Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2009 по делу n А56-24954/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

18 декабря 2009 года

Дело №А56-24954/2009

Резолютивная часть постановления объявлена     10 декабря 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 декабря 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей М.М. Герасимовой, И.А. Сериковой,

при ведении протокола судебного заседания:  Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-12073/2009) ЗАО "БИНАР", ЗАО "РЕСТ"

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.09г. по делу № А56-24954/2009 (судья Рагузина П.Н.), принятое

по иску ЗАО "БИНАР", ЗАО "РЕСТ"

к  ООО "Лилия"

3-е лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды,

при участии: 

от истцов: 1 – представителя Соколова М.В. по доверенности от 25.05.09г., Макеевой Е.В. по доверенности от 17.08.09г.,

от ответчика: представителя Глушкова П.А. по доверенности от 02.02.09г.,

от 3-го лица: представитель не явился, уведомление № 08251,

установил:

ЗАО «БИНАР» и ЗАО «РЕСТ» (далее также - Истцы) обратились в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Лилия» (далее - Ответчик) о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в связи с уклонением Ответчика от государственной регистрации.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее – Регистрационная служба).

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.09г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Истцы просят решение суда от 24.07.09г. отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на то, что площадь и состав переданного в аренду помещения неоднократно изменялась и до заключения дополнительного соглашения, причём в результате действий Ответчика. Также Истцы указывают на то, что, несмотря на истечение установленных дополнительным соглашением сроков оплаты, а также фактическое погашение названной    в спорном соглашении задолженности, государственная регистрация последнего имеет значение для закрепления надлежащего порядка погашения указанной задолженности. Отсутствие таких условий, обязательных для сторон договора аренды, влечёт невозможность начисления арендодателем пеней за ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению платежей в согласованном сторонами порядке.

Кроме того, Истцы полагают, что несоответствие каких-либо положений заявленного к государственной регистрации дополнительного соглашения требованиям закона не является основанием для отказа в такой регистрации; дополнительное соглашение,  по мнению Истцов, будет действовать в части, не противоречащей закону.

В судебном заседании апелляционного суда представители Истцов доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель Ответчика в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Исходя из того, что в дополнительном соглашении указаны помещения, не соответствующие фактически арендованным, обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с дополнительным соглашением исполнены Ответчиком в полном объёме, последний полагает, что основания для государственной регистрации такого соглашения отсутствуют.  

Представитель Регистрационной службы в судебное заседание апелляционного суда не явился, дело слушалось в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей Истцов и Ответчика, апелляционный суд установил следующие.

Между ЗАО «БИНАР» (арендодатель) и ООО «Лилия» (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения от 01.02.05г. № 10 (далее – Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование комнаты №№ 1–48 нежилого помещения 121Н согласно плану, содержащемуся в приложении № 1 к Договору, с кадастровым номером 78:8004:11:14:14 общей площадью 1 999,8 кв.м,, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 134-136-138, корп. 425, лит. А (далее – нежилые помещения) для использования под офисы сроком на пять лет.

Во исполнение Договора нежилые помещения переданы Ответчику по акту приема-передачи от 17.02.05г. № 1.

14.03.05г. Регистрационной службой произведена государственная регистрация Договора за номером регистрации 78-78-01/0051/2005-141.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, за период с 01.02.05г. по 01.02.06г. у Ответчика образовалась задолженность по арендным платежам по Договору, в связи с чем  01.02.06г. сторонами было заключено соглашение о приостановлении действия Договора (далее – Соглашение № 1), согласно которому задолженность арендатора перед арендодателем составляет 3 284 671 руб. 50 коп.; действие Договора приостанавливается до погашения арендатором части задолженности в сумме 2 300 000 руб.; оставшуюся часть задолженности в сумме 984 671 руб. 50 коп. арендатор перечисляет в течение четырех месяцев с момента возобновления Договора равными долями по 246 167 руб. 90 коп.; арендатор передает арендодателю с 01.02.06г. помещения, находящиеся в аренде; в качестве залога у арендодателя остаются все неотделимые улучшения; арендодатель обязуется передать арендатору в аренду в течение 30-ти дней с первого числа месяца, следующего за моментом погашения арендатором части задолженности в размере 2 300 000 руб., на срок действия Договора от 01.02.05г. № 10 те помещения, в которых арендатором за свой счет выполнены неотделимые улучшения, зафиксированные в акте приема-передачи по состоянию на 01.02.06г.

В связи с заключением Соглашения № 1 Ответчик возвратил ЗАО «БИНАР» арендованные помещения площадью 1999,8 кв.м.

31.03.06г. Соглашение № 1 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) за номером регистрации 78-78-30/0010/2006-004.

Впоследствии между ЗАО «БИНАР» и Ответчиком подписано дополнительное соглашение к Договору от 15.05.06г. № 2 (далее – Соглашение № 2), согласно которому задолженность арендатора перед арендодателем по состоянию на 15.05.06г. составляет 3 284 671 руб. 50 коп.; часть указанной задолженности в размере 2 300 000 руб. арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя до 15.06.06г.

В соответствии с п. 3 Соглашения № 2 при своевременном выполнении названного условия стороны с 01.07.06г. возобновляют действие Договора, арендодатель с 01.07.06г. передает в аренду арендатору комнаты № 1, 2, 24-48, а также часть комнаты № 3 в помещении 121Н общей площадью 1491,9 кв.м., сторонами согласован размер арендной платы.

Пунктом 3 Соглашения № 2 установлен порядок погашения оставшейся части задолженности. В случае невыполнения арендатором указанных выше условий  арендодатель с 01.01.07г. в одностороннем порядке расторгает Договор, а также начисляет пени за весь период действия Договора.

10.11.06г. ООО «БИНАР» обратилось с заявлением о государственной регистрации Соглашения № 2 в Регистрационную службу, которая письмом от 30.01.07г. № 78-78-30/0027/2006-357 в государственной регистрации отказала, указав на то, что предметом Договора являются комнаты площадью 1 999,8 кв.м, в то время как в соответствии с Соглашением № 2 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование помещения общей площадью 1 491,9 кв.м. Учитывая то, что сторонами изменён предмет Договора, но не представлен план объекта недвижимости, на котором обозначены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, не представлены учредительные документы сторон Договора со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями либо выписка из ЕГРЮЛ об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений в учредительных документах, Соглашение № 2 государственной регистрации не подлежит.

В результате реорганизации ЗАО «БИНАР» в форме выделения было образовано ЗАО «РЕСТ», которому в соответствии с разделительным балансом передано в собственность названное нежилое помещение 121Н площадью 3 463,4 кв.м.

Ссылаясь на уклонение Ответчика от государственной регистрации Соглашения № 2, Истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском о регистрации последнего. В обоснование уклонения Ответчика Истцы указали на то, что, несмотря на многократные обращения последних, Ответчик не представлял необходимые для государственной регистрации документы, в том числе выписку из ЕГРЮЛ, нотариально заверенную доверенность на представление документов. Кроме того, как следует из письма Регистрационной службы, Ответчик направил ей письмо от 11.12.06г. с просьбой не производить никаких регистрационных действий, связанных со спорным нежилым помещением.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска законным и обоснованным ввиду следующего.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В силу указанных требований, а также учитывая то, что в соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключённый на срок более года, подлежит государственной регистрации, соглашение об изменении последнего также должно быть зарегистрировано в ЕГРП  в установленном законом порядке.

При этом из содержания п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ следует, что в случае уклонения одной из сторон сделки, совершенной в надлежащей форме, от государственной регистрации такой сделки, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации.

В обоснование заявленных требований Истцы ссылаются на то, что Соглашением № 2 урегулированы отношения сторон, связанные с расчётом сторон по Договору. Ссылаясь на то, что указанное соглашение подписано обеими сторонами, Истцы указывают на то, что в отсутствие Соглашения № 2 невозможно определить порядок расчётов сторон, а следовательно, установить пределы применения Истцами санкций за ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательства по оплате.

Признавая указанные доводы Истцов необоснованными, апелляционный суд исходит из следующего.

По смыслу ст. 20 Федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) сделка, не соответствующая требованиям действующего законодательства, государственной регистрации не подлежит, в связи с чем при рассмотрении требования о государственной регистрации договора в том числе подлежит установлению соответствие заявленной к регистрации сделки закону и фактическим обстоятельствам дела.

Как указано выше, материальным предметом Договора являются помещения №№ 1–48 нежилого помещения 121Н общей площадью 1 999,8 кв.м, согласно плану, содержащемуся в приложении № 1 к Договору.

При этом предметом Соглашения № 2 являются комнаты № 1, 2, 24-48, а также часть комнаты № 3 в помещении 121Н общей площадью 1491,9 кв.м. Таким образом, Соглашением № 2 было изменено условие Договора о предмете, причём по Соглашению передаче во временное владение и пользование Ответчику подлежала лишь часть помещений, ранее переданных по Договору.

Из материалов дела следует, что в 2005 - 2007 гг. неоднократно производилась перепланировка помещения 121Н. По результатам инвентаризации площадь данного помещения уменьшилась с 3 508,2 кв.м. до 3 463,4 кв.м., изменились площадь и состав помещений №№ 1-48.

Впоследствии ЗАО «РЕСТ», став собственником помещения 121Н площадью 3 463,4 кв.м., повторно произвело перепланировку названного помещения, в связи с чем площадь этого помещения уменьшилась до 3 383,3 кв.м., изменился состав помещения 121Н, что соответственно привело к изменению площади и состава комнат № 1, 2, 3, 24-48, являющихся предметом Соглашения № 2.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными ЗАО «РЕСТ» по запросу суда выкопировками из поэтажного плана вторичного объекта недвижимости 121Н  по состоянию на 2000г., 2005г., 2009г. и техническим паспортом от 27.07.2000г.

В соответствии со ст. 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Из представленных Истцами выкопировок от 2000г., 2005, 2009 гг. следует, что после составления и подписания сторонами Соглашения № 2 также проводилась перепланировка помещения, в связи с чем на момент рассмотрения судом настоящего дела площадь и расположение фактически существующих помещений не соответствует характеристикам и общей площади помещений, передаваемых по Соглашению № 2.

Таким образом, помещения, являющиеся предметом Соглашения № 2, в настоящее время отсутствуют, в связи с чем предмет Соглашения № 2, относящийся к существенным условиям договора, не может считаться согласованным сторонам в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, по мнению апелляционного суда, Соглашение № 2 не соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к договорам, и не подлежит государственной регистрации.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.07.09г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

М.М. Герасимова

 И.А. Серикова