то  на   стороне  Общества   не  возникло   неосновательного   обогащения  в  виде   и  размере   невнесенной   арендной  платы,  которую   просит  взыскать   Администрация.  Тем  более,  необоснованным   является   требование   о  взыскании    договорной   неустойки.

Заявленное   к  Обществу   требование   о  восстановлении   регистрационной   записи  права   аренды  является   ненадлежащим   способом   защиты,  поскольку   при  восстановлении   арендных   отношений   регистрационная   запись  может  быть   осуществлена   по   заявлению   одной   из   сторон  договора.

Требование   Администрации   о   признании   недействительными   договоров  залога  и   последующего   залога,    заключенных  между  Обществом  и  Банком  в  отношении   земельного   участка,  также  не   подлежат  удовлетворению,   поскольку   оспариваемые   договоры  залога от 16.11.2009г.,  23.06.2011г.,  13.07.2012г.,  08.10.2012г.  были  заключены  в  период   существования  зарегистрированного   права  собственности   Общества  на  земельный  участок  и  до   признания   судом  договора   купли-продажи   земельного   участка   недействительным,  в  связи  с  чем   Банк  является   добросовестным   залогодержателем,  право   которого   сохраняет  силу (статья  353   Гражданского   кодекса  Российской  Федерации).

Данный  вывод   подтверждается  правоприменительной   практикой  (Постановление   Президиума  Высшего   Арбитражного   Суда   Российской  Федерации   от 26.07.2011г.  № 2763/11,  действующая   с  01.07.2014г.  редакция   пункта   2  статьи   335   Гражданского  кодекса  Российской   Федерации).

Встречный  иск   Общества   обоснован   следующими   обстоятельствами.

В материалы настоящего дела представлена кадастровая выписка в отношении спорного земельного участка от 07 мая 2014 г. из которой следует, что 17 апреля 2014г. в государственный кадастр недвижимости (ГКН) внесены изменения в части сведений о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, а именно весь земельный участок входит в зоны:

1) Зона охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Комплекс крепости»;

2) Охранная зона объекта культурного наследия «Комплекс крепости – форт «Восточный»;

3) Зона охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Комплекс крепости– форт «Восточный»;

4) «Территория памятника объекта культурного наследия «Комплекс крепости «Пиллау» – бонет-каземат»;

5) Охранная зона объекта культурного наследия «Комплекс крепости «Пиллау» – бонет-каземат».

Внесение в ГКН вышеуказанных ограничений при пользовании этим земельным участком произведено на основании письменного обращения Службы государственной охраны объектов культурного наследия и Постановления Правительства Калининградской области от 6 июня 2013г. № 386 (в ред. от 21 января 2014г.) «Об утверждении границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, находящихся на территории Калининградской области, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон».

По смыслу пунктов  3, 4 статьи  99 Земельного   кодекса  Российской  Федерации, статей  5, 34, 36 Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 23 Закона Калининградской области от 17.12.2003г. № 344 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Калининградской области» и Приложения № 2 к Постановления Правительства Калининградской области от 6 июня 2013г. № 386 следует, что правовыми последствиями введения охранных зон объектов культурного наследия регионального значения являются: изменение назначения и правового режима использования земельного участка; приостановление действия ранее утвержденных положений землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов на данной территории до внесения соответствующих изменений; запрет строительства новых зданий, строений, сооружений, объектов инженерно-транспортных коммуникаций.

На  основании   изложенного    Общество   отказывается  от  права   аренды  на   земельный  участок  ввиду   невозможности   дальнейшего   целевого   использования   спорного   земельного   участка,  в  связи  с  чем   на  основании   пункта  2  статьи  623   Гражданского   кодекса  Российской  Федерации  и  пункта 3.11.  договора   аренды  земельного   участка просит  взыскать   с  Администрации   стоимость   неотделимых   улучшений   земельного   участка   в  размере   рыночной    стоимости   комплекса   из   17  объектов:  зданий   и  сооружений,  которые   созданы   Обществом   в  целях  благоустройства   земель   и   обслуживания   земельного  участка,   в  сумме  118177000  руб.,   прекратить  на  эти  объекты  право  собственности    Общества   и  зарегистрировать   право  собственности   муниципального   образования  «Балтийский   муниципальный  район»,  обязав   Администрацию  принять  по   акту  спорный   земельный  участок  с  расположенными   на   нем  объектами.

Апелляционный  суд   не   находит  оснований   для  удовлетворения   заявленных   Обществом   требований   в  силу   следующего.

Как   следует  из   материалов  дела,  все   упомянутые   17   объектов   недвижимости,  из  которых   10  объектов  созданы   Обществом  до   приобретения   в  собственность   земельного    участка,  являются    вспомогательными   объектами  по   отношению   к  объектам  рекреационного  значения,  которые   Обществом   на   земельном  участке  не   созданы.

При  этом   согласно   кадастровой  выписке   о  земельном  участке  от  07.05.2014г.  разрешенное   использование   земельного   участка  не   изменено,  осталось  прежним:  под  проектирование   и  строительство   рекреационного   района.  Согласно   внесенным  в   ГКН   сведениям   о  территориальных   зонах  и   зонах  с   особыми  условиями  использования  территорий  в   отношении   спорного   земельного   участка  в  зоны   охраняемых   природных   ландшафтов  и  охраняемые   зоны   объектов   входят  части   спорного   земельного   участка,  границы  которых   не  определены.   Таким  образом,  не  представляется   возможным   однозначно   установить  обстоятельство   вхождения   всего  земельного   участка   в  границы   территориальных   зон,  в  которых   строительство   новых   объектов  недвижимости   запрещено,  на  что   ссылается   в  обоснование   своего   иска  Общество.   Кроме  того,  в  рамках   использования  земель  в  границах   зон  охраняемого   природного   ландшафта  (30Л)   допускается   размещение   некапитальных   строений   не  более   50кв.м.,  высотой   не  более 3м  и с   минимальным   расстоянием   между   объектами    200м (подпункт 3  пункта   13  главы  3  Приложения   №   2  к  Постановлению   Правительства   Калининградской  области  от  06.06.2013г.  №   386),  что  не   исключает   возможности   реализации   проекта  по  размещению   рекреационного   района.

При  таких  обстоятельствах   апелляционный  суд   принимает   возражения   Администрации  на   встречный  иск  о   том,  что  довод  Общества   о  невозможности   целевого  использования   спорного   земельного   участка   является   недостаточно   необоснованным,  в    любом  случае  -   преждевременным.

Необоснованно   также   требование     Общества   о  понуждении   Администрации   принять   в   муниципальную  собственность     созданные   Обществом   вспомогательные   объекты  недвижимости  со  ссылкой  на  пункт 1  статьи   623  Гражданского   кодекса  Российской  Федерации   и  пункт  3.11.  договора   аренды.

  Пунктом  3.11.  договора   аренды   предусмотрено  право   арендатора   при  досрочном   расторжении   договора   или   по  истечении   его   срока   все   произведенные   на   земельном  участке   улучшения  продать  арендодателю  по   оговоренной   специальным  соглашением   сторон  цене.

Из  буквального  толкования    данного   условия  договора   следует,  что   продажа   произведенных  на   земельном  участке   улучшений   арендодателю   возможна  только   по   соглашению  сторон.  Администрация   против   приобретения   в  собственность   муниципального   образования «Балтийский   муниципальный  район»  спорных  объектов  недвижимости   возражает,  также  возражает    против  отказа   Общества   от  права   аренды.

Кроме  того,  согласно   объяснениям  Банка,  приобретение   земельного   участка  и  создание  всех   расположенных   на  нем  объектов   недвижимости   было   осуществлено   Обществом   исключительно   за  счет   кредитных  средств,  предоставленных   Банком,  в  связи  с  чем   все  объекты  недвижимости   на  спорном   земельном  участке   также  находятся   в   залоге  у   Банка.

С  учетом  изложенного   первоначальный  иск  и  встречный  иск   подлежат   удовлетворению  только  в  части   применения  последствий   недействительности   договора   купли-продажи   земельного   участка   путем   возврата   сторон   в   первоначальное   положение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями  269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от  01  сентября   2014  года по делу №  А21-6529/2010   отменить.

В  порядке   применения  последствий   недействительности  ничтожной   сделки -  договора   купли-продажи  от  25.08.2009г.  земельного   участка   площадью  440 000 кв.м.  с  кадастровым  номером  39:14:000000:0014 прекратить   право  собственности   ООО «Балтийский  курорт»   на  земельный  участок площадью  440 000 кв.м.  с  кадастровым  номером  39:14:000000:0014.

Взыскать с  муниципального   образования   «Балтийский   муниципальный   район»   в  лице   Администрации   в  пользу   ООО «Балтийский   курорт»  5 232 389  руб.   10  коп.   задолженности.

В   остальной  части   в  удовлетворении   первоначального   и  встречного   исков  отказать.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Т.А. Кашина

 Н.С. Полубехина