Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011 по делу n А56-28083/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

29 сентября 2011 года

Дело №А56-28083/2010

Резолютивная часть постановления объявлена     22 сентября 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 сентября 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей В.М. Горбик, И.А. Сериковой,

при ведении протокола судебного заседания: И.Ю. Съяновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-13852/2011) ЗАО "РУБИН"

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2011г. по делу № А56-28083/2010 (судья И.С. Борисовой), принятое

по иску ЗАО "РУБИН"

к ООО "ТРАНЗИТ-НЕВА"

о расторжении договора,  

при участии: 

от истца: представителя Дигун А.А. по доверенности от 20.09.2011, Силинг З.М. по доверенности от 20.03.2011,

от ответчика: представителя Лебедевой М.Е. по доверенности от 14.07.2011,  

установил:

Закрытое акционерное общество «Рубин» (196105, Санкт-Петербург, Благодатная ул., д. 71; ОГРН 1027804880245) (далее – арендодатель, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Транзит-Нева» (Санкт-Петербург, ул. Димитрова, д. 15, к. 2, кв. 6; ОГРН 1027807993180) (далее – арендатор, Ответчик) о расторжении договора аренды от 03.02.2003 № 1 вследствие существенного нарушения арендатором условий договора, в том числе повлекших ухудшение арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2011 в иске отказано.

В апелляционной жалобе Истец просит решение суда от 02.06.2011 отменить, принять по делу новый судебный акт, иск удовлетворить, обосновывая свою позицию тем, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального права, неправильной оценкой представленных в дело доказательств, а именно на несоответствие выводов изложенных в решении суда фактическим обстоятельствам дела и заключению строительно-технической  экспертизы.

            В судебном заседании апелляционного суда представители Истца доводы жалобы поддержали.

Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы  возражал по  мотивам, изложенным в отзыве, указав, что полагает решение суда первой инстанции обоснованным и вынесенным на основании имеющихся в деле доказательств.

            Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

            Между ЗАО «Рубин» (арендодатель) и ООО «Транзит-Нева» (арендатор) 03.02.2003 года был заключен договор аренды № 1, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое здание, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, д. 76, лит. А, 3 этажа, общей площадью 1173,6 квадратных метров, кадастровый номер 78:7547:0:171, под организацию торгового центра.

            Указанное здание принадлежит арендодателю на праве частной собственности на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда № 1478-Н/002271 от 25.04.1995, дополнительного соглашения от 26.06.1995 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-ВЛ № 566229 от 24.01.2001 г.

            Пунктом 3.2 договора (с учетом дополнительного соглашения от 12.04.2004 г.) общий срок действия договора составляет десять лет. Начало срока действия – 03.02.2003 г., окончание срока действия – 02.02.2013 г.

            Согласно пунктов  4.4. – 4.7. и 4.9. договора к обязанностям арендатора относятся в частности обязанность соблюдать правила техники пожарной безопасности, правил пользования электроприборами, отраслевых норм и правил, установленных действующим законодательством в отношении деятельности, осуществляемой арендатором в здании; поддерживать здание в технически исправном состоянии, своевременно и за свой счет производить текущий и косметический ремонт здания; не производить в здании без письменного согласия арендодателя неотъемлемых улучшений, перепланировки и переоборудования; все согласованные с арендодателем перепланировки и переоборудования производить с соблюдением требований Госсанэпиднадзора, УГПС и иных отраслевых норм и правил, при этом получение согласований по перепланировке и переоборудованию здания и внесение изменений в поэтажный план осуществляется арендатором за свой счет и своими силами; в случае оформления арендатором новой технической документации на здание в течение двух недель с момента оформления предоставить арендодателю копии полученных документов, оригиналы всех технической документации оформленной на здание в период действия договора аренды, должны быть переданы арендодателю по окончанию срока аренды.

По мнению Истца, арендатор  нарушил данные условия договора, выполнив без разработки проектно-сметной документации  и оформления разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию здания после реконструкции установку грузового лифта с торца здания, а также возведя без разработки проектной документации  пристройку для проведения погрузо-разгрузочных работ, объединившую здание с гаражом, расположенным по тому же адресу под литерой Б, в нарушение правил пожарной безопасности разместив электроустановки, предназначенные для использования внутри здания снаружи.

            Определением от 25.11.2010 г. суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу, в соответствии с заключением которой были сделаны следующие выводы.

             Проведение работ по сооружению пристройки «опорная металлоконструкция с грузовой платформой» относится к категории постоянных капитальных сооружения, выполнено без соответствующей проектно-сметной документации, без расчетов по несущей способности здания, поэтому перемещение лифта без нанесения ущерба несущим и ограждающим конструкциям здания (фундаменту и сварным элементам) невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, поскольку они неразрывно связаны с основанием.

Конструкция навеса должна соответствовать нормам СНИП иметь подтверждение расчетами несущей способности и соответствия требования для региона строительства по снеговой нагрузке, обосновываемыми разделами проектной документации, поэтому конструкцию пристройки для проведения погрузо-разгрузочных работ необходимо выполнять в соответствии с разработанной проектной документацией. При этом навес построен без проектной документации, что создает угрозу жизни граждан.

Расположенные под навесом электроустановки, в частности электрообогреватель, светильник, клеммная коробка и другие приборы, не ограждены стенами здания от атмосферных осадков, что нарушает ПУЭ «Правила устройства электроустановок», в связи с чем нарушены требования противопожарной безопасности.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что Ответчик своими действиями нарушил ряд условий договора, что подтверждается выводами экспертизы.

            Так, Ответчик, выполнив реконструкцию здания путем возведения с торца здания грузового лифта (опорная металлоконструкция с грузовой платформой ОМ-089.000.00ПС) без разработки проекта, получения разрешительной документации на реконструкцию здания, нарушил пункт 4.7. договора, поскольку при выполнении реконструкции Ответчиком не были выполнены требования ст. 51, ст. 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, а сами работы были проведены в нарушение п.9.1., 9.2. ГОСТ 22011-95 «Лифты пассажирские и технические. Технические условия»; п.2.1. ГОСТ 22845-85 «Лифты электрические пассажирские и грузовые. Правила организации, производства и приемки монтажных работ», п.4.3. СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», а также Технического регламента безопасности лифтов ГОСТ 5746-2003, ИСО 4190-1-99 ПБ 10-558-03 в части порядка ввода в эксплуатацию лифтового оборудования.

            Довод Ответчика о том, что установка лифта не нарушила права Истца, так как Истец не привлекался к административной ответственности в связи с установкой грузового лифта без надлежащего оформления, не может быть принят апелляционным судом, т.к.  рассматриваемый договор не содержит условия о том, что обязательство арендатора является нарушенным только в случае наступления для арендодателя установленных законом неблагоприятных последствий.

            Кроме того, пункт 4.7. договора обязывает арендатора получить все согласования по перепланировке, а так же  своими силами и за свой счет внести изменения в поэтажный план здания. Пунктом 4.9. договора предусмотрена обязанность арендатора передать оформленную техническую документацию собственнику здания. Как следует из материалов дела,  данные обязательства Ответчиком также не исполнены, доказательств принятия мер по исполнению указанного обязательства Ответчиком не представлено.

Кроме того, факт нарушения действиями Ответчика пункта 4.4. договора подтвержден заключением экспертизы.

Возведение грузового лифта без разработки проекта противоречит п.4.3. СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», допускающего изменение конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений здания только на основании проекта, разработанного в соответствии с действующими нормами и утвержденного в установленном порядке.

Электроустановки, расположенные в пристройке для погрузо-разгрузочных работ, а именно электрообогреватель, расположенный над входом, светильник и клеммная коробка, а так же иные приборы установлены с нарушением ПУЭ «Правила устройства электроустановок. Издание 7», т.к. данные электроприборы являются внутренними и не могут быть установлены с наружи здания.

Электросети и сети видеонаблюдения здания частично не имеют труб и коробов, что не соответствует п. 14.15 СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий».

            В обоснование нарушения Ответчиком п.4.6. договора, выраженного в возведении пристройки, объединившей здание с гаражом, расположенным по тому же адресу под литерой Б и используемой для проведения погрузо-разгрузочных работ, Истец ссылается на то, что в соответствии с договором передал Ответчику в аренду здание площадью 1173,6 м кв. Акт приема передачи от 05.02.2003  не содержит сведений о каких-либо пристройках к  зданию. Согласия на возведение пристройки и на объединение здания с другим, находящимся по тому же адресу под литерой Б и не принадлежащим Истцу, Истец не давал.

            Суд принимает позицию Истца, исходя из того, что Ответчик не представил суду доказательств наличия указанной постройки на дату передачи имущества в аренду.

При рассмотрении настоящего спора апелляционный суд исходит из того, что заключением эксперта констатировано ухудшение состояние здания, выразившееся в признании здания «ограниченно работоспособным» вследствие имеющихся не заделанных трещин на облицовочной части наружной стены здания, а также  отсутствия проектной документации с конструктивным расчетом выполненной реконструкции здания и не устраненных нарушений электрической системы.

Указанное обстоятельство позволяет сделать вывод о нарушении Ответчиком п. 4.5. договора, повлекшим ухудшение состояния арендованного имущества.

Отвечая на вопрос о допустимости нагрузок на здание вследствие установки грузового лифта, эксперт сделал вывод, что нагрузка на здание носит не только статический, но и динамический характер, временная нагрузка на строительные конструкции здания в периоды работы лифтового оборудования максимальной загрузкой может значительно превышать допустимую нагрузку, установленную проектом. Из заключения эксперта следует, что возведение пристройки без проекта не только нарушает п. 4.7 Договора и нормы СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия» и Пособие к СНиП II-23081 Пособие по проектированию стальных конструкций, но и может создать угрозу для жизни и здоровья граждан, так как на данное сооружение являющееся навесом, в процессе эксплуатации будут оказываться снеговые, ветровые и пр. нагрузки.

            При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о том, что выполнение работ по реконструкции здания и работ по возведению пристройки (навеса) без проекта, обосновывающего допустимость использованных материалов и методов ведения работ, не только нарушает права собственника здания, но и создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Учитывая указанные выше нарушения со стороны  Ответчика условий договора аренды, апелляционный суд считает, что Истцом доказано наличие оснований для досрочного расторжения договора на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования Истца следует удовлетворить.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 02.06.2011 отменить.

Расторгнуть договор аренды от 03.02.2003 № 1.

Взыскать с ООО «Транзит-Нева» (Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, д. 76, лит. А, ОГРН 1027807993180) в пользу ЗАО «Рубин» (Санкт-Петербург, ул. Благодатная, д. 71, ОГРН 1027804880245) 6 000 руб.  расходов по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.М. Горбик

 И.А. Серикова