Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2010 по делу n А05-16750/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

03 марта 2010 года                          г. Вологда                   Дело № А05-16750/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Козловой С.В., судей Зайцевой А.Я. и Писаревой О.Г.       

при ведении протокола секретарем судебного заседания Белозеровой Д.С.,

         при участии от администрации муниципального образования «Северодвинск» Кожанова Е.А. по доверенности от 13.01.2010, от индивидуального предпринимателя Новикова Игоря Владимировича      Ступина А.Н. по доверенности от 08.12.2008, Шролика В.М. по доверенности от 15.06.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Новикова Игоря Владимировича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 декабря 2009 года (судья Шапран Е.Б.),

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Северодвинск» (далее – Администрация), ссылаясь на статьи 330, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Новикову Игорю Владимировичу (далее – Предприниматель) о расторжении договора аренды    от 09.07.2001 № 03-07/154-01, обязании освободить арендуемые помещения и взыскании 4 351 576 рублей 84 копеек задолженности по арендной плате и пеней за просрочку внесения арендных платежей.

Определением от 17.11.2009 принято к производству встречное       исковое заявление Предпринимателя к Администрации о взыскании       1 555 935 рублей 37 копеек арендной платы, излишне уплаченной за период      с 01.01.2001 по 31.12.2008, для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Решением от 17.12.2009 иск Администрации удовлетворен частично, договор аренды от 09.07.2001 № 03-07/154-01 расторгнут, Предпринимателя обязали вернуть Администрации арендованные нежилые помещения и с него взыскали 1 292 347 рублей 74 копейки долга по арендной плате и 305 922 рубля 91 копейку пеней. В остальной части иска отказано. Суд снизил заявленный размер неустойки в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просил его отменить. По мнению подателя жалобы, Администрация без ведома Предпринимателя и без передачи ей по акту приема-передачи реконструированного здания зарегистрировала      за собой право собственности на созданные ответчиком неотделимые улучшения арендованного помещения, незаконно присвоив 229,1 кв.м площади и включив их в расчет по арендой плате. Полагает, что отношения сторон до настоящего времени регулируются договором аренды от 31.12.1999, который не расторгнут и в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок. Указывает, что спорный договор от 09.07.2001 расторгнут сторонами путем подписания дополнительного соглашения от 12.05.2003 № 03-13/063. Считает, что арендодателем в нарушение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации неоднократно в течение одного года изменялся размер арендной платы. Представители ответчика в заседании суда поддержали апелляционную жалобу по приведенным в ней доводам.

Истец просил оставить жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции,       09.07.2001 муниципальным образованием «Северодвинск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 03-07/154-01, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 600,9 кв.м, расположенные по адресу: город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 37, для использования под общественное питание (кафе, бары). Пунктом 6.4 договора определен срок его действия с 01.06.2001 по 31.05.2011.

Договор прошел государственную регистрацию 10.09.2001.

По передаточному акту от 01.06.2001 арендатор принял помещения в пользование (том 1, листы 4 – 8).

Согласно пункту 2.2.5 договора арендатор обязался вносить плату за пользование помещениями и земельным участком в установленные сроки.

В разделе 3 договора определены порядок, размер и сроки внесения арендных платежей.

В 2005 - 2009 годах стороны вносили в договор изменения путем заключения дополнительных соглашений  к нему, в которых согласовывали размер арендной платы на текущий год, порядок и сроки ее внесения.

Дополнительным соглашением от 04.03.2005 № 03-13/047-05 к указанному договору, зарегистрированным регистрационным органом 11.01.2006, стороны возложили на арендатора обязанность регистрировать договор аренды и дополнительные соглашения к нему (пункт 2.2.13 договора), установили размер арендной платы на 2005 год, а также предусмотрели,         что арендная плата за пользование помещением вносится ежемесячно не        позднее 5-го числа текущего месяца в размере 1/12 от суммы годовой арендной платы (пункт 3.2.1), арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально до 15-го числа месяца, следующего за последним месяцем отчетного квартала (пункт 3.2.2).

На 2006 год размер арендной платы и порядок ее внесения установлен дополнительным соглашением  от  26.02.2006 (зарегистрировано 27.12.2006).

На 2007 год размер арендной платы и порядок ее внесения установлен дополнительным соглашением от 19.03.2007 (зарегистрировано 03.10.2007).

Дополнительным соглашением от 16.07.2008 № 03-13/081-08, зарегистрированным 05.12.2008, сторонами установлен размер годовой арендной платы на 2008 год в сумме 2 195 169 рублей 52 копейки, из               них 1 789 128 рублей - плата за помещения, 83 998 рублей 48 копеек - за земельный участок.

Дополнительным соглашением от 16.03.2009 № 03-13/051-09, зарегистрированным 07.08.2009, сторонами уменьшен размер арендной платы на 2008 год до 1 350 701 рублей 08 копеек на стоимость выполненных работ по капитальному ремонту кровли и фасада здания в размере 537 355 рублей          44 копеек на основании распоряжения от 02.03.2009 № 46 «О компенсации затрат на капитальный ремонт».

В пункте 3 данного соглашения установлено, что с учетом уменьшения годового размера арендной платы на стоимость выполненных работ сумма арендной платы за пользование помещением и земельным участком в 2008 году составляет 813 345 рублей 64 копейки, из них 536 121 рублей 36 копеек - плата за пользование помещением с учетом права сдачи в субаренду части помещения и 83 998 рублей 48 копеек - плата за использование земельного участка.

Администрация 14.04.2009 направила в адрес Предпринимателя претензию № 01-16/1325, в которой потребовала погасить задолженность и пени, образовавшиеся на 15.04.2009 в сумме 1 981 962 рублей 06 копеек, кроме того предложила расторгнуть договор аренды и освободить занимаемые помещения.

Предприниматель требования Администрации не исполнил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.         

Предприниматель, ссылаясь на то, что в 2000 - 2001 годах с            согласия Администрации произвел реконструкцию арендованных им помещений площадью 371,8 кв.м, произведя надстройку в виде 2-го этажа площадью 229,1 кв.м, которая является неотделимыми улучшениями и его собственностью, а истец незаконно зарегистрировал право собственностью на все помещения площадью  600,9 кв.м, обратился в суд с встречным иском о взыскании 1 555 935 рублей 97 копеек арендной платы, излишне уплаченной за период с 01.01.2001 по 31.12.2008.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно части 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции счел их обоснованными как по праву, так и по размеру, оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив расчет иска и платежные документы ответчика, пришел к выводу о наличии у Предпринимателя задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 30.09.2009 в    сумме 1 292 347 рублей 74 копеек. Поскольку указанный долг документально подтвержден, судом правомерно принято решение о его взыскании.

Согласившись с расчетом истца в части определения заявленной суммы неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии обстоятельств, свидетельствующих о ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, и в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер пеней с 3 059 229 рублей 10 копеек до 305 922 рублей 91 копейки.

Данные выводы суда являются законными и обоснованными.

Довод апелляционной жалобы о нарушении арендодателем положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о неоднократном в течение одного года изменении размера арендной платы нельзя признать обоснованным, поскольку в заявленном периоде – в 2008 году размер платы действительно менялся, но в сторону уменьшения в связи с уточнением подлежащих применению коэффициентов и компенсацией затрат арендатора на капитальный ремонт арендованного имущества, что, как правильно указал истец в отзыве на жалобу, не нарушает прав Предпринимателя.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на недействительность договора аренды от 09.07.2001 № 03-07/154-01 правового значения не имеет, так как факт пользования помещениями в указанный в иске период документально подтвержден и ответчиком не отрицается, поэтому пользование муниципальным имуществом должно быть оплачено по ставкам арендной платы, установленным органами местного самоуправления на 2008 – 2009 годы.

Поскольку факт нарушения Предпринимателем условий договора в части внесения арендных платежей подтвержден материалами дела, суд с учетом положений вышеназванных статей Гражданского кодекса Российской Федерации, проверив соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, удовлетворил требование Администрации о расторжении договора.

Каких-либо доводов относительно правильности применения судом первой инстанции материальных норм в этой части податель апелляционной жалобы не заявил.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для вывода об  излишнем внесении арендой платы за период пользования арендуемым помещением в 2001 - 2008 годах.

Оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит выводы суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. При передаче имущества в аренду к арендатору не переходит право собственности или иное вещное право на арендуемое имущество.  Право собственности сохраняется за арендодателем.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды  арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если в период действия договора аренды с имуществом произошли изменения, имущество было улучшено изменено, реконструировано, то вопрос о правах арендатора разрешается в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отделимые от имущества улучшения признаются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. При этом арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости неотделимых улучшений в случае, когда такие улучшения произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя и иное не предусмотрено договором аренды.

Арендатору было выдано разрешение на реконструкцию арендуемого помещения. И, как правильно указал суд, выдача указанного разрешения и проведение Предпринимателем работ по надстройке 2-го этажа не означает создание арендатором вещи для себя. Положения статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон настоящего спора применению не подлежат.

Всем доводам ответчика, изложенным во встречном исковом заявлении и продублированным в апелляционной жалобе, дана надлежащая правовая оценка.

Как обоснованно указано в решении суда первой инстанции и в        отзыве Администрации на апелляционную жалобу, договор аренды                    от 31.12.1999 № 03-05/878-00 прекратился по истечении срока его действия и в связи с заключением сторонами договора аренды от 09.11.2000 № 03-05/885-01.

Ссылка ответчика на расторжение спорного договора аренды                    от 09.07.2001 № 03-07/154-01 в связи с подписанием сторонами дополнительного соглашения от 12.05.2003 несостоятельна, поскольку данное соглашение в установленном законом порядке не зарегистрировано, а в последующем сторонами вносились изменения в договор, которые проходили государственную регистрацию.

 В свете изложенного апелляционный суд находит, что основания для отмены решения от 17.12.2009 по доводам, приведенным в жалобе, отсутствуют. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не