Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2015 по делу n А56-77877/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, в частности договора аренды земельного участка, возведение объекта недвижимости осуществлялось Обществом для себя. Готовность объекта составляет 65%. При этом, в период осуществления строительства, у Общества имелся оформленный надлежащим образом правоустанавливающий документ на земельный участок – договор аренды на инвестиционных условиях, копия которого, с пакетом иных документов, подтверждающих законность возведения объекта, была представлена в регистрирующий орган.

По смыслу положений статьи 25 Закона №122-ФЗ, представление правоустанавливающих документов необходимо для подтверждения законности возведения объекта недвижимости. Право собственника использовать созданную в установленном порядке для себя вещь вытекает из положений статьи 218 ГК РФ и является абсолютным, то есть не может быть прекращено в рамках обязательственных правоотношений из договора аренды.

По общему правилу статьи 36 ЗК РФ, земельный участок следует судьбе объекта недвижимости.  Следовательно, предоставляя земельный участок на правах аренды для осуществления инвестиционного проекта, Комитет должен был исходить из того, что он лишится возможности использования иным образом указанного земельного участка. Следовательно, довод о нарушении прав Комитета в случае регистрации за должником права собственности на объект незавершенного строительства не может быть принят.

Защита нарушенного права третьего лица на получение платежей, причитающихся по договору, реализуется путем предъявления Обществу соответствующих денежных требований, в том числе в рамках дела о несостоятельности, но оно не обеспечено обременением создаваемого объекта недвижимости. Таких условий договор аренды не содержит.

Следовательно, решение суда о расторжении договора аренды и выселении Общества с земельного участка не может затрагивать его право пользования частью земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимого имущества, которое вытекает не из договора аренды, а из факта приобретения объекта недвижимости. Так как объект недвижимости, как указано выше, возводился в период действия договора аренды, по смыслу положений статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора арендодатель не вправе требовать возврата фактически использованной арендатором части земельного участка. Решения о сносе объекта недвижимости не принималось.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона №122-ФЗ право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В пункте 17 названного Информационного письма указано на то, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, необходимость реализации имущества с публичных торгов изменяет обычный способ оборота объекта недвижимости.

Действительно, согласно пункту 8.2.1 договора аренды, арендатор не вправе без согласия арендодателя зарегистрировать в период реализации инвестиционного проекта (до момента подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта и завершения строительства) право на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке.

Пунктом 8.2.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе в период действия договора производить отчуждение объектов, расположенных на земельном участке (в т.ч. незавершенных строительством (либо осуществлять их залог).

В силу пункта 10.3 договора – при расторжении договора в связи с невыполнением арендатором обязанностей, предусмотренных договором, арендодатель вправе реализовать Результат инвестирования (объекта незавершенного строительства, возводимого в рамках инвестиционного проекта) путем продажи с публичных торгов, При этом, затраты, произведенные арендатором при реализации инвестиционного проекта, компенсируются только после продажи результата инвестирования (объекта незавершенного строительства) в установленном порядке. Компенсация затрат арендатора осуществляется в пределах положительной разницы между рыночной стоимостью результата инвестирования на момент расторжения договора и суммой, указанной в пункте 4.2 договора, за вычетом всех платежей, предусмотренных договором (включая неустойку) и затрат арендодателя по продаже результата инвестирования. В случае, если сумма денежных средств, указанных в пункте 4.2 договора платежей, предусмотренных договором (включая неустойку) и затрат Арендодателя по продаже результата инвестирования превышает рыночную стоимость результата инвестирования на момент расторжения договора, компенсация затрат арендатору не выплачивается.

В то же время, необходимо учитывать, что Общество находится в процедуре банкротства – конкурсное производство.

Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрены специальные положения о порядке удовлетворения требований кредиторов должника, в том числе по обязательствам, не на условиях обязательства и положений законов, регулирующих соответствующие виды обязательств, то есть не в порядке статьи 309 ГК РФ, а в специальном порядке, предусмотренном Законом №127-ФЗ. В частности, имущество должника в силу положений статей 110, 130, 139 Закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» подлежит реализации путем проведения публичных торгов, в интересах всех кредиторов должника, а не только того кредитора, в рамках правоотношений с которым создано имущество, за исключением залоговых кредиторов, которые имеют право на первоочередное удовлетворение требований к кредитору за счет имущества, обремененного залогом.

Таким образом, удовлетворение денежных требований третьего лица за счет реализации имущества, созданного должником, как это действительно предусмотрено условиями договора аренды, повлечет преимущественное удовлетворение требований Комитета по отношению к иным кредиторам должника, что противоречит нормам Закона №127-ФЗ, в частности положениям статьи 61.3 Закона №127-ФЗ. Из совокупности специальных норм Закона №127-ФЗ следует, что воля законодателя была направлена на обеспечение равного удовлетворения требований всех кредиторов должника, несмотря на конкретные условия заключенных с кредиторами обязательств.

При таких обстоятельствах, право собственности на объект недвижимого имущества подлежало регистрации за должником для целей его реализации в рамках конкурсного производства.

Кроме того, вышеприведенные условия договора не являются основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости за собственником земельного участка в лице Комитета, что исключает возможность его реализации в порядке условий пункта 10.3 договора аренды как объект недвижимости, и создает правовую неопределенность в судьбе объекта. Невозможность надлежащей реализации объекта также приведет и к нарушению прав арендодателя, и не будет способствовать защите права, нарушенного ненадлежащим исполнением арендатором условий инвестиционного договора.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

В данном случае объект недвижимости в большей части возведен и может являться  объектом права собственности как недвижимая вещь.

Учитывая изложенное, отказ в государственной регистрации следует признать не соответствующим закону.

Принимая во внимание, что для государственной регистрации в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, подтверждающий наличие оснований для государственной регистрации, что не отрицалось ответчиком, в порядке статьи 201 АПК РФ, следует обязать ответчика осуществить государственную регистрацию объекта недвижимого имущества.

В силу положений статьи 110 АПК РФ, судебные расходы за рассмотрение дела, понесенные заявителем, подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 48, пунктом 2 статьи 269, статьями 270-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести замену Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 23.03.2015 по делу №  А56-77877/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт: признать незаконным отказ Управления Федеральной Регистрационной службы кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Ленинградской области № 95/008/2013-199 от 03.04.2014 в государственной регистрации права собственности ООО «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, проспект Энтузиастов, дом 32, литера А, кадастровый номер 78:110006110:8311. Обязать Управление Федеральной Регистрационной службы кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Ленинградской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом», осуществив государственную регистрацию права собственности ООО «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, проспект Энтузиастов, дом 32, литера А, кадастровый номер 78:110006110:8311.

Взыскать с Управления Федеральной Регистрационной службы кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в пользу ООО «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 7 000 руб.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Е.Г. Глазков

 Е.К. Зайцева