Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2009 по делу n А56-14809/2009. Изменить решение

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

25 ноября 2009 года

Дело №А56-14809/2009

Резолютивная часть постановления объявлена     19 ноября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 ноября 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Старовойтовой О.Р.

судей  Мельниковой Н.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10476/2009) ООО «ТриГ» на решение   Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от  22.06.2009г. по делу № А56-14809/2009 (судья Михайлов  П.Л.), принятое

по иску  Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к  ООО "ТриГ"

о  взыскании 4886178 руб. 83 коп.

при участии: 

от истца:   Воронин  Б.А.  доверенность от 31.12.2008г.  № 34368-42, удостоверение

от ответчика:  не явился, извещен

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ Санкт-Петербурга)  обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ТриГ» (далее – ООО «ТриГ», Общество)  о взыскании за период с 15.02.2008г.-31.03.2008г., 01.09.2008г.-08.12.2008г.  4 121 118 руб. 65 коп. задолженности по договору аренды от 10.12.2002г. № А(ДУ)-1012, 765 060 руб. 18 коп. пени за просрочку платежа.

Решением суда от 22.06.2009г.  исковые требования удовлетворены.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Общество просит  решение от 22.06.2009г. отменить, отказать  КУГИ Санкт-Петербурга в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя апелляционной жалобы, новая редакция договора аренды от 10.12.2002г. №  А(ДУ)-1012 не содержит положения, по которому  условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие до даты регистрации договора (24.09.2008г.), в связи с чем увеличенная  арендная плата  может быть рассчитана  только  с 25.09.2008г.

Кроме того, за период с 01.04.2008г. по 31.08.2008г. арендатор ошибочно произвел оплату арендной платы по новой  ставке – 887 868.285 руб. Всего за указанный период ООО «ТриГ» была оплачена общая сума в размере 4 439 341 руб. 45  коп.  По мнению подателя апелляционной жалобы,  за период с 01.09.2008г.-08.12.2008г. подлежащая уплате сумма арендной платы составила  2 245 935 руб. 62 коп.

Таким образом, задолженность ООО «ТриГ» перед КУГИ Санкт-Петербурга с учетом переплаты отсутствует.

По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя истца, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ответчик своего  представителя  в судебное заседание не направил, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как  следует  из материалов дела, между КУГИ Санкт-Петербурга (Учредитель управления) и Открытым акционерным обществом «Стэнли Пропети Корпорэйшн» (далее – ОАО «Стэнли Пропети Корпорэйшн»,  Доверительный  управляющий) заключен договор от 21.10.2002г. № 10-Д002965 о передаче здания в доверительное управление, в соответствии с условиями которого Учредитель управления, выступая от имени собственника  Санкт-Петербурга, как Учредитель управления, передал Доверительному управляющему в доверительное управление под нежилые цели здание, расположенное  по адресу:  Санкт-Петербург, ул. Казанская, д. 7, литер А, общей площадью 9724,6кв.м., кадастровый номер 78:1290:7:42 (далее – Объект), а Доверительный  управляющий обязался осуществлять  управление Объектом, в том числе планирование, проектирование, реновацию,  эксплуатацию, маректинг, сдачу в аренду,  а также другие необходимые действия в интересах Учредителя управления  (л.д. 26-34).

Между ОАО «Стэнли Пропети Корпорэйшн», являющимся Доверительным управляющим недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности г. Санкт-Петербургу (арендодатель),  и ООО «ТриГ» (арендатор) заключен договор  аренды от 10.12.2002г. № А(ДУ)-1012, в соответствии с условиями которого арендодатель  обязался предоставить арендатору во временное пользование, а арендатор – принять на условиях настоящего договора нежилое помещение 5-Н площадью  3 484,6 кв.м., расположенное на втором этаже и антресоли  в здании общей площадью 9 724,6 кв.м., находящемся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Казанская, д. 7, литер А, кадастровый номер 78:1290:7:42, для использования под нежилые цели (л.д. 4-6).

Дополнительным соглашением от 08.05.2003г. к договору  аренды от 10.12.2002г.  № А(ДУ)-1012 стороны изложили пункт 10.2 договора  аренды в следующей редакции: «В случае прекращения (в том числе досрочного)  действия договора № 10-Д002965 о передаче здания в   доверительное управление от 21.10.2002г. все права и  обязанности арендодателя по настоящему договору переходят в полном объеме к КУГИ Санкт-Петербурга (Учредитель управления).  Учредитель управления после прекращения договора доверительного управления и перехода прав и обязанностей  по настоящему договору к Учредителю управления, вправе в одностороннем порядке внести изменения в настоящий договор с целью приведения его в соответствие  с типовой формой, утвержденной нормативными актами Санкт-Петербург, в том числе в части размера арендных платежей, установленных распоряжением Администрации Санкт-Петербурга» (л.д. 7-8).

 29.01.2008г., в связи с истечением срока действия договора доверительного управления и  в соответствии  с  пунктом 10.2 договора аренды от 10.12.2002г. № А(ДУ)-1012, КУГИ  Санкт-Петербурга  уведомил ООО «ТриГ» о внесении изменений в  договор от 10.12.2002г. № А(ДУ)-1012 и направил Обществу  новую редакцию данного договора. КУГИ Санкт-Петербурга указал также, что договор аренды  от 10.12.2002г. № А(ДУ)-1012 действует в новой редакции с 15.02.2008г. (л.д. 12).

Изменения к договору аренды от 10.12.2002г. на объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 7, литер А, кадастровый номер 78:31:1290:2002:42  были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 24.09.2008г. (л.д. 86, 87).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 10.12.2002г. № А(ДУ)-1012 (новая редакция)  арендодатель  предоставил  арендатору за  плату во временное владение и пользование часть нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 7, литера А, в здании площадью 9642 кв.м., кадастровый номер 78:31:1290:2002:42 часть здания 1-Н (264-268, часть ч/п 304, 305-340) площадью 2153 кв.м. (л.д. 74-84).

Согласно пункту  3.1  новой редакции договора аренды от 10.12.2002г. № А(ДУ)-1012  арендная плата за пользование объектом устанавливается  в рублях и на момент заключения договора ее размер за 1 кв.м. с  учетом НДС составлял  5839.394 руб.;  плата за аренду объекта в 2008г. с учетом НДС составляла   в квартал 3143053.729руб. (без учета НДС в квартал – 2663604.855 руб.); плата за аренду объекта без учета НДС составляла в месяц 887 868.285 руб. (л.д.  83).

Арендатор  обязался  в соответствии с пунктом 2.2.2 договора своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором  и последующими  изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом в порядке,  предусмотренном главой 3 договора «Платежи и расчеты по договору».

В соответствии с пунктом 4.9 договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Неисполнение Обществом обязательств по договору послужило основанием для обращения КУГИ Санкт-Петербурга в арбитражный суд с настоящим иском.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора по своевременному и полному внесению платы за пользование имуществом.

Заявленная истцом  ко взысканию  сумма задолженности  ООО «ТриГ»  по арендной плате за период с  15.02.2008г.-31.03.2008г., 01.09.2008г.-08.12.2008г.  в размере  4 121 118 руб. 65 коп. подтверждается  расчетом  задолженности по состоянию на  08.12.2008г. (л.д. 41-43), а также  справками о расчетах (л.д. 48-49, 54-55).

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что поскольку новая редакция договора аренды от 10.12.2002г. №  А(ДУ)-1012 не содержит положения, по которому  условия договора распространяются на отношения сторон,  возникшие до даты регистрации договора (24.09.2008г.), в связи с чем увеличенная  арендная плата  может быть рассчитана  с 25.09.2008г., не принимается апелляционным судом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  стороны вправе  установить, что условия заключенного договора ими договора применяются к их  отношениям, возникшим до заключения договора.

В письме от 29.01.2008г. № 292 КУГИ Санкт-Петербурга сообщил ООО «ТриГ» о том, что договор аренды от 10.12.2002г. № А(ДУ)-1012 действует в новой редакции с 15.02.2008г.

Из  представленного в суд апелляционной инстанции КУГИ Санкт-Петербурга реестра платежных  документов  следует, что согласно указанному  назначению платежа   в апреле, мае, июне, июле, августе 2008г. ООО «ТриГ»  оплачивало арендную плату в размере, установленном новой редакцией договора аренды от 10.12.2002г. № А(ДУ)-1012, - 887 868.29 руб.

Таким образом, стороны по взаимному согласию распространили условия  новой редакции договора аренды от 10.12.2002г. № А(ДУ)-1012 на  отношения  сторон с 15.02.2008г., что предусмотрено статьей  425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявленное  истцом  требование о взыскании  задолженности по арендной плате обосновано по праву и размеру, и правомерно удовлетворено  судом первой инстанции.

В части взыскания с ответчика в пользу истца  пени за просрочку платежа  за период с  25.02.2008г.-08.12.2008г.  в размере 765 060 руб. 18 коп.  решение суда от 22.06.2009г. подлежит изменению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента  такой регистрации.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Изменения договора аренды от 10.12.2002г. № А(ДУ)-1012, которыми был увеличен размер арендной платы, были зарегистрированы  Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 24.09.2008г. (л.д. 86).

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до  изменения  договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы  в  новом размере  свидетельствует только о  согласии арендатора оплатить арендную плату в размере,  предусмотренном новой редакцией  договора аренды, и не означает, что непосредственная   обязанность по внесению платежей в сумме  887 868.285 руб. возникла у ответчика ранее заключения новой  редакции договора,  в  связи с чем нарушение обязанности  по внесению арендной платы в размере  887 868.285 руб. в установленный в договоре срок допущено арендатором только с 11.10.2008г. по 08.12.2008г.  Размер пеней, начисленных за просрочку внесения арендных платежей в размере,  предусмотренном новой редакцией договора, исходя из расчета  истца (л.д. 41-42) составляет 115 866 руб. 81 коп.

Расчет пеней  применительно  к прежнему размеру арендной платы за период с 25.02.2008г. по 25.09.2008г. КУГИ  Санкт-Петербурга не представлен.

Апелляционный суд считает подлежащим удовлетворению требование о взыскании пеней в сумме 115 866 руб. 81 коп. с учетом применения статьи 333 Гражданского  кодекса Российской Федерации ввиду чрезмерно  высокого договорного размера неустойки.

С учетом  вышеизложенного решение  суда от 22.06.2009г. подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от  22 июня  2009 года по делу №  А56-14809/2009  изменить.

Взыскать с  ООО «ТриГ» в пользу КУГИ Санкт-Петербурга 4 121 118 руб. 65 коп. задолженности, 115 866 руб. 81 коп.  пеней.

В остальной  части иска отказать.

Взыскать с ООО «ТриГ» в доход федерального бюджета  госпошлину по иску  в размере  31 157 руб.

Возвратить из бюджета Российской Федерации ООО «ТриГ» 132 руб. 86 коп. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Н.А. Мельникова

 Н.С. Полубехина