Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2008 по делу n А21-3483/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

в стоимость договора.  

При этом порядок определения этих услуг и (или) размер их стоимости сторонами не согласован. Установлена также обязанность дополнительной платы за превышение нормативов потребления, но сами нормативы и (или) их предел не указаны.

            Данные условия договора суд также полагает не согласованным.

            Из содержания договора усматривается, что в нем также содержатся элементы договоров: оказания услуг (услуг маркетинга  и др.), простого товарищества (совместного использования имущества, совместной деятельности).

            Так, согласно п.п.3.1.7,3.1.8,3.1.9,3.2.21, 3.2.18, 3.2.19 договора, пользователь имуществом вправе размещать рекламу и информацию на территории центра; получать один раз в полугодие отчет от «администрации» о результатах проведенных маркетинговых исследований…, пересматривать и согласовывать ассортимент товаров на основании проведенных «администрацией» исследований; согласовывать с администрацией эскизы проектов и информационных материалов рекламы и их монтаж в торговом зале; ежемесячно, не позднее 20 числа предоставлять «администрации» программу маркетинговых мероприятий; обеспечивать контроль и обучение продавцов концепции торгового центра; согласовывать ассортиментный перечень товара и даже предоставлять скидки клиентам не менее 3% от стоимости товара, а также предоставлять данные о клиентах в администрацию и др.

            Ни по одному из данных элементов нельзя установить, полностью определить предмет договоренностей, обязательства сторон, цену услуг.

В той части договора, где содержатся элементы договоров оказания услуг, также нельзя установить и порядок расчетов между сторонами.

В тех частях договора, где имеются элементы договора совместной деятельности (совместного использования имуществом), также не определены его существенные признаки и цена.

            В этой связи данные положения договора не могут считаться надлежаще согласованными.

            Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

            В отношении смешанного договора, в случае несогласованности каких либо частей договора, закон не содержит нормы, аналогичной приведенной выше ст. 180 ГК РФ. Однако в этом случае, по аналогии закона, следует считать, что если в смешанном договоре какие либо его части, относящиеся к элементам различных договоров, не могут считаться надлежащим образом согласованными по основным условиям, т.е. заключенными, это не препятствует признанию договора в оставшихся частях, если можно предположить, что такой договор ( сделка) был бы заключен и без включения несогласованных частей.

            В данном случае, из содержания рассматриваемого договора нельзя предположить, что у лица, предоставившего помещение, могла быть воля на заключение договора без указанных частей – т.е. элементов иных, кроме арендного, договоров.

            Оценивая содержание договора, суд также приходит к выводу о недействительности части содержащихся в нем положений.

В положениях п.п. 3.3.3 и 5.8 договора в том числе, установлено право администрации на удержание имущества «пользователя», его товара и иного имущества, вывоз и передачу его на хранение, а также на право его реализации во внесудебном порядке.

Согласно ст.359,360,349 ГК РФ удержанием вещи могут обеспечиваться требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, в том числе в отношении движимого имущества во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника.

Законным случаем для удержания может считаться оставление имущества во владении арендодателя после истечения договора аренды.

В период действия договора захват имущества арендатора арендодателем, а в данном случае имущества «пользователя» со стороны «администрации», не может считаться правомерным и не может порождать права удержания.

Положения п.п. 3.3.3 и 5.8 договора в той части,  в которой они позволяют при отсутствии воли собственника удерживать его имущество, передать на хранение третьим лицам и реализовывать его, не могут считаться соответствующими закону.

В положениях п.п. 5.9, 5.11, 5.12 договора указано о праве «администрации» приостанавливать работу пользователя, в том числе торговлю, в случае нарушений положений договора; не допускать работников пользователя к осуществлению своих трудовых функций; отключить систему кондиционирования в зале и иные меры, свидетельствующие о праве администрации осуществлять препятствия в праве пользования помещением и имуществом.

Согласно ст. 615 ГК РФ п. 3 если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Положения договора, указанные выше, противоречат названной норме. Также они создают условия для осуществления ему препятствий в пользовании имуществом, причем как имуществом «администрации» в виде помещений торгового зала, так и имуществом пользователя – его товара и т.д.

Данные условия противоречат существу договора в целом о праве пользования, существу договора в части его элементов аренды и совместного пользования, положениям трудового законодательства и в соответствии со ст. 10 ГК РФ являются злоупотреблением правом.

Согласно пп.6.7.6 договора он предоставляет право «администрации» расторгнуть договор в одностороннем порядке по ее требованию к пользователю, с обязательством освобождения помещения в течении 7 дней, в случае нарушений условий договора, повлекших снижение уровня продаж пользователя и (или) замечания со стороны третьих лиц на низкий уровень обслуживания посетителей и приведшим к несоответствию общим принципам концепции развития торгового центра..

Статья 619 ГК РФ содержит перечень случаев, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, по требованию арендодателя.

Данной нормой также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора по требованию арендодателя, в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1,2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Названное условие договора в п. 6.7.6 противоречит указанным нормам и является незаконным.

В силу п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания ( ничтожная сделка).

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пункт 2 ст. 170 ГК РФ содержит понятие притворной сделки, являющейся ничтожной. Притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, прикрывает иную волю участников сделки.

Ссуд пришел к выводу, как уже было указано выше, что договор является смешанным, содержит элементы различных гражданско-правовых договоров. В этой связи его нельзя признать притворной сделкой. Однако, оценив содержание условий оспариваемого договора, его смысл и содержание в целом, приведя доводы, изложенные выше, суд апелляционной инстанции полагает его незаключенной сделкой, в том числе в части арендных отношений.

Таким образом, недействительность части сделки и несогласованность ее условий по основным элементам, как смешанного договора, при том, что из содержания сделки следует, что без включения их в договор сделка теряет смысл, она считается незаключенной, т.е. не может быть признана недействительной, ввиду отсутствия.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,270,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Калининградской области от 23.11.2007 года по делу А21-3483/2007 отменить.

В  удовлетворении требований предпринимателю без образования юридического лица Шишкановой Виктории Олеговне отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.А. Шестакова

Судьи

В.В. Горшелев

 Н.М. Попова