Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2009 по делу n А21-5171/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в рамках данного дела;

- нарушения, которые явились основанием для обращения в суд, устранены.

Апелляционный суд считает, что изложенные выше выводы сделаны в полном соответствии с фактическими обстоятельствами, нарушений при применении норм материального и процессуального права не допущено.

В силу положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ, к Авксентьевой Л.В. перешли права и обязанности арендодателя из  договора аренды помещения от 24.04.2001 г. №3313, заключенного между Комитетом муниципального имущества города Калининграда и Коваль Е.Г., на тех же условиях, на которых был заключен договор аренды, некоторые изменения в который были внесены решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 06.07.2007 г. и кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 23.01.2008 г.

Согласно условиям пункта 3.3.5 договора арендатор обязался соблюдать технические, санитарные, пожарные и иные нормы при использовании Объекта, обеспечить сохранность и эксплуатацию за свой счет в соответствии с установленными техническими требованиями инженерных сетей, оборудования, коммуникаций Объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения и др. Не допускать, а в случае необходимости принимать меры по ликвидации ситуаций, ставящих по угрозу сохранность Объекта, его экологическое и санитарное состояние.

Условиями пункта 3.3.7 договора аренды на арендатора возложена обязанность производить за свой счет плановый текущий ремонт объекта, поддерживать фасад объекта в надлежащем порядке и осуществлять его ремонт либо оплачивать долю в ремонте фасада, пропорциональную доле площади занимаемых арендатором помещений в общей площади здания.

При рассмотрении спора об изменении условий договора содержание приведенных пунктов изменено не было.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ, каждая сторона в арбитражном процессе должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований. В нарушение этого положения, истец не представил в материалы дела доказательств, которые свидетельствовали бы о том, что арендатором не выполняются условия вышеприведенных пунктов.

Отмеченные в заключении специалиста дефекты помещения не связаны непосредственно с деятельностью арендатора, а являются либо следствием естественного износа помещения, либо действий третьих лиц (например, протечки с верхних этажей). При этом следует обратить внимание, что периодичность проведения текущего ремонта помещений договором аренды не установлена, следовательно, недостатки косметической отделки в определенный период времени, без доказательств систематического ненадлежащего содержания помещения, не могут свидетельствовать о нарушении Коваль Е.Г. условий договора аренды. Более того, в заключении, представленном истцом, указывается, что в помещениях в настоящее время производится косметический ремонт, результаты которого невозможно оценить до его завершения.

Ряд названных дефектов появляется в силу характеристик переданного в аренду помещения – например отсутствия вытяжной вентиляции.

Следует отметить, что в дополнении к Заключению специалиста от 30.05.2008 г. №552/16 отмечено, что устранение отмеченных нарушений требует производства капитального ремонта, обязанность по осуществлению которого в силу положений пункта 1 статьи 616 ГК РФ возлагается на арендодателя, поскольку в договоре аренды не установлено иное.

Справка эксперта Ширяевой Г.Ф. от 30.07.2008 г. (л.д.23)  не может являться допустимым доказательством, поскольку заключение эксперта может быть дано лишь по результатам соответствующего исследования, а не исключительно по заявлению заинтересованной стороны.

Доводы ответчика о соблюдении им технических, санитарных, пожарных и иных норм при эксплуатации помещения подтверждаются, также, заключением эксперта ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» от 08.12.2008 г. №1885/16, которое, вопреки утверждению подателя апелляционной жалобы, основано, в том числе, на данных осмотра помещений, результат которого фиксировался фотографиями, которые указанными в заключении в качестве приложений к нему.

При наличии противоречивых экспертных заключений, обстоятельства, исследование которых требует специальных знаний, могут быть установлены путем проведения судебной экспертизы, между тем истцом, на которого в данном случае возлагается бремя доказывания как на инициатора расторжения договора, соответствующих ходатайств не заявлялось, что свидетельствует о ненадлежащим осуществлении им своей обязанности по доказыванию в процессе.

Следует отметить, что не всякое нарушение договора аренды может являться основанием для его расторжения по требованию арендодателя, а лишь специально оговоренное в законе или предусмотренное условиями договора.

В частности, пунктом 6.2. договора аренды в качестве таких оснований названо умышленное или по неосторожности ухудшение арендатором состояния Объекта или его инженерного оборудования, не проведение им текущего ремонта, если Объект в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В данном случае, указывая на недостатки в содержании помещения, истец не представляет доказательств того, что они явились результатом умышленных или неосторожных действий арендатора по ухудшению состояний помещения, а не следствием обычной амортизации имущества. Текущий ремонт, как следует из материалов дела, Коваль Е.Г. осуществляется, сведений о непригодности Объекта к использованию, который продолжает эксплуатироваться как магазин, не имеется.

Незаключение арендатором дополнительного соглашения к договору аренды согласно изменениям, внесенным судом общей юрисдикции, основанием для расторжения договора не является.

В силу условий пункта 6.4 договора аренды, положений статьи 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором порядка пользования имуществом, только если не исполнено требование арендодателя об устранении таких нарушений.

В требованиях, направляемых Авксентьевой Л.В. Коваль Е.Г., совершение никаких определенных действий не предписывалось, текущий ремонт, как отражено в заключении эксперта, на которое ссылается истец, ответчиком произведен. Дополнительно, 15.04.2008 г. Коваль Е.Г. заключен договор №ПС 15/04/08 с ООО «Многопрофильный проектно-монтажный центр» для осуществления ремонтно-восстановительных работ системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре (л.д.67-70), что также свидетельствует о выполнении ею условий пункта 3.3.5 договора аренды.

Проведение капитального ремонта, на который указано в требовании от 20.06.2008 г., не является обязанностью арендатора. Производство капитального ремонта не требует расторжения договора аренды помещений и выселения арендатора. Доказательств того, что истцом предприняты реальные меры для производства капитального ремонта, осуществлению которого воспрепятствовал арендатор, в материалы дела не представлено.

Сведений о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права в материалах дела не имеется, представление в материалы дела копий документов допускается положениями части 8 статьи 75 АПК РФ. Оснований для привлечения к участию в качестве третьего лица – Комитета муниципального имущества г. Калининграда не имелось, поскольку он не является участником спорных правоотношений и предмет рассматриваемого спора не затрагивает его права и охраняемые законом интересы.

Таким образом, решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 25.12.2008 г. по делу №А21-5171/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Авксентьевой Людмилы Владимировны без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Т.С. Ларина

 Л.Н. Марченко