Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2013 по делу n А21-3243/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

12 августа 2013 года

Дело №А21-3243/2012

Резолютивная часть постановления объявлена     07 августа 2013 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 августа 2013 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Зайцевой Е.К.

судей  Лариной Т.С., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Мальцевой  Е.А.

при участии: 

от Дяделя К.К.:  представителя  Королевой В.А. (доверенность от 39 АА 0570017)

от подателя жалобы: представитель не явился (извещен)

от иных лиц: представители не явились (извещены)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-7665/2013)  Кузнецовой Ларисы Михайловны на определение Арбитражного суда  Калининградской области от 25.02.2013 по делу № А21-3243/2012(судья  Емельянова Н.В.), принятое

по требованию  Дяделя Константина Константиновича

3-и лица: Контрольно-ревизионная служба Калининградской области, ООО «Бастионстрой»

о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Регион-Сервис»

установил:

Дядель Константин Константинович (далее - заявитель) обратился  в Арбитражный суд Калининградской области  в рамках дела о банкротстве ООО «Регион-Сервис» (далее – должник)  с заявлением, уточненным в процессе его рассмотрения, и просил суд  произвести государственную регистрацию Договора   № ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве от  02.09.2011, заключенного между ним и ООО «К-Д Плюс», правопреемником которого является ООО «Регион-Сервис».

            К рассмотрению указанного обособленного спора в рамках дела о банкротстве судом первой инстанции были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области,  Контрольно-ревизионная служба Калининградской области,  ООО «Бастионстрой» и  Кузнецова Лариса Михайловна.

Определением от 25.02.2013 суд произвел государственную регистрацию Договора  № ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве  от  02.09.2011.

На указанное определение Кузнецовой  Ларисой Михайловной  подана апелляционная жалоба, в которой ее податель просит определение  суда от 25.02.2013  отменить, отказать  в удовлетворении   требований  Дяделя К.К.            В апелляционной жалобе ее податель указывает, что предметом договора  № ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве  от 02.09.2011, заключенного между ООО «Регион-Сервис» и Дяделем  К.К., является квартира со строительным номером 28.  Однако ранее,  22.09.2009,  ООО «К-Д  Плюс»  (в дальнейшем реорганизованное  в ООО «Регион-Сервис») заключило  с  Кузнецовой Л.М. договор  № ГЗ-1/3-28 участия  в долевом строительстве, предметом которого  является также  квартира  № 28, расположенная в том же строящемся доме.

Податель жалобы полагает, что  в связи с вынесением судом обжалуемого определения должны быть зарегистрированы  два договора долевого участия  на одну  и ту же квартиру, так как договор, заключенный с Кузнецовой Л.М., никем не оспорен, изменения  в него  относительно предмета  договора и номера  квартиры  не вносились.

Кроме того,  при вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции не указал, в отношении какого объекта  должен быть зарегистрирован  договор №  ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве  от 02.09.2011: в отношении  квартиры №28  либо, как написано в заявлении Дяделя  К.К., в отношении  квартиры в названных осях без указания номера квартиры.    

 Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства податель апелляционной жалобы,  должник и иные, участвующие в настоящем обособленном споре лица, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

          Представитель  заявителя  против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, пояснил, что регистрационные действия по указанному выше договору участия в долевом строительстве не нарушают права и интересы Кузнецовой Л.М., так как предметом договоров № ГЗ-1/3-28 и № ГЗ-1/3-28А являются различные объекты недвижимого имущества, но в силу объявленных запретов в совершении регистрационных действий с ними, не представляется возможным внести соответствующие поправки в номера квартир и этажность их нахождения.             Законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции определения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 27.04.2007 между ООО «Бастионстрой» и Дядель Константином Константиновичем был заключен Инвестиционный договор на строительство жилья без номера , согласно пункту 1.1 которого заказчик  обязывался организовать, а инвестор предоставить инвестиции на строительство квартиры №16 в жилом доме №2 подъезд 1 по ул.А.Невского 188б, общей площадью по проекту 48.28 м.кв., состоящей из 2 комнат, кухни, площадью 10.43 кв.м. и санузла, площадью 3.68 кв.м.

            06.08.2010 между Дядель К.К.  и  ООО «К-Д Плюс» был заключен Договор уступки права требования, согласно пункту 1 которого Дядель К.К. уступил  ООО «К-Д Плюс» право требования исполнения условий инвестиционного договора на строительство жилья б/н от 27.04.2007.

            Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 02.12.2011 инвестиционный договор на строительство квартиры №16 в жилом доме №2 подъезд 1 по ул.А.Невского 188б в  г. Калининграде от 27.04.2007  между Дядель К.К. и ООО «Бастионстрой» был  расторгнут. С ООО «Бастионстрой» в пользу Дядель К.К. было взыскано 2 358 800 руб., переданных по договору, неустойка 5 000 руб. и  30 000 руб. моральный вред.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 13.06.2012  денежные требования Дядель К.К. в размере указанном выше в рамках дела о банкротстве ООО «Бастионстрой» были включены в реестр требований кредиторов ООО «Бастионстрой».

            Параллельно с указанными выше обстоятельствами, 06.08.2010 между ООО «К-Д Плюс» (застройщик) и Дядель К.К. (участник долевого строительства)  был заключен Предварительный договор долевого участия в строительстве  в отношении объекта: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 60.31 кв. м, расположенной в секции №3, в строительных осях 21-24 Б-Ж на седьмом встроенном этаже в многоквартирном доме (№1 по ГП), расположенном по адресу: ул.А.Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда.

            Затем, 02.09.2011 между ООО «КД-Плюс» (застройщик) и Дядель К.К. (участник долевого строительства)  был подписан Договор №ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве,  согласно которому застройщик  принял на себя обязательство  своими силами и с привлечением других лиц построить объект долевого участия и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоквартирного дома (№1 по ГП)» передать объект долевого участия участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (пункт 1.1).

            В пункте 1.2  указанного Договора  было установлено, что объектом долевого строительства является  двухкомнатная квартира общей площадью по проекту 60.31 кв.м со строительным номером 28, расположенная в секции №3 на седьмом этаже в Многоквартирном доме (№1 по ГП), расположенном по адресу: ул.А.Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда.

            Цена Договора составила 2 358 800 руб. и по условиям Договора изменению не подлежала (пункт 2.1).

            Обязательства по завершению строительства и передаче жилого дома в эксплуатацию застройщиком исполнены не были.

            Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.04.2012  в отношении ООО «Регион-Сервис» (правопреемник ООО «К-Д Плюс») была  введена процедура наблюдения.

            Определением  суда от 27.07.2012 в отношении должника были применены правила параграфа 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков.

            Поскольку Договор  № ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве от 02.09.2011 в установленном законом порядке не был зарегистрирован и застройщик уклонялся от его регистрации Дядель К.К. в рамках дела о банкротстве обратился в арбитражный суд с заявлением  о государственной регистрации Договора   № ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве от  02.09.2011, заключенного между ним и ООО «К-Д Плюс», правопреемником которого является ООО «Регион-Сервис».

            Возражения против удовлетворения  заявления Дяделя К.К.  поступили от участника строительства Кузнецовой Ларисы Михайловны,  у которой  22.09.2010 с должником был заключен Договор № ГЗ-1/3-28 участия в долевом строительстве на объект в долевом строительстве в виде  четырехкомнатной квартиры общей площадью по проекту 105.81 кв.м. со строительным номером 28, расположенной  в секции №3 на седьмом и мансардном этаже в Многоквартирном доме  (№1  по ГП), расположенном по адресу ул.А.Невского,  188-б в Ленинградском районе г. Калининграда.

            Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи и установив факт уклонения застройщика от государственной регистрации Договора от 02.09.2011  № ГЗ-1/3-28А  и отсутствие намерения у последнего производить государственную регистрацию, а также,  установив, что в предметами инвестиционной деятельности участников строительства  договоров от 22.09.2010 № ГЗ-1/3-28 и от 02.09.2011 № ГЗ-1/3-28А являются разные объекты долевого строительства, суд первой инстанции пришел  к выводу о правомерности заявленного Дяделем К.К. требования и удовлетворил его.

            Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы и считает, что суд первой инстанции при вынесении определения обоснованно исходил из следующего.

            Представленный  в материалы дела договор по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, правоотношения сторон по которому регулируются нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

            В соответствии с пунктом 3 статьи 4 названного Закона  договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

            В силу общих положений о договоре, содержащихся в статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договором данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 4 статьи 4 Закона  № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор считается незаключенным (пункт 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве №214-ФЗ).

Судом первой инстанции правомерно установлено, что все вышеуказанные требования к договору участия в долевом строительстве в представленном в материалы дела Договоре №ГЗ-1/3-28А от 02.09.2011 сторонами при его заключении соблюдены.

Судом первой инстанции также установлено, что регистрация договора № ГЗ-1/3-28А от 02.09.2011 не нарушает права и законные интересы участника строительства Кузнецовой Л.М., поскольку в рамках указанного договора, заключенного с Дяделем К.К. , объектом долевого строительства является  двухкомнатная квартира общей площадью по проекту  60,31 кв. м со строительным номером 28 на седьмом этаже в многоквартирном доме (№1  по ГП), расположенном по адресу ул.А.Невского,  188-б в Ленинградском районе г. Калининграда, в то время  как по договору № ГЗ-1/3-28 от 22.09.2010, заключенному с Кузнецовой Л.М. объектом долевого строительства  является четырехкомнатная квартира общей площадью по проекту 105,81 кв. м со строительным номером 28 на седьмом и мансардном этаже в многоквартирном доме (№1  по ГП), расположенном по адресу ул.А.Невского,  188-б в Ленинградском районе г. Калининграда.

Из имеющихся в  материалах дела документов  следует, что застройщику ООО «К-Д Плюс» (правопредшественник ООО «Регион-Сервис») было  разрешено  увеличить этажность  многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. А. Невского, 188-б в Ленинградском районе г.  Калининграда после того как большинство договоров участия в долевом строительстве было заключено, как им самим, так и прежним застройщиком -  ООО «Бастионстрой»,  и  к инвестированию было привлечено большее число участников, чем могло быть обеспечено будущими квартирами.

Застройщику  было разрешено увеличить этажность дома, но не посредством надстройки дополнительного этажа после седьмого этажа с мансардой, а путем встраивания дополнительного этажа между прежними шестым и седьмым. На появившемся вновь этаже (седьмой этаж) в нумерацию квартир   была  добавлена литера «А», а бывший седьмой этаж дома с мансардой   с аналогичной  нумерацией  квартир, но без  литеры, стал фактически  восьмым этажом  с мансардой.

Приведенные выше изменения не нашли своего отражения  в договорах долевого   участия  в строительстве, что  в дальнейшем  привело к затруднениям в вопросе государственной регистрации  таких договоров, так как  документы разных  дольщиков  содержали одинаковую нумерацию квартир.

Кроме того, изменение не вносились в связи с запретом регистрирующему органу производить государственную регистрацию.

Все указанные выше обстоятельства были подтверждены Министерством строительства Калининградской области в ответе от 16.07.2013 № 4364/НС.

В письменной позиции по апелляционной жалобе внешний управляющий должника  Трутнева М.Ю. также пояснила, что на собрании участников строительства от 02.06.2013 было принято решение о внесении изменений в договор, заключенный с Дядель К.К. относительно номера квартиры