Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2013 по делу n А56-12788/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

11 марта 2013 года

Дело №А56-12788/2012

Резолютивная часть постановления объявлена     04 марта 2013 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 марта 2013 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Рябовым П.А.

при участии: 

от истца: Коваленко И.С., доверенность от 09.01.2013,

от ответчика: Гетманская Е.К., доверенность от 18.06.2012,

от 3-го лица: извещён, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-1953/2013)  Комитета по управлению имуществом Муниципального образования «Город Гатчина» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.11.2012 по делу                         № А56-12788/2012 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску ООО «Стиль»

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Гатчина»

3-е лицо: Администрация МО «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора                           купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Стиль» (адрес:  188306, Россия, Гатчина, Ленинградская область, Гатчинский район, ул. Соборная, д. 5;                      ОГРН:  1054700275431; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к муниципальному образованию «Город Гатчина» Гатчинского  муниципального района (далее - Муниципальное образование), в котором, с учётом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило:

- утвердить пункт 1.2 Договора № 190 купли-продажи недвижимости в следующей редакции: «Выкупная цена определенного п. 1.1 настоящего Договора объекта недвижимости, составляет 7 457 627 руб., без учета налога на добавленную стоимость»;

- утвердить пункт 2.1 Договора № 190 купли-продажи недвижимости в следующей редакции: «Цена Договора устанавливается в размере 8 453 220,2 руб., без учета налога на добавленную стоимость, в том числе: 7 457 627 руб. - стоимость объекта недвижимости, 995 593,2 руб. - проценты за предоставление рассрочки платежа, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества»;

- утвердить пункт 2.2 Договора № 190 купли-продажи недвижимости в следующей редакции: «Покупатель уплачивает цену Договора в размере 8 453 220,2 руб., в соответствии с графиком платежей (Приложение № 2), равными долями в течение 60 месяцев с момента подписания настоящего Договора, что составляет с учетом процентов 140 887 руб.

Определением суда от 19.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Гатчина» (далее - Комитет).

Определением суда от 21.06.2012  ответчик - Муниципальное образование, в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заменено на Комитет (адрес:  188300, Россия, Гатчина, Ленинградская область, ул. 25 Октября, д. 21; ОГРН:  1024701247185); к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского района Ленинградской области (адрес:  188300, Россия, г. Гатчина, Ленинградская обл., ул. Киргетова, 1; далее - Администрация).

Определением суда от 02.08.2012 назначена судебная экспертиза об оценке  стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения 1Н кафе, 1 этаж, общей площадью 127,3 кв.м, расположенного по адресу: город Гатчина, улица Соборная, дом 5,  проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Нобель-Аудит» (ИНН 7811136862, ОГРН 10378250337337, адрес: 193232, Санкт-Петербург, Искровский проспект, дом 26, литера А, помещение 2Н) Богуцкой Екатерине Антоновне; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения 1-Н кафе, 1 этаж, общей площадью 127.3 кв.м, расположенного по адресу: Гатчина, ул.Соборная, д.5.

Согласно отчёту «Нобель-Аудит» № 081/08-12 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, город Гатчина, улица Соборная, дом 5, литера А, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества (округленная с учетом точности использованной исходной информации) по состоянию на 04.09.2012 составляет 8 800 000 руб. с НДС, в том числе НДС -  1 342 373 руб.; 7 457 627 руб. без учета НДС.

Решением от 23.11.2011 суд утвердил пункт 1.2 Договора № 190 купли-продажи недвижимости в следующей редакции: «Выкупная цена определенного п. 1.1 настоящего Договора объекта недвижимости, составляет 7 457 627 руб., без учета налога на добавленную стоимость»; пункт 2.1 Договора № 190 купли-продажи недвижимости в следующей редакции: «Цена Договора устанавливается в размере 8 453 220,2 руб., без учета налога на добавленную стоимость, в том числе: 7 457 627 руб. - стоимость объекта недвижимости, 995 593,2 руб. - проценты за предоставление рассрочки платежа, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества»; пункт 2.2 Договора № 190 купли-продажи недвижимости в следующей редакции: «Покупатель» уплачивает цену Договора в размере 8 453 220,2 руб. в соответствии с графиком платежей (Приложение № 2), равными долями в течение 60 месяцев с момента подписания настоящего Договора, что составляет с учетом процентов 140 887 руб. Данная сумма перечисляется «Покупателем» на расчетный счет 40101810200000010022 УФК по Ленинградской области, (КУМИ МО «Город Гатчина»), ИНН 4705000159, КПП 470501001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Ленинградской области, г. Санкт-Петербург, БИК 044106001, ОКАТО 41420000000, код 009 114 02053 10 0000 410, ежемесячно платежным поручением не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным».

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то обстоятельство, что судом первой инстанции не дана оценка представленному ответчиком отчёту               ООО «Лидер-Оценка» от 17.11.2011 № 156/11. Податель жалобы полагает, что при проведении оценки ООО «Нобель-Аудит» были нарушены требования Федеральных стандартов оценки, в связи с чем отчёт ООО «Нобель-Аудит» содержит недостоверные сведения. Также податель жалобы считает, что оценщики ООО «Нобель-Аудит» должны были быть привлечены судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 14.11.2005 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 131-05 аренды нежилого помещения (далее – Договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование встроенное нежилое помещение общей площадью 135,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Гатчина, улица Соборная, д. 5 (далее – объект недвижимости), а арендатор обязуется уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором аренды.

18.05.2007 между арендатором и арендодателем заключено дополнительно соглашение к Договору аренды, которым  изменен пункт 1.1 договора аренды и изложен в следующей редакции: арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование нежилое помещение 1-Н кафе, этаж 1, общей площадью 127,3 кв.м, расположенное по адресу: город Гатчина, улица Соборная, д.5 (далее - нежилое помещение).

На основании заявлений ООО «Стиль» от 29.09.2011 и от 09.12.2011  Администрация вынесла постановление от 27.12.2011 № 1643 о продаже Обществу объекта недвижимости - нежилого помещения 1-Н кафе, 1 этаж, общей площадью 127,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Гатчина, ул. Соборная, д.5.

Комитетом направлен Обществу Договор купли-продажи объекта недвижимости от 10.01.2012 № 190 (далее – Договор купли-продажи).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора купли-продажи цена договора устанавливается в размере 10 122 155 руб., в том числе: 8 930 000 руб. - стоимость объекта недвижимости, 1 192 155  руб. - проценты за предоставление рассрочки платежа, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Указанная в Договоре купли-продажи стоимость объекта определена на основании Отчёта от 17.11.2011 № 156/11 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО «Лидер-Оценка».

Согласно Отчёту ООО «Институт управления стоимостью» от 06.02.2012                   № 01/02-12И, выполненному по заданию ООО «Стиль», рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 30.01.2012 составляет 7 020 000 руб. без учёта НДС.

На основании Отчёта ООО «Институт управления стоимостью» от 06.02.2012                   № 01/02-12И, ООО «Стиль» 24.02.2012 подписало договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, по которому предложено изложить пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции: «цена договора устанавливается в размере 7 957 170 руб., без учета налога на добавленную стоимость, в том числе: 7 020 000 руб. - стоимость объекта недвижимости,                 937 170 руб. - проценты за предоставление рассрочки исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества».

Отказ Комитета в подписании договора купли-продажи недвижимости в предложенной Обществом редакции, выраженный в письме от 29.02.2012 № 662, послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, признал обоснованной  величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную в заключении экспертизы, проведенной на основании определения суда.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Возникшие между Комитетом и Обществом разногласия относительно выкупной стоимости объекта недвижимости переданы на рассмотрение арбитражного суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», применяемого к рассматриваемым правоотношениям между сторонами, Общество обладает преимущественным правом на приобретение Объекта недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

 В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимися иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.

Как следует из разъяснения, изложенного в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, заключения сделки, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Принимая во внимание наличие в материалах дела двух отчётов, содержащих различные величины рыночной стоимости объекта оценки: согласно Отчёту                ООО «Лидер-Оценка» от 17.11.2011 № 156/11 рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 8 930 000 руб. без учёта НДС, согласно                               Отчёту ООО «Институт управления стоимостью» от 06.02.2012 № 01/02-12И рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 7 020 000 руб. без учёта НДС, судом назначена судебная экспертиза об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив