Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу n А05-15360/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

04 июня 2010 года

г. Вологда

Дело № А05-15360/2009

         Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2010 года.

         Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рогатенко Л.Н., судей Митрофанова О.В. и                     Моисеевой И.Н. при ведении протокола секретарём судебного заседания            Коневой М.С.,

при участии от ответчика Доценко Н.А. по доверенности от 02.09.2009                №  002-38/1000,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Архангельска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 марта 2010 года по делу № А05-15360/2009 (судья Бунькова Е.В.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Письменный Владимир Давыдович обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска (далее - Мэрия) о признании незаконным отказа Мэрии в заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа на нежилое помещение первого этажа, общей площадью 251,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. Суворова, д. 14; о понуждении Мэрии заключить указанный договор.

Решением суда от 25 марта 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объёме. Кроме того, с муниципального образования «Город Архангельск» в лице Мэрии за счет казны муниципального образования «Город Архангельск» в пользу предпринимателя взыскано 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Мэрия с судебным решением не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить. Мотивирует тем, что действующее законодательство не предоставляет ей права направлять повторную оферту в связи с изменением существенных условий договора. В связи с этим полагает, что направление ею истцу проекта договора купли-продажи с измененными сроками рассрочки является принятием разногласий истца. Указывает на то, что извещала предпринимателя о принятии замечаний по договору и о предложении подписать его, однако со стороны истца никаких действий не последовало, в связи с этим была вынуждена направить измененный проект договора по почте. Отмечает, что не уклонялась от заключения договора, о чем свидетельствуют издание решения об условиях приватизации арендуемого имущества, направление проекта договора купли-продажи, принятие разногласий. Считает, что при вынесении решения об условиях приватизации правомерно учтена величина рыночной стоимости по состоянию на 09.02.2009. Выражает несогласие с применением судом положений пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон                    № 159-ФЗ). Заявляет, что суд рассмотрел спор о недостоверности величины рыночной стоимости имущества, который, в свою очередь, должен рассматриваться самостоятельно, при этом оценщик, осуществивший оценку, не был привлечен к участию в деле третьим лицом.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал, просил её удовлетворить.

Предприниматель надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ. В отзыве на апелляционную жалобу отклонил приведенные в ней доводы, считает, что судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается в материалах дела, предприниматель с июня 1999 года арендует встроенные нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью, площадью 251,5 кв. м на 1-м этаже жилого дома                                      № 14 по ул. Суворова, в г. Архангельске. В данных помещениях размещается ателье по пошиву меховых изделий и магазин по их продаже.

С указанного срока договоры аренды муниципального имущества неоднократно перезаключались.

Одним из последних таких договоров является договор от 08.08.2007      № 380, который заключен на 2 года (пункт 1.3), а дополнительным соглашением от 18.03.2009 срок его действия с 01.03.2009 продлен на 3 года.

Указанный договор и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию в установленном порядке.

      Департаментом муниципального имущества Мэрии 02.10.2008 направлено в адрес предпринимателя письмо № 119-06/4853 с просьбой о предоставлении информации о намерениях предпринимателя приобрести в 2009 году арендуемое им муниципальное имущество в порядке реализации преимущественного права в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Предприниматель 20.10.2008 письмом № 12 выразил согласие на приобретение арендуемого им имущества.

Впоследствии, а именно 23.01.2009, предприниматель обратился в Мэрию с заявлениями о соответствии его как арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 159-ФЗ, и реализации преимущественного права на приобретение указанных выше помещений.

Рассмотрев означенное заявление, Мэрия письмом от 18.02.2009                             № 005-13/123 отказала предпринимателю в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Архангельской области от 18.05.2009 решение Мэрии об отказе в предоставлении предпринимателю преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 08.08.2007 № 380 муниципального имущества муниципального образования «Город Архангельск», выраженное в письме от 18.02.2009 № 005-13/123, признано незаконным.

Мэром г. Архангельска издано распоряжение от 28.07.2009 № 1033р «О приватизации муниципального имущества по ул. Суворова, д. 14», в соответствии с которым предпринимателю предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения первого этажа общей площадью 251,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Суворова, д. 14, путем заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа в течение 5 лет по цене, равной 11 907 000 руб. 00 коп. (без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС)).

      По результатам ознакомления с представленными 30.07.2009 копией указанного выше распоряжения и проектом договора купли-продажи от 18.09.2009 предприниматель предоставил Мэрии письмо о необходимости приведения условий проекта договора в соответствие с распоряжением мэра                     г. Архангельска от 28.07.2009 № 1033р в части уточнения периода предоставляемой рассрочки (5 лет - согласно распоряжению и 2 года - по проекту договора).

В ответ на указанное письмо заместителем мэра по вопросам экономического развития и финансам Мэрии в адрес предпринимателя                         сопроводительным письмом от 25.08.2009 № 003-07/1225 направлен новый проект договора купли-продажи, в котором срок рассрочки составляет 5 лет, а также новый график оплаты имущества. В указанном сопроводительном письме установлен срок подписания проекта договора (31.08.2009).

Данный проект договора купли-продажи с графиком оплаты имущества 02.09.2009 получен предпринимателем.

Истец 04.09.2009 (письмо № 003/1046) обратился к ответчику с просьбой о предоставлении отчета об оценке рыночной стоимости продаваемого имущества.

Согласно отчету целью оценки являлось определение рыночной стоимости недвижимого имущества для обеспечения кредита в финансовой организации (впоследствии в ходе судебного разбирательства указанная цель была обществом с ограниченной ответственностью «Саин Инвест» (далее – ООО «Саин Инвест») уточнена – «для проведения приватизации»).

После ознакомления с отчетом (09.09.2009), проанализировав его данные с учетом результата оценки рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 01.09.2009, определенной индивидуальным предпринимателем Лядовой Е.В. (отчет № 49/09) по поручению истца, последний 16.09.2009 направил в адрес ответчика протокол разногласий в части определения цены имущества.

Мэрией 18.09.2009 в адрес истца направлено письмо № 005-13/1724 об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение нежилого помещения первого этажа общей площадью 251,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Суворова, д. 14.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 указанного Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

С учетом изложенного, а также руководствуясь положениями статьи 217 ГК РФ, пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», частью 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 2 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключение спорного договора обязательно для ответчика в силу следующих обстоятельств:

- истец является субъектом малого предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность, подтвердившим свое право в судебном порядке и заявившим об использовании такого права;

- ответчик является органом, уполномоченным на осуществление функций по приватизации муниципального имущества, предусмотревшим в решении об условиях приватизации спорного имущества приоритетное право истца как арендатора на приобретение арендуемого помещения, впоследствии отказавшим истцу в реализации такого права.

Суд, оценивая действия сторон, предпринятые для заключения спорного договора, переписку, которую они вели в период с 30.07.2009 по                      18.09.2009, обоснованно указал на то, что поскольку ответчик отказал истцу в заключении договора и принципиально не согласен его заключать, считая, что истцом для этого пропущен срок, истец вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Удовлетворяя заявленные предпринимателем требования, суд отклонил довод ответчика об утрате Письменным В.Д. преимущественного права приобретения арендуемого имущества в порядке, установленном Законом        № 159-ФЗ, и согласился с истцом об исчислении 30-дневного срока для подписания проекта договора с 02.09.2009. При этом суд правомерно исходил из разумности и добросовестности действий истца, предоставленных последнему законодателем. Так, предприниматель выразил согласие на использование преимущественного права, доказал его наличие в судебном порядке, после получения первого и второго проектов договора предпринял действия по уточнению их существенных условий в своих интересах.

При оценке условий, на которых подлежит заключению спорный договор, суд принял во внимание предусмотренный в пункте 3 статьи 9 Закона                    № 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества и пришел к верному выводу о том, что поскольку решение об условиях приватизации нежилого помещения первого этажа общей площадью 251,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Суворова, д. 14, принято ответчиком 28.07.2009, рыночная стоимость арендуемого имущества подлежала определению по состоянию на 19.07.2009.

Данная позиция суда соответствует положениям статьи 3 Закона              № 159-ФЗ.

Вместе с тем, рыночная стоимость арендуемого имущества, предложенная истцу к оплате при предоставлении преимущественного права, определена оценщиком (ООО «САИН Инвест») по состоянию на 09.02.2009.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Респект» Паршевой Асе Батуовне.

Согласно отчету об оценке от 04.02.2010 № 49/10 рыночная стоимость нежилого помещения первого этажа общей площадью 251,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Суворова, д. 14, по состоянию на 19.07.2009 составила 8 790 000 руб. без НДС.

Поскольку в материалы дела не представлено доказательств недостоверности указанной величины рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции обоснованно установил обязанность ответчика заключить с истцом спорный договор на условиях оферты с указанием выкупной цены недвижимого имущества - 8 790 000 руб. (без НДС).

Ссылка ответчика на рассмотрение судом спора о недостоверности величины рыночной стоимости имущества, который в свою очередь, должен рассматриваться путем предъявления самостоятельного иска, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего иска исследовал вопрос о соответствии определенной ООО «САИН Инвест» на 09.02.2009 величины рыночной стоимости спорного имущества его же стоимости на иную дату - 19.07.2009, что является правильным.

При этом суд правомерно обратил внимание на то, что 29.10.2009 Мэрия планировала провести аукцион по продаже нежилых помещений первого этажа № 23-35 общей площадью