Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2013 по делу n А56-48617/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

29 апреля 2013 года

Дело №А56-48617/2012

Резолютивная часть постановления объявлена     27 марта 2013 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 апреля 2013 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания:  Рябовым П.А.

при участии:

от истца: представителя Винокуровой Л.Н. (доверенность от 08.10.2012),

от ответчика: представителя Ганул А.В. (доверенность от 07.09.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-2487/2013, 13АП-2499/2013) Закрытого акционерного общества "Развитие недвижимости Р.Б.И."; Общества с ограниченной ответственностью "Завод строительных биоконструкций "Армакс" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2012 по делу № А56-48617/2012 (судья Изотова С.В.), принятое

по иску Закрытого акционерного общества "Развитие недвижимости Р.Б.И."

к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод строительных биоконструкций "Армакс"

о взыскании,

установил:

           Закрытое акционерное общество «Развитие недвижимости Р.Б.И.» (далее – ЗАО «Развитие недвижимости Р.Б.И.», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Завод строительных биоконструкций «Армакс» (далее – ООО «Завод строительных биоконструкций «Армакс», Завод, ответчик) 1 259 372 руб. 58 коп. задолженности за период с 05.03.2012 по 20.04.2012 по договору аренды офисных помещений от 19.09.2011 № 113/ДА-11 за пользование нежилым помещением площадью 2 694 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А,                       47 201 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.03.2012 по 20.07.2012, 40 554 руб. 41 коп. задолженности за период с 05.03.2012 по 20.04.2012 по договору аренды от 01.12.2011 № 35/п-11 за пользование 5 парковочными местами площадью 10 кв. м в помещении паркинга                 1-Н/2 и 37 парковочными местами на стоянке здания, расположенного по указанному адресу, 11 163, 56 руб. неустойки за просрочку платежа за период с 25.02.2012 по 20.07.2012.

            В ходе судебного разбирательства истец уменьшил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика 1 215 963 руб. 44 коп. задолженности по договорам аренды за период с 06.03.2012 по 20.04.2012, 44491 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.03.2012 по     20.07.2012, 2301 руб. 89 коп. неустойки за период с 06.03.2012 по 05.04.2012                  (л.д. 38 – 42 т.1). Ходатайство удовлетворено судом.

            Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2012 с ответчика в пользу истца взыскано 1 176 307 руб. 58 коп. задолженности по договору аренды от 19.09.2011 № 113/ДА за период с 06.03.2012 по 19.04.2012, 41 091 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.03.2012 по 20.07.2012, 33 276 руб. 01 коп. задолженности по договору аренды от 01.12.2011 № 35/п-11 за период с 06.03.2012 по 19.04.2012,           1814 руб. 43 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 06.03.2012 по 02.04.2012, 25 419 руб. 18 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.  В остальной части в иске отказано. Закрытому акционерному обществу «Развитие недвижимости Р.Б.И.» из федерального бюджета возвращено                            955 руб. 35 коп. излишне уплаченной государственной пошлины.

            На данное решение Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить и взыскать с ответчика 1 215 963 руб. 44 коп. задолженности по договорам аренды за период с 06.03.2012 по 20.04.2012,                  44491 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами,                  2301 руб. 89 коп. неустойки, а также расходы по госпошлине. Как полагает истец, суд первой инстанции ошибочно определил период при расчете основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды офисных помещений (надлежащий период с 06.03.2012 по 20.04.2012). По мнению подателя жалобы, суд неправильно определил дату расторжения договора аренды парковочных мест на стоянке и в помещении паркинга, следовательно, неправильно рассчитана сумма неустойки (надлежащей датой расторжения указанного договора следует считать 05.04.2012, а не 02.04.2012).

            Завод также подал апелляционную жалобу, в которой просил решение  от 10.12.2012 отменить, принять  новый судебный акт.         По мнению ответчика, спорный договор аренды от 19.09.2011 №113/ДА-11 не прошел государственную регистрацию, является незаключенным, в связи с чем взыскание арбитражным судом с ответчика в пользу истца суммы арендной платы является необоснованным. Ответчик, в том числе полагает, что суд ошибочно определил дату расторжения спорных договоров аренды от 19.09.2011 №113/ДА-11 и от 01.12.2011 №35/п-11. По его мнению, с 30.03.2012 прекратил свое действие договор аренды от 19.09.2011 №113/ДА-11, а с 02.04.2012 - договор аренды парковочных мест от 01.12.2011 №35/п-11. Кроме того, податель жалобы полагает, что не установление арбитражным судом точной даты передачи помещений, а также реальной площади передаваемых помещений в рамках договора аренды от 19.09.2011 №113/ДА-11, привело к неправильному исчислению задолженности по арендным платежам по договору аренды от 19.09.2011 №113/ДА-11. Дополнительно к апелляционной жалобе ответчик указал, что судом не исследован вопрос взаимосвязи соглашения от 08.11.2011 «О проведении ремонтно-отделочных работ в офисе ООО «Завод строительных биоконструкций «Армакс», расположенном в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А», изменяющего, как полагает Завод,  условия договора аренды от 19.09.2011 №113/ДА-11.

            В отзыве на апелляционную жалобу истца ответчик привел аналогичные своей апелляционной жалобе доводы. 

            В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои доводы, изложенные в апелляционных жалобах, возразив при этом на доводы жалобы другой стороны.

            Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

            Как установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью «Балстэк» (арендодателем, далее – ООО «Балстэк») и Заводом (арендатором) был заключен договор от 19.09.2011 № 113/ДА-11 аренды части здания (помещения как совокупность нежилых офисных помещений, передаваемых в аренду) площадью 2 694 кв. м в здании общей площадью 33 277,7 кв. м с кадастровым номером 78:14:7717:72:223, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А, сроком по 31.10.2016. Помещение передано Заводу по акту приемки-передачи от 01.12.2011.    

            Договор зарегистрирован 07.11.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

            Согласно пункту 5.1.1 договора арендная плата за пользование помещением рассчитывается исходя из ставки 925 руб. за 1 кв. м в месяц, включая НДС в соответствии с действующим законодательством. Стороны по договору оговорили, что арендная плата за пользование помещением определяется путем умножения арендуемой площади помещения на месячную ставку арендной платы за один квадратный метр.       Арендная ставка за пользование помещением ежегодно увеличивается, но не чаще одного раза в год, начиная со второго года аренды, на 9% по сравнению с арендной ставкой, действовавшей в истекшем арендном году. По соглашению сторон такое увеличение арендной платы не требует заключения сторонами дополнительного соглашения к договору. Через три года аренды арендная ставка подлежит согласованию сторонами в соответствии с действующими рыночными ставками на аналогичное помещение.

            Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в течение срока аренды арендатор вносит арендную плату ежемесячно авансовым платежом на основании выставленных арендодателем счетов в срок не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендодатель выставляет счета в срок не позднее 10 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

            В соответствии с пунктом 5.4 договора арендная плата за 2 месяца уплачивается в течение 5 банковских дней с момента подписания договора и засчитывается в счет уплаты первого и последнего месяцев арендных платежей. При расчете задолженности истец учел обеспечительный платеж в размере 2492950 руб.

            Если любая оплата арендодателю не произведена в течение 5 рабочих дней после наступления надлежащей даты выплаты, арендодатель вправе согласно пункту 7.3.1 договора начислить арендатору неустойку за задержку оплаты (в дополнение к причитающейся сумме) в виде пеней в размере 0,02% от суммы задолженности за каждый день задержки платежа.

            В дальнейшем ООО «Балстэк» (арендодатель) и Завод (арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2011 № 35/п-11, согласно которому арендатору передано 5 парковочных мест, площадью 10 кв. м каждое на минус 1 этаже в помещении 1-Н/2 паркинга здания, а также 37 парковочных мест, площадью 10 кв. м каждое на стоянке бизнес центра (здания), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А, сроком по 31.10.2012. Парковочные места переданы Заводу по акту приемки-передачи от 01.12.2011.

            В силу пункта 3.1 договора по соглашению сторон арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно авансом до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендная плата за 5 машиномест, арендуемых в паркинге, составляет 4 720 руб. за одно парковочное место в месяц, включая НДС 18%. В последующем арендная плата за дополнительно арендуемые в паркинге машиноместа составляет сумму 7 670 руб. за одно парковочное место в месяц, включая НДС 18%. Арендная плата за 37 машиномест, арендуемых на стоянке, составляет сумму 2 360 руб. за одно парковочное место в месяц, включая НДС 18% и сумму 4 720 руб. за каждое дополнительно арендуемое на стоянке парковочное место, включая НДС 18%.

            Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что уплата  арендных платежей в размере, указанном в пункте 3.1 договора, производится арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в соответствии с оригиналом выставленного им счета. Оплата суммы арендной платы производится арендатором в срок, определенный этим договором, и не позднее 5 дней со дня получения от арендодателя счета для оплаты.

            Требование об уплате неустойки согласно пункту 5.1 договора является правом арендодателя. В случае не внесения арендатором арендных платежей и/или не выполнения условий пункта 2.9 договора в течение 10 рабочих дней с момента наступления согласно пунктам 2.9 и 3.1 договора надлежащей даты платежа и/или представления 2 экземпляра подписанного договора, арендодатель имеет право за каждые сутки просрочки выставить пени арендатору в размере 0,1% в день от суммы задолженности, а в случае нарушения пункта 2.9 договора – от ежемесячного размера арендной платы. Выставление пеней производится арендодателем путем направления письменной претензии на оплату пеней, содержащей указания на основания начисления пеней и их расчет.

            Между ООО «Балстэк» (продавцом) и Обществом (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости от 15.02.2012 № 14-КБ/12, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя здание делового центра общей площадью 33 277,7 кв. м с кадастровым номером 78:14:7717:72:223, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А.

            Переход права собственности на указанное здание к Обществу зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 05.03.2012 (л.д. 134 – 136 т.1).

            Обществом (принципалом) и ООО «Балстэк» (агентом) был подписан без определения срока его действия агентский договор от 05.03.2012 №05/03/2012 по заключению договоров.

            Согласно пункту 8.3 договора от 19.09.2011 № 113/ДА-11 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае не внесения арендных платежей за период, превышающий 40 календарных дней с момента (даты) надлежащей в соответствии с пунктом 5.3 договора оплаты.

            Также пунктом 8.5 этого договора установлено, что стороны вправе отказаться от договора по изложенным в нем основаниям только после письменного предупреждения (требования) с указанием мотивированных причин одностороннего отказа, необходимости исполнения своих обязательств в разумный срок, который должен составлять не менее 10 дней, и только в том случае, если виновная сторона не исполнит своих обязательств в этот срок. 

            Пунктом 4.4 договора от 01.12.2011 № 35/п-11 оговорено, что арендатор имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, если просрочка оплаты арендной платы и (или) неустойки согласно пункту 5.1 договора составит более 30 календарных дней. Договор будет считаться расторгнутым по истечении трех рабочих дней с момента получения арендатором уведомления арендодателя. Дата получения арендатором уведомления о расторжении договора должна быть подтверждена распиской о вручении. В этом же пункте предусмотрено, что арендатор обязан в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления погасить возникшую задолженность пропорционально времени пользования объектами.

            Общество с ограниченной ответственностью «Балстэк» направило Заводу уведомление от 30.03.2012 №28/12 об отказе от исполнения договора от 19.09.2011 № 113/ДА-11 в связи с наличием задолженности по уплате арендных платежей. Впоследствии ООО «Балстэк»  направило уведомление от 02.04.2012 №29/12 об отказе от исполнения договора от 01.12.2011№ 35/п-11. Как указал в решении суд первой инстанции, уведомление получено Заводом, что подтверждается его ответом на это уведомление от 04.04.2012 № 427/04. При этом суд первой инстанции исходил из того, что стороны не оспорили наличие у ООО «Балстэк», действующего на основании заключенного с Обществом агентского договора,  полномочий на отказ от договора (л.д. 103, 104, 107, 137 - 138 т.1).

            Исследовав представленные в дело уведомления об отказе от договоров, суд пришел к выводу о том, что  Заводу неоднократно направлялись претензии о необходимости