Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2009 по делу n А21-9520/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

07 августа 2009 года

Дело №А21-9520/2008

Резолютивная часть постановления объявлена     29 июля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 августа 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Мельниковой Н.А.

судей  Горбик В.М., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Долониной С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-5836/2009)  ООО «Дельта»

на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 31.03.2009г. по делу № А21-9520/2008 (судья Лобанова Е.А.), принятое

по иску ООО "Дельта"

к ООО "Терра Дирекшен Калининград"

3-е лицо: ООО "Управляющая компания "Ренессанс Капитал"

о понуждении к заключению договора

при участии: 

от истца: не явился (извещен)

от ответчика:  Роменко А.В. (доверенность б/н от 16.02.2009г., паспорт)

от 3-го лица: не явился (извещен)

установил:

ООО «Дельта» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО "Терра Дирекшен Калининград" о понуждении заключить долгосрочный договор субаренды нежилых помещений первого и второго этажей общей площадью 8 378,7 кв.м. согласно приложению № 1 к договору субаренды, находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Калининград, ул. Горького, дом 2 – Профессора Баранова, дом 34 на условиях заключенного договора субаренды нежилого помещения № 05 от 01.07.2007г. с учетом уточнения от 10.02.2009г.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Управляющая компания "Ренессанс Капитал".

Решением Арбитражного суда  Калининградской области от 31.03.2009г. по делу № А21-9520/2008 в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение ООО «Дельта» подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что договор аренды здания № 01/07-07 от 01.07.2007г., заключенный между ответчиком и ООО «Калининградская инвестиционная корпорация», ОАО «Торговый дом центральный» фактически был прекращен во исполнение новым собственником обязанности по заключению с ответчиком долгосрочного договора аренды сроком до 31.12.2015г. согласно пункта 19.8 договора аренды № 16/Э/ДА от 31.08.2007г. Податель жалобы обращает внимание суда, что после заключения с новым собственником договора аренды № 16/Э/ДА от 31.08.2007г. ответчик подписал ряд дополнительных соглашений о продлении срока договора субаренды, что, по мнению подателя жалобы, свидетельствует о подтверждении полномочий и обязанностей по заключению с истцом долгосрочного договора субаренды сроком до 31.12.2015г. уже на основании договора аренды № 16/Э/ДА. Тот факт, что с даты заключения договора аренды № 16/Э/ДА и до 30.09.2008г. истец продолжал занимать помещения и ответчик не предлагал его освободить свидетельствует о том, что согласие на передачу в субаренду, предусмотренное пунктом 9.1 договора аренды № 16/Э/ДА ответчиком было получено и новый собственник подтвердил действие ранее заключенного договора субаренды помещений с истцом. По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что истец не обращался к ответчику в период до прекращения договора (до 11.09.2007г.) не может быть принят во внимание, поскольку ответчик не сообщил истцу о состоявшейся смене собственника и заключении с ним нового договора аренды, а истец, полагая, что договор субаренды продолжает действовать неоднократно обращался к истцу с требованием заключить долгосрочный договор, что предусмотрено статьей 429 ГК РФ.

Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился, в отзыве на апелляционную жалобу указал, что в соответствии с ранее заключенным 01.07.2007 года договором аренды между ООО «Калининградская инвестиционная корпорация», ОАО «Торговый дом Центральный», с одной стороны, как собственниками здания, и Ответчиком, в его рамках, Ответчик 01.07.2007 года заключил с истцом срочный договор субаренды № 05 нежилых помещений в Арендуемом помещении на срок до 31.12.2007 года.Данный договор по своей сути и правовой природе представлял из себя предварительный договор аренды нежилых помещений: Ответчик и Истец договорились о том, что в период действия настоящего предварительного договора субаренды, между ними будет заключен основной договор аренды нежилых помещений на срок до 31.12.2015 года.15.08.2007 года объект аренды был приобретен в собственность закрытого пенсионного фонда недвижимости «Ренессанс-Недвижимость». Действуя в соответствии с принципом свободы заключения договора, установленного законодательно, Ответчик и новый собственник здания заключили новый договор аренды нежилого здания, являющегося предметом спора. Данный договор под номером 16/Э/ДА от 31.08.2008 года был зарегистрирован в УФРС по Калининградской области 11.09.2007 года, с момента государственной регистрации данного договора ранее действовавший договор аренды, в рамках которого и был заключен договор субаренды между истцом и ответчиком прекратил свое действие. Следовательно, в соответствии с п.1 ст. 618 ГК РФ, спорный договор субаренды № 5, заключенный меду истцом и ответчиком 01.07.2007 года, прекратил свое действие одновременно с прекращением действия основного договора аренды, то есть с 11.09.2007 года. Доводы Апелляционной жалобы о том, что дополнительные соглашения, заключенные между истцом и ответчиком после прекращения действия договора субаренды, после 11.09.2007 года, не имеют юридической силы, и не могут являться основанием заявленных требований, поскольку являются неотъемлемой частью прекратившего свое действие договора, противоречат ст. 615 ГК Ф, в соответствии с которой, договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий срок договора аренды.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства истец и третье лицо в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция не находит оснований для  его отмены.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.07.2007г. между ООО «Калининградская инвестиционная корпорация», ОАО «Торговый дом Центральный» (арендодателями) и ООО «Полс Ярд Калининград» (арендатором) подписан договор аренды № 01/07-07.

В соответствии с указанным договором арендатору во временное владение и пользование (аренду) передается здание, расположенное по адресу: Калининградская область, г.Калининград, ул.Горького, 2 - ул.Профессора Баранова, 30 , кадастровый номер здания : 39-39-01/222/2006-986.

Согласно   пункту   3.1 договор заключен на срок аренды, начинающийся   с даты   начала   срока   аренды (даты передачи здания по акту; приема-передачи) и заканчивающийся 31.12.2007 г.

Положения статьи 9 указанного договора аренды предусматривают право арендатора сдавать в субаренду помещения в здании при соблюдении определенных договоров условий.

Руководствуясь указанными положениями договора аренды, ООО «Полс Ярд Калининград» 01.07.2007 года заключил с ООО «Дельта» срочный договор субаренды № 05 нежилых помещений в Арендуемом помещении на срок до 31.12.2007 года.

Субарендатору во временное возмездное владение и пользование (в субаренду) переданы нежилые помещения общей площадью 8 378,7 кв.м , расположенные на первом и втором этажах согласно приложению №1 и расположенные в Торгово-развлекательном комплексе по адресу: г.Калининград , ул.Профессора Баранова ,д. 30 -ул.Горького , д.2 , сроком до 31.12.2007 г. с момента передачи по акту приема-передачи помещения.

Согласно   пункту   2.4   договора      субаренды        помещение принадлежит арендатору на праве аренды на основании договора аренды №01/07-07 от 01.07.2007 г. Согласно актам приема-передачи арендуемые помещения переданы истцу 01.07.2007г.

31.10.2007 г. ООО «Полс Ярд Калининград» переименовано в ООО «Терра Дирекшен Калининград».

01.08.2007 г. между ООО «Калининградская инвестиционная корпорация», ОАО «Торговый дом «Центральный» и ООО «Управляющая компания «Ренессанс Капитал», действующим в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Ренессанс-Недвижимость», заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №3/Э/ДКП. Объектом сделки является нежилое здание - торговый дом (литера А) общей площадью 21097 кв.м , расположенный по адресу : Калининградская область, г.Калининград, ул.Горького,2 - ул.Профессора Баранова, 30.

Переход права собственности по данному договору зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 15.08.2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.08.2007 г. 39-АА №511596.

31.08.2007 г. между ООО «Управляющая компания «Ренессанс Капитал», как арендодателем, и ООО «Полс Ярд Калининград», как арендатором, был подписан договор аренды №16/Э/ДА, в соответствии с которым в аренду арендатору передано вышеназванное нежилое здание.

Согласно пункту 19.8 с момента вступления в силу настоящего договора аренды утрачивает силу договор аренды здания №01/07-07 от 01.07.2007 г., заключенный между арендатором и ООО «Калининградская инвестиционная корпорация» и ОАО «Торговый дом «Центральный», правопреемником арендодателей по которому является арендодатель.

Договор аренды №16/Э/ДА зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 11.09.2007 г.

Судом первой инстанции установлено, что 29.09.2008 г. ООО «Дельта» направило ответчику письмо о заключении  долгосрочного    договора субаренды,        либо подписании дополнительного соглашения к краткосрочному договору субаренды нежилых помещения о продлении срока субаренды.

Письмом от 03.10.2008 г. ответчик отказал в заключении долгосрочного договора субаренды в связи с наличием задолженности по арендной плате.

Как следует из материалов дела, Истец отправил ответчику предложение заключить основной договор аренды на длительный срок 06.10.2008 года, то есть более чем через год после прекращения действия предварительного договора субаренды нежилых помещений.

Руководствуясь принципом свободы договора, ответчик и новый собственник здания заключили договор № 16/Э/ДА от 31.08.2008г., который зарегистрирован в УФРС по Калининградской области 11.09.2007 года.  С момента государственной регистрации данного договора, ранее действовавший договор аренды, в рамках которого и был заключен договор субаренды между истцом и ответчиком прекратил свое действие. Суд обоснованно посчитал не подлежащей применению статью 617 ГК РФ, поскольку новый собственник здания заключил с арендатором новый договор аренды на иных условиях и не содержащий условий о продолжении действий договоров субаренды.

Следовательно, в соответствии с п.1 ст. 618 ГК РФ, спорный договор субаренды № 5, заключенный меду истцом и ответчиком 01.07.2007 года, прекратил свое действие одновременно с прекращением действия основного договора аренды, то есть с 11.09.2007 года.

Довод апелляционной жалобы о том, что сам факт того, что с даты заключения договора между ответчиком и новым собственником, истец продолжал находится в спорном помещении, следовательно, новый собственник не возражал против его нахождения в арендуемом помещении, и тем самым подтвердил продолжение действия ранее заключенного договора отклоняется апелляционной инстанцией.

Сам факт нахождения в спорном помещении не свидетельствует о волеизъявлении нового собственника на продолжение договорных отношений.

По мнению апелляционной инстанции, обоснованным является вывод ответчика о том, что непроинформирование Истца о смене собственника помещения, и прекращении действия договора аренды помещения не влечет правовых последствий в отношении указанного договора субаренды помещения, поскольку при прекращении действия договора аренды нежилого помещения, в связи с переходом права собственности, уведомление субарендаторов не является обязательным условием его заключения.

Неуведомление о смене собственника здания не является также основанием признания недействительным договора купли-продажи здания, и договора аренды здания, заключенного между ответчиком и новым собственником здания.

Дополнительные соглашения, заключенные между истцом и ответчиком после прекращения действия договора субаренды, после 11.09.2007 года, не имеют юридической силы, и не могут являться основанием заявленных требований, поскольку являются неотъемлемой частью прекратившего свое действие договора, а также противоречат ст. 615 ГК Ф, в соответствии с которой, договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий срок договора аренды.

При указанных обстоятельствах суд обоснованно указал, что наличие в договоре аренды 2007г. условия о заключении в будущем договора аренды сроком до 31.12.2015г. не является законным основанием для внесения в договор субаренды условия об обязательном заключении долгосрочного договора субаренды, поскольку указанный срок действия договора аренды не наступил.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 31.03.2009г. по делу №  А21-9520/2008  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

В.М. Горбик

 И.А. Тимухина