Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2009 по делу n А56-17890/2007. Изменить решение

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

21 января 2009 года

Дело №А56-17890/2007

Резолютивная часть постановления объявлена     20 января 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 января 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Марченковой А.А.

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9364/2008)  Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Всеволожский сельскохозяйственный колледж»

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2008г. по делу А56-17890/2007 (судья Гайсановская Е.В.) , принятое

по иску  Федерального государственного образовательного учреждения среднего специального образования "Всеволожский сельскохозяйственный колледж"

к Российскому государственному гуманитарному университету

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды

при участии: 

от истца: Чернышов С.В. доверенность №1 от 17.06.08г.

от ответчика: Кривцова О.Б., доверенность №01-41-798 от 14.07.08г.

установил:

Федеральное государственное образовательное учреждение среднего специального образования "Всеволожский сельскохозяйственный колледж" (далее - Колледж) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Российского государственного гуманитарного университета (далее - Университет) задолженности по арендной плате  по договорам аренды учебного корпуса №2 с декабря 2006 года согласно выставленных  счетов №№41,43,44,45, 46 и  установленных  тарифов  по день вынесения решения арбитражным судом и расторжении  договоров аренды     №82-28/39-02 от 06.12.2002г.  и №82-08/39-03 от 01.10.2004г.  учебного корпуса №2, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск,                ул. Шишканя,   д. 2.

Уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по указанным договорам в размере 3257300руб. 15коп.  согласно акту сверки  по состоянию на 31.12.2007г.     

Университет обратился в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со встречным иском о взыскании с Колледжа  804692 руб. 18 коп., в том числе: 662508 руб. 48 коп. неосновательного обогащения в результате незаконного использования  нежилых помещений, переданных Университету в аренду по договору №82-08/39-03 от 01.10.2004г. за период с 01.01.2005г. по 01.10.2007г., 142 183 руб. 70 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2005г. по 01.10.2007г. Встречный иск      принят судом  для совместного рассмотрения с первоначальным  иском.

Решением от 05.08.2008г. заявленные требования  Колледжа в части расторжения договора  №82-08/39-02 от 06.12.2002г. оставлены без рассмотрения, в остальной части иска отказано.

Встречный иск удовлетворен в полном объеме, с Колледжа в пользу Университета взыскано 804692 руб. 18 коп. неосновательного обогащения и  14546 руб. 92 коп. госпошлины в доход федерального бюджета.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Колледжа в полном объеме, полагая, что при вынесении решения судом неправильно применены нормы материального права.

По мнению подателя апелляционной жалобы, применение Колледжем с 12.12.2006г. новой  величины арендной ставки к договору №82-08/39-02 от 06.12.2002г. и коммунальных платежей  является законным, поскольку в данном случае методика исчисления арендной платы, как способа определения величины арендной платы изменилась, о чем Колледж в соответствии с п.3.3 договора уведомил  Университет.

Судом не были приняты во внимание расчеты,  представленные истцом в качестве доказательств пропуска ответчиком срока внесения арендной платы более 2-х раз подряд, что, по мнению истца, является основанием для досрочного расторжения договора в силу п.5.3.2 договора.

Суд не принял во внимание доводы и доказательства, приведенные Колледжем в отзыве на встречное исковое заявление, переданном в канцелярию суда 08.07.2008г.

Ответчик считает доводы апелляционной жалобы необоснованными, считает, что Университет в полном объеме  выполняет обязанности арендатора. Требование арендодателя увеличить арендную плату в 5 раз с декабря 2006 года не было выполнено ответчиком, поскольку истцом не были предъявлены правоустанавливающие документы на изменение арендной платы; дополнительные соглашения об изменении арендной платы не были заключены; установленная Распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом №2 от 10.01.1999г. методика определения арендной платы не менялась; заявленная Колледжем к взысканию задолженность по арендной плате образовалась в результате перерасчета, произведенного в одностороннем порядке на основании экспертного отчета ТУ Росимущества по Ленинградской области №R-5442/06 от 19.06.2006г., что не может рассматриваться в качестве изменения методики определения арендной платы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела,  между сторонами заключен договор №82-08/39-02 от 06.12.2002г., согласно условиям которого Колледж передал в аренду Университету  до 06.12.2027г. нежилые помещения  общей площадью 1226,5 кв. м, расположенные  на 3 и 4 этажах здания основного корпуса №2 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Шишканя, д. 2, для использования в целях образовательного процесса.              01.10.2004г.  стороны заключили договор №82-08/39-03,  в соответствии с которым  Университету переданы в аренду сроком до 01.10.2029г. нежилые помещения общей площадью  1733,96 кв. м, расположенные на первом, втором этажах и в подвале здания основного корпуса №2 по указанному выше адресу.

Пунктом 2.2.6 договоров предусмотрена обязанность арендатора не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.

Согласно п.2.2.2  договоров арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом, а также НДС.

Ссылаясь на нарушение Университетом п.п.2.2.6, 2.2.2 договоров, наличие задолженности по оплате арендной платы и коммунальных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 3.3  договоров установленный размер арендной платы может быть измен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год при изменении соответствующих методик определения арендной платы.

Судом первой инстанции установлено, что предъявленная ко взысканию задолженность рассчитана Колледжем исходя из размера  арендной платы, определенного на основании экспертизы ТУ Росимущества по Ленинградской области отчета  №R-5442/06 от 19.06.2006г. «Об оценке годовой платы за недвижимое имущество, расположенное по адресу:  г. Всеволожск, ул. Шишканя,  д. 2», выполненного ООО «Лаир».

Требование Колледжа об оплате арендной платы на основании указанного отчета правильно оценено судом как противоречащее п.3.3 договоров, на который ссылается Колледж, поскольку названный пункт договоров предоставляет арендодателю право изменить размер арендной платы в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы, тогда как выполненный ООО «Лаир» отчет не является изменением методики, утвержденной распоряжением Леноблкомимущества.

Доказательства наличия задолженности по оплате арендной платы в размере, установленном п.3.1 договоров, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии со ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2.2.6 договоров установлено, что в случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта аренды, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Колледжем не представлены доказательства направления Университету письменного предупреждения о необходимости устранения выявленных арендодателем нарушений, предложение о расторжении договоров (п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации) по основанию неуплаты арендной платы в полном объеме Университету не направлялось, что свидетельствует о несоблюдении предусмотренного досудебного порядка урегулирования спора, требования колледжа о расторжении договоров аренды подлежат оставлению без рассмотрения (п.2 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требования Университета, заявленные во встречном иске, суд первой инстанции исходил из того, что Колледж не передал Университету все помещения, предусмотренные договором, получая арендную плату также за те помещения, которые оставались в его фактическом владении.

Колледжем представлен контррасчет по суммам, заявленным во встречном иске, из которого следует, что ответчик признает встречный иск в сумме 561 847 руб. 91 коп. за период с 01.01.05г. по 31.12.06г.

В судебном заседании представитель Колледжа признал тот факт, что указанные Университетом во встречном иске помещения не были переданы арендатору, а также пояснил, что требования по встречному иску в части неосновательного обогащения за период с 01.01.07г. по 01.10.07г. не подлежат удовлетворению в связи с тем, что в указанный период Университет не допускал арендодателя в иные помещения Колледжа.

Учитывая, что часть помещений, являющихся объектом аренды по договорам сторон не передана арендатору и находилась в фактическом владении Колледжа, что не оспаривается последним, встречный иск правомерно удовлетворен судом первой инстанции в полном объеме на основании ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда первой инстанции Колледжу была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины в части имущественных требований, госпошлина при обращении в арбитражный суд с иском оплачена в размере 2 000 руб., с Колледжа в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 25 786 руб. 50 коп.

Понесенные Университетом расходы по госпошлине по встречному иску в размере 14 546 руб. 92 коп. относятся на Колледж в соответствии с п.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 05.08.2008г. по делу №  А56-17890/2007  изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

В части требований ФГОУ СПО «Всеволожский сельскохозяйственный колледж» о расторжении договоров аренды иск оставить без рассмотрения.

В остальной части иска ФГОУ СПО «Всеволожский сельскохозяйственный колледж» отказать.

Взыскать с ФГОУ СПО «Всеволожский сельскохозяйственный колледж» в пользу ГОУ ВПО «Российский государственный гуманитарный университет» 804 692 руб. 18 коп. неосновательного обогащения и 14 546 руб. 92 коп. расходов по госпошлине по иску.

Взыскать с ФГОУ СПО «Всеволожский сельскохозяйственный колледж» в доход федерального бюджета 25 786 руб. 50 коп. госпошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова

 И.А. Серикова