Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2015 по делу n А56-77877/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

06 июля 2015 года

Дело №А56-77877/2014

Резолютивная часть постановления объявлена     22 июня 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 июля 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Глазкова Е.Г., Зайцевой Е.К.

при ведении протокола судебного заседания:  Емелькиной А.Н.

при участии: 

от ООО «ИСК «Новый Дом» - представитель Цветков А.В. по доверенности от 27.01.2015,

от Управления Росреестра по СПб – представитель Жуковская Л.В. по доверенности от 25.12.2014 №60,

от КУГИ – представитель Степанкевич Е.В. по доверенности от 19.05.2015 №14908-42,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-12112/2015) конкурсного управляющего ООО «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» Хлямова В.В. на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2015 по делу № А56-77877/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое

по заявлению ООО «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом»

заинтересованное лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу

3-е лицо: Комитет по управлению городским имуществом

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» в лице конкурсного управляющего Хлямова Валерия Викторовича (далее – заявитель, ООО «ИСК «Новый Дом», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной Регистрационной службы кадастра и картографии РФ по Санкт-Петербургу (далее – ответчик, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) о признании незаконным отказа от 03.04.2014 №95/008/2013-199 в государственной регистрации права собственности ООО «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу Санкт-Петербург пр. Энтузиастов, д. 32, литер А, кадастровый номер 78:110006110:8311, и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу Санкт-Петербург, проспект Энтузиастов, д. 32, литер А, кадастровый номер 78:110006110:8311.

Определением суда первой инстанции от 27.01.2015 в качестве третьего лица без самостоятельных требований к участию в деле привлечен Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ СПб).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2015 в удовлетворении заявления отказано. Суд первой указал на то, что отсутствие требуемого договором аренды согласия КУГИ СПб не позволяет установить наличие законных оснований для приобретения права собственности на спорный объект, поскольку право реализации инвестиционного проекта, по результатам которой инвестором приобретается право собственности на возведенный объект, обусловлено условиями его предоставления, закрепленными, в том числе, в договоре аренды. Договор аренды в судебном порядке недействительным не признан. В связи с расторжением договора аренды у Общества отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок. При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что отказ в государственной регистрации являлся правомерным.

На решение суда подана апелляционная жалоба ООО «ИСК «Новый Дом», в которой оно просило отменить обжалуемый судебный акт и удовлетворить заявленные требования. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылался на то, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2013 по делу №А56-25007/2013 действие договора аренды прекращено в связи с его расторжением. Право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации в случае необходимости совершить собственником сделки с объектом. В данном случае регистрация права собственности необходима для формирования конкурсной массы и расчетов с кредиторами.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Санкт-Петербургу возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что по условиям договора аренды земельного участка арендатор не вправе зарегистрировать в период реализации инвестиционного проекта (до момента подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта и завершения строительства) право собственности на объекты, расположенные на земельном участке, и в период действия договора производить отчуждение объектов, расположенных на участке либо осуществлять их залог. От Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в адрес Управления Росреестра по Санкт-Петербургу поступили письма от 03.07.2013 №3336/13 и от 11.03.2014 №6376-7 об отсутствии согласия со стороны КУГИ СПб на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке, являющимся предметом договора аренды на инвестиционных условиях. В связи с указанным, Обществу было отказано в совершении регистрационных действий.

 В отзыве на апелляционную жалобу КУГИ СПб возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга не давал согласия ООО «ИСК «Новый Дом» на регистрацию права собственности на спорный объект незавершенного строительства, его отчуждение либо залог ни в течение действия договора аренды, ни после его расторжения. Так как договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях был расторгнут в судебном порядке в связи с неисполнением Обществом инвестиционных условий, у КУГИ СПб возникло право на реализацию объекта путем продажи с публичных торгов с компенсацией затрат, произведенных Обществом, в порядке, установленном пунктом 10.3 договора аренды. Заявителем не были представлены все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на объект. Государственная регистрация права собственности ООО «ИСК «Новый Дом» на спорный объект повлечет нарушение прав и законных интересов Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, так как земельный участок, на котором расположен объект, находится в государственной собственности, и был предоставлен в аренду исключительно должнику в целях осуществления инвестиционного проекта. Так как у должника отсутствуют права в отношении спорного объекта, отказ в государственной регистрации не нарушает его прав и законных интересов.

Также третье лицо просило заменить Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в связи с реорганизацией.

В судебном заседании апелляционного суда представитель третьего лица поддержал заявление о замене лица в связи с реорганизацией. Стороны против осуществления замены не возражали.

С ходатайством о замене третьего лица представлены копия Свидетельства о постановке на учет организации в налоговом органе по месту ее нахождения, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, которыми подтверждается, что Комитет по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга реорганизован в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, о чем внесена соответствующая регистрационная запись от 22.04.2015.

Таким образом, представленными доказательствами подтверждена замена стороны в материальном правоотношении, что согласно статье 48 АПК РФ является основанием для замены третьего лица на комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).

По существу спора, представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы. Представители ответчика и третьего лица против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзывах.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выводы обжалуемого судебного акта, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Материалами дела подтверждается, что Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО «ИСК «Новый Дом» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях  от 13.04.2004 №00/ЗК-03339 (07) по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Ржевка-Пороховые, квартал 10, корп.26, 27, 28 (юго-восточнее д.30, корп. 2, лит. А по пр. Энтузиастов, площадью 3475 кв.м., кадастровый номер 78-6110-3006, относящийся к категории земель поселения.

Как указано в пункте 1.2 договора, участок предоставляется для реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгово-бытового комплекса и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

В пункте 1.3 договора отражено, что какие-либо объекты на земельном участке на момент заключения договора аренды отсутствуют.

По условиям пункта 3.1 договора аренды, он вступает в законную силу с момента его государственной регистрации и действует до 25.10.2005.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено внесение квартальной арендной платы за земельный участок в размере 571,638 у.е. за один кв.м. в год, с момента приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта размер арендной платы может быть пересчитан в зависимости от функционального использования.

Согласно пункту 4.2 договора, сумма денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.12.2003 №143, определена в размере 175000 долларов США.

Реализация инвестиционного проекта предполагалась в следующие сроки – до 25.07.2004 разработка и утверждение проектной документации, до 25.10.2005 – производство строительных работ и введение объекта инвестирования в эксплуатацию (пункты 5.2.1., 5.2.2 договора аренды).

Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрен график перечисления денежных средств на развитие городской инфраструктуры – в сумме 34202,9 долларов США ежеквартально, до 10.10.2005 в рублях по курсу ЦБ РФ на день, предшествующий дню перечисления денежных средств.

Дополнительным соглашением от 09.10.2009 №5 к договору аренды срок его действия продлен до 31.03.2010. Срок реализации второго этапа продлен до 31.03.2010.

В связи с возникновением задолженности по внесению денежных средств, предусмотренных договором аренды, КУГИ СПб обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «ИСК «Новый Дом» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении Общества с земельного участка. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2013 по делу №А56-25007/2013, вступившим в законную силу 19.03.2014, заявленные КУГИ СПб требования о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и выселения Общества с земельного участка удовлетворены. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 20.11.2014 произведена запись о прекращении договора аренды.

Ранее, в рамках арбитражного дела №А56-21946/2009, утверждено мировое соглашение по вопросу оплаты Обществом платежей на развитие инфраструктуры города.

Решением  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2011 по делу №А56-37560/2010 Общество с ограниченной ответственностью  «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден Сорочинский Николай Алексеевич. Определением суда первой инстанции по делу о несостоятельности от 14.04.2014 Сорочинский Н.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, определением от 16.06.2014 конкурсным управляющим утвержден Хлямов Валерий Викторович.

ООО «ИСК «Новый Дом» в лице конкурсного управляющего обратилось в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением от 30.08.2013 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства – нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский район, пр. Энтузиастов, д.32,литера А.

В государственной регистрации права было отказано со ссылкой на то, что в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не представлено согласие КУГИ Санкт-Петербурга на регистрацию объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 8.2.1 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 13.04.2004 №00/ЗК-03339, что отражено в ответе КУГИ СПб на запрос регистрирующего органа в письме от 11.03.2014 №6376-7.

Об отказе в государственной регистрации заявителю направлено Сообщение от 03.04.2014 №95/008/2013-199.

По смыслу положений пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ), акт государственной регистрации представляет собой ненормативный акт государственного органа.

Исходя из положений статьи 198 АПК РФ, основанием для вывода о незаконности ненормативного акта является его несоответствие требованиям закона и нарушение прав и законных интересов заявителя в области предпринимательской деятельности.

В силу статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статьи 25 Закона №122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

 Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

 В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется