Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 по делу n А21-687/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что спор между сторонами возник в связи с заключением  14.10.2005 г. между СПК «Матросово» и ООО «Агробалтинвест» договора купли-продажи долей ТОО «Шатровское» Зеленоградского района Калининградской области (л.д. 11-14 т.1).

Согласно пункту 1.1 договора его предметом являлась продажа ООО «Агробалтинвест» (покупатель) принадлежащей продавцу – СПК «Матросово»  10/502, 1/1004, 1/1506 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 2993,0 га с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0004 по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский район, Грачевский сельский округ, ТОО «Шатровское». Доли в праве собственности на указанный земельный участок принадлежали продавцу, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 15,  18,  21,  24,  28,  31,  34,  38,  42,  44,  49,  50 т.1), реквизиты которых указаны в пункте  1.3 договора.

Цена и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 2 договора.

Полагая, что обязательства покупателя исполнены в полном объеме (расчеты произведены на основании расходных кассовых ордеров), однако продавец своими действиями препятствует регистрации перехода права собственности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, полагая, что договор  от 14.10.2005 г. является ничтожной сделкой, поскольку в нарушение требований закона сделка не была согласована общим собранием членов кооператива, обратился в суд со встречным иском, требуя признания данного договора  недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При рассмотрении апелляционной жалобы истцом представлен протокол внеочередного общего собрания членов СПК (колхоз) «Матросово» от 01.07.2005 г. (л.д. 8 т. 4), в повестке дня которого был вопрос об одобрении сделок по отчуждению земельных долей в праве общей долевой собственности СПК в ТОО «Шатровское» и АО «Страж Балтики» к ООО «Агробалтинвест».

Участниками собрания являлись: Зяблицев Д.В., Бахарев И.В., Черников А.А., Фоломкин А.А., Троицкий В.Г. и Гринев А.Н., членство которых в СПК «Матросово» подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 17.04.2009 г., представленной Межрайонной ИФНС по крупнейшим налогоплательщикам Калининградской области по запросу Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

Итогом рассмотрения указанного вопроса на собрании явилось принятие решения о совершении сделок по отчуждению земельных долей в праве ТОО «Шатровское» и АО «Страж Балтики» в пользу ООО «Агробалтинвест». Совершение сделки поручено собранием Бахареву И.В. Решение принято единогласно.

После проведения собрания от имени СПК «Матросово» в лице Бахарева И.В., полномочия которого на подписание доверенности от имени ответчика подтверждены нотариально, выданы доверенности Привару В.П. в отношении каждой доли, поименованной в спорном договоре (л.д.17, 19, 22, 25, 29, 32, 36, 39, 42, 47, 51 т.1). На основании названных доверенностей Привару В.П. предоставлены, в том числе, полномочия управлять и распоряжаться спорными долями в праве общей собственности на земельный участок, а в случае необходимости продать доли либо выделенный в натуре земельный участок за цену и на условиях по своему усмотрению. Для этого Привару В.П. предоставлены, в том числе, права быть представителем СПК «Матросово» во всех административных и иных учреждениях и организациях, в том числе в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, подавать заявления, расписываться, вносить необходимые платежи, заключить и подписать договор купли-продажи, подписать акт приема-передачи, получить следуемые деньги за проданную земельную долю в праве общей долевой собственности, зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Доверенности выданы сроком на три года и нотариально удостоверены.

В рамках предоставленных полномочий, Приваром В.П. от истца получены денежные средства в оплату приобретенных долей в общей сумме 243750,00 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела расходными кассовыми ордерами и приобщенными при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции выписками из кассовой книги. Такой способ расчетов – до заключения договора, наличными денежными средствами, предусмотрен пунктом 2.3. договора от 14.10.2005 г.  и не противоречит закону. Пунктом 2 статьи 425 ГК РФ допускается распространение условий договора на отношения сторон, имевшие место до его подписания.

В договоре от 14.10.2005 г. также отражено, что денежные средства получены представителем ответчика Приваром В.П., а также то, что договор одновременно является актом приема-передачи права.

Таким образом, сделка купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок совершена и обязательства ее сторон по передаче имущества и денежных средств исполнены.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает права и обязанности представляемого. Таким образом, сделка купли-продажи, совершенная Приваром В.П. от имени СПК «Матросово» на основании надлежащим образом оформленного уполномочия, повлекла возникновение обязательств по этой сделке у ответчика.

Денежное обязательство истца исполнено им лицу, уполномоченному ответчиком, то есть надлежащим образом, что подтверждено Приваром В.П. при его допросе в качестве свидетеля в суде первой инстанции. При таких обстоятельствах, даже если денежные средства не были переданы Приваром В.П. СПК «Матросово», это обстоятельство не имеет правого значения для оценки действий истца по оплате долей в праве на основании договора купли-продажи.

Оснований для вывода о ничтожности договора купли-продажи не имеется, сведений о нарушении закона при ее совершении, обмана, злоупотребления доверием, злонамеренного соглашения сторон или иных обстоятельств, предусмотренных законом в качестве оснований недействительности сделки, из материалов дела не усматривается. Утверждение ответчика о том, что Привар В.П. вступил в какие-либо соглашения с истцом с целью причинения ущерба ответчика СПК «Матросово» в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ последним не представлено. Подача заявления Приваром В.П. на государственную регистрацию перехода права собственности на спорные доли в регистрирующий орган в том числе и от имени ООО «Агробалтинвест» о злонамеренном соглашении свидетельствовать не может, реализация процедуры регистрации права на основании договора купли-продажи представителем одной из сторон договора по доверенности от обеих сторон является обычным приемом делового оборота.

Соответствие цены земельных участков, определенных в договоре, среднерыночной подтверждено отчетом об оценке стоимости долей №3-049-08 на л.д.140-149 т.2), в котором стоимость долей определена с учетом особенностей именно исследуемых имущественных прав. Ответчик, в свою очередь, сведений, подтверждающих свое утверждение о несоответствии цены сделки реальной стоимости долей не представил.

Вопреки выводам суда первой инстанции и утверждениям ответчика, сделка по отчуждению долей в праве одобрена общим собранием членов кооператива, что подтверждается представленным в материалы дела протоколом. Оснований для признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, а, следовательно, для удовлетворения встречного иска не имеется.

Согласно положениями статьи 131, пункта 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в том числе в случае перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. Положениями пункта 1 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 21,07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ) регистрация перехода права собственности на недвижимое имущества на основании договора купли-продажи производится на основании заявления обеих сторон договора.

Между тем, из материалов дела следует, что процедура государственной регистрации перехода права на доли в праве собственности на земельный участок прекращена по заявлению Привара В.П. от имени СПК «Матросово» (л.д.54 т.1), повторно за регистрацией права собственности ответчик не обращался. Письма истца от 24.04.2006 г., 22.06.2006 г., 16.02.2007 г. (л.д.132, 135, 138 т.2) об обращении в регистрирующий орган для государственной регистрации, адресованные ответчику, остались без ответа.

В силу положений пункта 3 статьи 165 ГК РФ, пункта 1 статьи 16 Закона №122-ФЗ, пункта 3 статьи 551 ГК РФ, если одна из сторон сделки купли-продажи, совершенной с соблюдением предусмотренной формы, уклоняется от регистрации перехода прав на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Поскольку материалами дела подтверждается факт уклонения ответчика от регистрации перехода долей в праве собственности на земельный участок к истцу на основании заключенной в надлежащей форме, действительной и фактически исполненной сторонами сделки, апелляционная жалоба и иск подлежат удовлетворению. Оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы и иска и на основании статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанции, понесенные ООО «Агробалтинвест», подлежат взысканию с СПК «Матросово».

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области от 20.10.2008 г. по делу №А21-687/2008 отменить. Исковое заявление ООО «Агобалтинвест» удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию права собственности за ООО «Агробалтинвест» на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 2993,0 га с кадастровым номером 39:05:00 00 00:0004, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, Грачевский сельский округ, ТОО «Шатровское» на основании договора купли-продажи земельных долей от 14.10.2005г. заключенного с СПК «Матросово» со следующими характеристиками:

1/502   доли   в   праве   общей   долевой   собственности   на   земельный   участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 05.09.2003г.,  что  подтверждается  свидетельством  о государственной регистрации права серии 39-АА №  178617, выданным 24.09.2003г. Учреждение юстиции по Калининградской области, запись о регистрации №39-01/02-135/2003-471;

1/502 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 5.09.2003г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 39-АА № 178603, выданным 24.09.2003г. Учреждением юстиции по Калининградской области, запись о регистрации № 39-01/02-135/2003-470;

1/502   доли в   праве   общей   долевой   собственности   на   земельный   участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 05.08.2003г.,  что  подтверждается  свидетельством  о государственной регистрации права серии 39-АА №178369, выданным 08.09.2003г. Учреждением юстиции по Калининградской области, запись о регистрации №39-01/02-135/2003-318,

1/502   доли   в   праве   общей   долевой   собственности   на   земельный   участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи  от  05.08.2003г.,  что  подтверждается  свидетельством  о  государственной регистрации    права серии 39-АА № 178372, выданным 08.09.2003г. Учреждением юстиции по Калининградской области, запись о регистрации №39-01/02-135/2003-321;

1/502   доли   в   праве   общей   долевой   собственности   на   земельный   участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.09.2003г.,  что  подтверждается  свидетельством  о государственной регистрации права серии 39-АА № 178779, выданным 06.10.2003г. Учреждением юстиции по Калининградской области, запись о регистрации №39-01/02-152/2003-127;

1/502   доли   в   праве   общей   долевой   собственности   на   земельный   участок принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 05.09.2003г.,  что  подтверждается  свидетельством  о  государственной регистрации права серии  39-АА №178605,  выданным  24.09.2003г.  Учреждением юстиции по Калининградской области, запись о регистрации №39-01/02-135/2003-472;

1/502 доли в праве собственности на земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23.10.2003г., что подтверждается   свидетельством   о   регистрации   права   серии   39-АА №191156, выданным 06.11.2003г. Учреждением юстиции по Калининградской области, запись рации №39-01/02-130/2003-267;

1/502 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 05.08.2003г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 39-АА №178371, выданным 08.09.2003г. Учреждением и по Калининградской области, запись о регистрации №39-01/02-135/2003-317;

1/1004 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 5.08.2003г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 39-АА №178367, выданным 08.09.2003г. Учреждением юстиции по Калининградской области, запись о регистрации №39-01/02-135/2003-316;

1/1506 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 28.11.2003г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 39-АА №191551, выданным 09.12.2003г. Учреждением юстиции по Калининградской области, запись о регистрации №39-01/02-168/2003-101;

1/502 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 05.08.2003г., что подтверждается свидетельством    о государственной регистрации права серии 39-АА № 178373, выданным 08.09.2003г. Учреждением юстиции по Калининградской области, запись о регистрации №39-01/02-135/2003-323;

1/502 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий продавцу