Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2010 по делу n А13-19246/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

12 апреля 2010 года                          г. Вологда             Дело № А13-19246/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Потеевой А.В. и             Ралько О.Б. при ведении протокола секретарём судебного заседания Любишкиной О.А.,   

при участии от общества с ограниченной ответственностью фирма «Тип-Топ» Барашовой О.С. по доверенности от 19.01.2010 № 1, от администрации города Вологды Крымовой Т.Е. по доверенности от 14.01.2010 № 10-0/3-1-2-1/31,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма «Тип-Топ» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 февраля 2010 года по делу           № А13-19246/2009 (судья Киров С.А.),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью фирма «Тип-Топ» (далее – Общество, ООО «Тип-Топ») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  к администрации города Вологды (далее - Администрация) о признании незаконными действий по отказу в реализации преимущественного права на приобретение арендованного недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Вологда, улица Пугачева, дом 22, выраженных в письме Департамента имущественных отношений администрации г. Вологды            (далее - Департамент) от 13.10.2009 № 7-2/8804.

       Решением арбитражного суда от 16 февраля 2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит его отменить.  Указывает, что заключенный им договор безвозмездного пользования  имуществом фактически является договором аренды имущества.

Заслушав представителей сторон, изучив доводы жалобы и письменные доказательства, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Вологды (далее -  Комитет) по договору аренды от 19.04.2006 № 25/18 (далее - Договор) (с изменениями от 18.07.2006) ООО «Тип-Топ» предоставлены во временное пользование помещения общей площадью 227 кв. м, расположенные в нежилом помещении по адресу: город Вологда, улица Пугачева, дом 22, на срок с 01.03.2006 до 01.03.2011.

Кроме того, Комитетом и ООО «Тип-Топ» 23.03.2006 заключен договор № 117 о предоставлении в безвозмездное пользование муниципального имущества (нежилые помещения бани общей площадью 156,3 кв.м; нежилое помещение бойлерной общей площадью 19,4 кв.м), расположенного по адресу: город Вологда, улица Пугачева, дом 22.  Письмом от 14.09.2007 № 7-2/5636 Департамент уведомил Общество о расторжении данного договора с 15.10.2007.

Дополнительным соглашением от 06.11.2007 к Договору его предмет определен в виде нежилых помещений общей площадью 402 кв.м и помещения бойлерной общей площадью 19,4 кв.м, расположенных по адресу: город Вологда, улица Пугачева, дом 22. Таким образом, ранее предоставленные по договору от 23.03.2006 № 117 нежилые помещения с 15.10.2007 были переданы Обществу в аренду. Дополнительным соглашением от 01.03.2008 к Договору площадь арендуемого имущества изменена с  402 кв.м на 383,3 кв.м.

Общество 14.09.2009 обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений общей площадью до 383,3 кв.м, расположенных по вышеуказанному адресу.

Письмом от 13.10.2009 № 7-2/8804 Департамент отказал в выкупе данного нежилого помещения, ссылаясь на то, что срок нахождения в аренде у ООО «Тип-Топ» здания бани общей площадью 383,3 кв.м составляет менее двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008            № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -                  Закон № 159-ФЗ).

Не согласившись с данным отказом, Общество оспорило его в судебном порядке.

      Отказывая в удовлетворении требования заявителя, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что его требование не соответствует пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

  Обжалуя решение суда первой инстанции, ООО «Тип-Топ» сослалось на то, что условия договора от 23.03.2006 № 117 свидетельствуют о том, что фактически данный договор безвозмездного пользования имуществом  является договором аренды, а поэтому общий срок владения и пользования муниципальным имуществом, в отношении которого подано заявление о реализации преимущественного права, превышает два года.   

  Апелляционный суд считает вывод суда первой инстанции правильным, соответствующим Закону № 159-ФЗ и представленным в материалы дела доказательствам, а доводы, приведенные подателем жалобы, подлежащими отклонению.

  Данным Законом, вступившим в силу с 05.08.2008, регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

  Положениями статьи 3 названного Закона субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

  Соответственно, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех вышепоименованных условий в совокупности.

      Суд первой инстанции посчитал, что в данном случае не соблюдены требования пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, так как срок нахождения в аренде у ООО «Тип-Топ» нежилого помещений общей площадью 383,3 кв.м составил менее двух лет со дня вступления в силу названного Закона.

  Апелляционная инстанция согласна с данным выводом суда в связи со следующим.

Как видно из материалов дела,  Общество  в соответствии со статьей 4 Закона № 209-ФЗ относится к субъектам малого предпринимательства. Арендуемая Обществом площадь нежилых помещений не превышает установленного статьей 1 Закона Вологодской области от 25.09.2008                      № 1832-ОЗ «Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности Вологодской области и в собственности муниципальных образований Вологодской области» предельного значения площади арендуемых помещений в 1500 кв.м. Нежилые помещения не включены в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Задолженность по арендной плате отсутствует.

Вместе с тем, арендуемое имущество представляет собой единое целое и является зданием бани общей площадью 383,3 кв.м. При этом целиком здание бани оформлено в аренду только с 15.10.2007 дополнительным соглашением от 06.11.2007 к Договору. До указанного момента часть нежилых помещений бани площадью 227 кв.м. была предоставлена Обществу 19.04.2006 по Договору, остальная часть в виде нежилых помещений здания бани общей площадью 153,2 кв.м предоставлены администрацией  ООО «Тип-Топ» по договору о предоставлении муниципального имущества в безвозмездное пользование от 23.03.2006       № 117. Таким образом, непрерывный срок аренды здания бани общей площадью 383,3 кв.м составляет менее двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ

Следовательно, ООО «Тип-Топ» не имеет права на преимущественное приобретение арендуемого имущества, предусмотренного статьей 3 названного Закона.

Доводы Общества о том, что договор от 23.03.2006 № 117 о предоставлении муниципального имущества в безвозмездное пользование ООО «Тип-Топ» фактически является договором аренды, несостоятельны.

В соответствии с положениями части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами  (статья 422 ГК РФ).

Из статьи 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Как следует из материалов дела, стороны заключили именно договор безвозмездного пользования имуществом, а не договор аренды, что следует из анализа заключенного договора.

Так, в соответствии с пунктом 1.1 указанного договора Комитет передал Обществу муниципальное имущество на праве безвозмездного пользования в соответствии со статьей 689 ГК РФ. Таким образом, стороны определили предмет данного договора как безвозмездное пользование имуществом, распространив на данные отношения правовое регулирование главы 36 ГК РФ.

Кроме того, пунктом 2.1 данного договора определено, что ООО «Тип-Топ» осуществляет безвозмездное пользование закрепленным за ним муниципальным имуществом в соответствии с назначением, что исключает возможность уплаты арендных платежей за пользование имуществом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Имущество по договору аренды предоставляется арендатору за определенную плату, следовательно, данный договор является возмездным.

В связи с изложенным суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор от 23.03.2006 № 117 не может быть квалифицирован как договор аренды, так как пользование нежилым помещением осуществляется на безвозмездной основе, и фактически между сторонами возникли отношения по безвозмездному пользованию имуществом. В спорном договоре аренды отсутствует предусмотренный статьей 606 ГК РФ признак платности за предоставленное в пользование имущество.

Проанализировав условия договора от 23.03.2006 № 117, руководствуясь положениями статей 423, 431, 606, 614, 654, 689 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае Комитет фактически не получает встречного предоставления за переданное в пользование помещение.  При этом наличие в договоре обязанности общества погасить кредиторскую задолженность муниципального унитарного предприятия баня № 2 «Русалка» и выплатить выходные пособия работникам, увольняемым в связи с ликвидацией данного унитарного предприятия,  не свидетельствует о том, что выплата указанных сумм является формой арендной платы. Указанные условия конкретно определены на момент заключения договора, могут быть исполнены Обществом одномоментно, объем выплат не зависит от срока аренды и арендуемой площади, в то время как арендная плата за пользование муниципальным имуществом на территории города Вологды определяется на основании ставок, установленных решениями Вологодской городской Думы.

Как правильно указал суд первой инстанции, в договоре от 23.03.2006 № 117 не указаны конкретные суммы, подлежащие выплате, не закреплено, что денежные средства подлежат перечислению ссудодателю, не определена форма погашения задолженности, что не исключает зачета встречных требований, предоставление отступного. Таким образом, установленные условия не являются платой за пользование имуществом. Из договора от 23.03.2006 № 117 не следует, что имущественную выгоду от погашения задолженности понесет администрация, поскольку все выплаты в соответствии с договором осуществляются в качестве исполнения обязанности МУП баня № 2 «Русалка» и адресованы третьим лицам.   

Более того, в соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор от 23.03.2006 № 117 заключен на срок два года с момента подписания (пункт 7.5), но не прошел государственную регистрацию, что также свидетельствует о том, он не является договором аренды, в противном случае указанный договор не может быть признан заключенным.

Таким образом, указанное нежилое помещение передано Обществу по договору от 23.03.2006 № 117 фактически в безвозмездное пользование.

На основании изложенного требования заявителя о признании незаконными действий администрации города Вологды по отказу в реализации преимущественного права на приобретение арендованного недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Вологда, улица Пугачева, дом 22, выраженных в письме Департамента имущественных отношений администрации г. Вологды от 13.10.2009 № 7-2/8804, удовлетворению не подлежат.

          Таким образом, апелляционная инстанция считает, что нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения жалобы Общества не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

          решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 февраля          2010 года по делу № А13-19246/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма «Тип-Топ» – без удовлетворения.  

Председательствующий                                                        Т.В. Виноградова

Судьи                                                                                      А.В. Потеева

                                                                                                 О.Б. Ралько