Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2009 по делу n А56-2723/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

23 июля 2009 года

Дело №А56-2723/2009

Резолютивная часть постановления объявлена     15 июля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 июля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Медведевой И.Г.

судей  Слобожаниной В.Б., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  помощником судьи Харенко Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ОАО Фонда имущества Санкт-Петербурга» (регистрационные номера  13АП-8056/2009, 13АП-8559/2009)  на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2009 по делу № А56-2723/2009 (судья Савинова Е.В.), принятое

по иску ООО "Норманн-Восток"

к  1.  Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга,

    2. ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о признании недействительными торгов

при участии: 

от истца: Стенько Н.А. по доверенности б/н  от 12.01.2009

от ответчиков: 1. Юхно Е.В. по доверенности № 33888-42 от 26.12.2008,                        2. Чуватина Е.В.  по доверенности № 6598/28 от 29.12.2008

установил:

ООО «Норманн-Восток» обратилось с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет) и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества) о признании недействительными торгов от 09.09.2008, договора аренды земельного участка от 12.09.2008, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 12.09.2008 и взыскании с Фонда имущества в пользу истца 7.000.000 руб.

До принятия решения по существу спора истец изменил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ и просил признать сделку недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2009 торги от 09.09.2008 на право заключения договора аренды земельного участка признаны недействительными; с ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в пользу ООО «Норманн-Восток» взыскано 7.000.000 руб., договор аренды земельного участка от 12.09.2008 № 13/ЗКС-04562 признан недействительным; на ООО «Норманн-Восток» возложена обязанность передать Комитету земельный участок площадью 8800 кв.м., кадастровый номер 78:12:6319А:23, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Зольная, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом).

Комитет обратился с апелляционной жалобой на решение суда, в которой в обоснование своих доводов о незаконности и необоснованности решения суда ссылается на следующие обстоятельства.

Оспаривая торги, истец должен представить доказательства существенного нарушения его прав и интересов при проведении торгов.

Указание в тексте информационного сообщения о проведении торгов информации о нахождении земельного участка в функциональной зоне И1 и отсутствие указания  на две функциональные зоны не нарушает права и законные интересы истца, поскольку не формирует у участников торгов неверного представления о возможном использовании земельного участка.

По мнению подателя жалобы, нахождение земельного участка в двух функциональных зонах не препятствует истцу осуществлять  ту градостроительную деятельность, которую истец намеревался вести, участвуя в торгах.

Комитет не согласен с выводом суда о том, что предмет торгов вообще не был определен. Отсутствие в информационном сообщении указания на то, что  земельный участок находится в двух функциональных зонах, и проект планировки территории уже разрабатывается сторонней организацией, не является нарушением пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на  заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002  № 808 (далее – Правила).

Комитет полагает, что судом неправомерно применены пункт 2 статьи 83, пункты 3, 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

Фонд имущества также обратился с апелляционной жалобой, в которой указывает на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, нормам материального и процессуального права, а также фактическим обстоятельствам дела.

Податель жалобы полагает, что факт нахождения спорного земельного участка в двух функциональных зонах не исключает возможности строительства на нем автосервиса с гаражами.

Права и интересы ООО «Норманн-Восток» соблюдены и принятое им решение о строительстве на сорном земельном участке автосервиса с гаражами реализуемо в рамках действующего законодательства.

Податель жалобы указывает, что судом не приведено обоснование решения о взыскании с Фонда имущества в пользу ООО «Норманн-Восток» 7.000.000 руб. на основании статьи 167 Гражданского кодекса РФ, не дана оценка доводам ответчика.

Фонд имущества указывает, что он являлся только организатором торгов, денежные средства от истца поступили на его счет в качестве задатка и были перечислены Фондом имущества в бюджет Санкт-Петербурга. Лицом, получившим доход в связи  с заключением договора аренды земельного участка, является именно субъект Российской Федерации – город Санкт-Петербург.

Представитель ООО «Норманн-Восток» в судебном заседании выразил свое согласие с обжалуемым решением.

Рассмотрев материалы дела в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, выслушав пояснения участвующих в деле лиц в судебном заседании, апелляционный суд установил правильность решения и отсутствие оснований для его отмены либо изменения.

Как следует из материалов дела, согласно информационному объявлению, опубликованному в журнале «Вестник» №27 от 11.07.2008, на торги в форме аукциона был выставлен земельный участок, расположенный в г.Санкт-Петербург, ул.Зольная, участок 1, северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом.

Из текста информационного сообщения от 11.07.2008 следует, что на  аукцион с открытой формой подачи предложений было выставлен лот №1  – земельный участок, расположенный в г.Санкт-Петербурге, Зольная улица, участок 1, северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом,  в аренду сроком на 6 лет, предоставляемый в целях разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработке проектной документации.

Первоначальная (рыночная) цена данного лота – 7.000.000 руб. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 №728-99 «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга»  земельный участок расположен в границах зоны «И1» - зона городского транспорта и инженерной инфраструктуры.

Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую величину годовой арендной платы за земельный участок.

Согласно протоколу подведения итогов открытого аукциона от 09.09.2008 ООО «Норманн-Восток» выразило согласие на участие в конкурсе на условиях, установленных в конкурсной документации,  в результате чего было допущено для участия в аукционе с аукционным номером 7.

За участие в аукционе истец, одновременно с подачей заявки, перечислил продавцу – ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» сумму задатка на участие в аукционе в размере 7.000.000 руб., что подтверждается платежным поручением №29 от 02.09.2008.

Победителем проведенного 09.09.2008 аукциона признано ООО «Норманн-Восток», предложившее большую цену, купив  тем самым право аренды земельного участка  расположенного в г.Санкт-Петербурге, Зольная улица, участок 1, северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом.

Ссылаясь на ненадлежащее определение предмета торгов, и тем самым нарушение правил проведения  оспариваемых торгов, ООО «Норманн Восток»  обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительными торгов, проведенных 09.09.2008 в отношении спорного земельного участка,  расположенного в г.Санкт-Петербург, Зольная улица, участок 1, северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом, а также договора аренды, заключенного по результатам названных торгов.

Апелляционный суд отклоняет доводы Фонда имущества и Комитета о том, что предмет торгов был определен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В пункте 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Ссылаясь в обоснование иска на несоблюдение указанных требований в части определения предмета торгов, истец представил суду доказательства того, что в извещении не правильно  определена зона, в которой располагается земельный участок.

Как следует из текста объявления (л.д. 2932), спорный участок расположен в границах зоны И1.

Из  письма Комитета по  градостроительству и архитектуре от 03.10.2008       №1-4-52767/5 (л.д.28) следует, что спорный земельный участок согласно генеральному плану расположен в двух функциональных зонах - 3ЖД и И1, а в соответствии с ВРЗ 08-2997 в территориальной зоне Т3ЖД2.

Исходя из положений статьи 38 Земельного кодекса РФ, установлен порядок приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). В силу пункта 1 данной статьи, предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 указанного Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Статья 30 Земельного кодекса РФ устанавливает порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 83 Земельного кодекса РФ порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

В силу пунктов 3, 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ Градостроительные регламенты обязательны для использования всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Из материалов дела следует, что истец обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре для разработки проектной документации в соответствии с условиями договора аренды.

В том же письме Комитета по градостроительству и архитектуре указывается на то, что разработкой проекта планировки и проекта межевания в том числе и спорного земельного участка занимается ООО «БалтИнвестСтрой» в соответствии с распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 21.02.2008 №726.

Кроме того, из письма ООО «БалтИнвестСтрой» от 16.10.2008 года следует, что документация на спорный земельный участок уже разработана и находилась на утверждении в Комитете по градостроительству и архитектуре и на нем предусмотрено размещение объекта торговли в соответствии с функциональной зоной.

Апелляционный суд отклоняет доводы подателей жалоб о том, что истец не представил доказательств нарушения своих прав и интересов.

Подавая заявку на участие в торгах, истец полагал, что спорный земельный участок располагается, в границах зоны «И1» - городского транспорта и инженерной инфраструктуры.

Принимая решение, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что допущенные нарушения при определении предмета торгов повлекли нарушение прав истца, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с нарушением прав и законных интересов ООО «Норманн-Восток». Соглашаясь с выводом арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд считает, что торги предмет торгов не был определен надлежащим образом.

У истца было намерение разработать проектную документацию и в дальнейшем построить на данном земельном участке автосервис со стоянкой и гаражами боксового типа, что подтверждается перепиской с ООО «БалтИнвестСтрой», эскизами проекта.

На запрос суда Комитет по градостроительству и архитектуре сообщил о том, что согласно постановлению №227 от 24.02.2009 проект планировки и проект межевания территории включающей спорный земельный участок был  разработан и утвержден «БалтИнвестСтрой». 

В данном случае имело место  наличие прав иных лиц на объект, проданный на торгах.

То есть еще до проведения торгов, предметом которых в том числе являлась разработка градостроительной документации о застройке территории спорного земельного участка, данная документация уже разрабатывалась и к моменту проведения торгов уже была разработана иной фирмой.

Таким образом, предмет торгов как таковой отсутствовал. 

В данном случае судом первой инстанции правомерно были оценены нарушения порядка определения предмета торгов с точки зрения влияния таких нарушений на права заявителя.

Кроме того, основанием для признания торгов недействительными в данном случае служит не только нарушение в определении предмета торгов, но и иные обстоятельства, как то, права третьих лиц, которые  ущемляют права и законные интересы истца.

Истцом в материалы дела представлены письменные доказательства наличия намерений на строительство комплекса автосервиса, таким образом, он обладает правом оспаривания сделки, являясь заинтересованным лицом, права которого были нарушены в соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, истцом доказано нарушение его прав и интересов при проведении спорных торгов. Такой вывод соответствует Информационному письму Президиума