Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу n А05-5741/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

01 октября 2010 года

г. Вологда

Дело № А05-5741/2010  

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Журавлева А.В. и Федосеевой О.А.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Белозёровой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АРН» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 июля 2010 года по делу № А05-5741/2010 (судья Шапран Е.Б.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Бинго-Сервис 2» (далее – ООО «Бинго-Сервис 2») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «АРН» (далее – ООО «АРН»), обществу с ограниченной ответственностью «ФудМаркет» (далее –               ООО «ФудМаркет») о признании недействительным договора субаренды нежилых помещений от 07.03.2008.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Гусейнов Гидаят Бехбуд оглы.

Решением суда от 23 июля 2010 года иск удовлетворён. Суд признал договор субаренды нежилых помещений от 07.03.2008 недействительным. Взыскал с ООО «АРН», ООО «ФудМаркет» в пользу ООО «Бинго-Сервис 2» расходы по уплате государственной пошлины по 2000 руб. с каждого.

ООО «АРН» с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм процессуального и материального права, просит его отменить. По его мнению, разрешение на сдачу спорного имущества в субаренду от арендодателя получено. Истец претензий по поводу субаренды к нему не предъявлял, арендная плата вносится своевременно, следовательно, оснований для подачи настоящего иска не имелось. Обжалуемый судебный акт не соответствует судебной практике.

ООО «ФудМаркет», Гусейнов Г.Б. в отзывах на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, согласились. Просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Стороны, третье лицо, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальное образование «Город Архангельск» (арендодатель) и              Гусейнов Г.Б. (арендатор) 21.06.2005 заключили договор аренды № 638, в соответствии с которыми арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 579,2 кв.м  № 1-5, 5а, 6-13, 15, 15а, 16-18, 18а, 19а, 17, находящиеся в подвале, помещения № 1-20, находящиеся на первом этаже. Данные помещения расположены в доме № 92 по адресу:  город Архангельск,  улица Воскресенская, предназначены для использования под магазин.

В пункте 1.3 договора сторонами установлен срок его действия - на 10 лет с момента государственной регистрации.

Пунктом 2.2.7 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется без письменного согласия арендодателя не сдавать помещения в субаренду (поднаём) и не распоряжаться ими иным образом (не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем).

В пункте 7.3 этого же договора определено, что арендатору дано согласие на сдачу в субаренду 286,6 кв.м арендуемых площадей по вышеупомянутому адресу.

Договор аренды 26.07.2005 зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон         № 122-ФЗ).

Дополнительным соглашением от 27.02.2006  № 1 арендатору дано согласие на сдачу в субаренду 336,6 кв.м арендуемых площадей по вышеуказанному адресу.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 29.03.2006 в определенном Законом № 122-ФЗ порядке.

Дополнительным соглашением от 05.02.2008 № 2 стороны вышеназванного договора аренды уточнили арендуемые объекты, а именно арендодатель обязался передать арендатору нежилые помещения № 1-17 общей площадью 410,2 кв.м, расположенные на первом этаже дома № 92 по улице Воскресенской в городе Архангельске.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано 07.03.2008 в установленном Законом № 122-ФЗ порядке.

Гусейнов Г.Б. (арендатор) и ООО «АРН» (субарендатор) 01.10.2005 заключили договор субаренды, согласно которому арендатор передал, а субарендатор принял во временное пользование на срок по 26.07.2015 следующие нежилые помещения: часть помещения № 3 площадью 16,44 кв.м и помещения № 6-13, расположенные на первом этаже вышеуказанного здания, общей площадью 284,84 кв.м.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено право субарендатора  передавать объект (его часть) в субаренду третьим лицам в течение всего срока действия договора.

По акту приема-передачи от 01.10.2005 названные помещения субарендатору переданы арендатором.

Дополнительным соглашением к данному договору от 26.02.2008 его стороны уточнили перечень передаваемых помещений, а именно: арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение (в субаренду) нежилые помещения № 1-12, расположенные на первом этаже здания по вышеуказанному адресу, общей площадью 370,3 кв.м.

Договор субаренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы 01.11.2005 и 07.03.2008 соответственно в установленном Законом № 122-ФЗ порядке.

В дальнейшем, а именно 24.03.2008, Мэрия города Архангельска (продавец) и ООО «Бинго-Сервис 2» (покупатель) заключили договор купли-продажи № 13 (в редакции дополнительного соглашения от 04.05.2008 № 1), согласно условиям которого покупатель приобрел в собственность вышеуказанные нежилые помещения, находящиеся в аренде у Гусейнова Г.Б.

В соответствии с Законом № 122-ФЗ государственная регистрация права собственности ООО «Бинго-Сервис 2» на помещения произведена 05.05.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.05.2008 серии 29-АК № 269257.

Дополнительным соглашением от 04.05.2008 № 1 к договору купли-продажи установлено, что имущество сдано с момента его государственной регистрации (с 26.07.2006) в аренду по договору аренды от 21.06.2005 сроком на 10 лет и дополнительному соглашению от 27.02.2006 № 1 к договору аренды. Часть имущества сдана арендатором в субаренду по договору субаренды от 01.10.2005 сроком до 26.07.2015.

Дополнительным соглашением от 20.06.2008 в договор аренды от 21.06.2005 внесены изменения, касающиеся перехода прав арендодателя к истцу.

Данные соглашения зарегистрированы в установленном Законом             № 122-ФЗ порядке.

ООО «АРН» (арендатор) и ООО «ФудМаркет» (субарендатор) 07.03.2008 подписали договор субаренды, согласно которому арендатор передал, а субарендатор принял в субаренду нежилые помещения общей площадью              10,9 кв.м, находящихся по вышеуказанному адресу, под склад.

Срок действия данного договора установлен в пункте 1.2 - с 07.03.2008 до 30.10.2009.

Дополнительным соглашением от 11.03.2008 стороны указанного договора изменили срок действия договора, установив его с 07.03.2008 по 30.10.2008.

В дальнейшем ООО «АРН» и ООО «ФудМаркет» подписали к договору субаренды дополнительные соглашения от 11.03.2008, от 01.11.2008,  от 21.11.2008, от 01.12.2008, которыми изменялись объекты субаренды, уточнялись площади арендуемых помещений, а также размер субарендной платы.

Истец, ссылаясь на то, что договор субаренды от 07.03.2008 заключён без согласия собственника имущества или иного уполномоченного им лица, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд посчитал их обоснованными.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не может согласиться с принятым судом решением и считает его подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 и пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества на срок свыше года подлежит государственной регистрации.

  Согласно пункту 2 статьи 615 названного Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как видно из дела, подписывая договор субаренды от 07.03.2008, стороны определили его срок с 07.03.2008 до 30.10.2009.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», апелляционная инстанция считает, что ввиду отсутствия в материалах дела сведений о государственной регистрации спорного договора в установленном законом порядке он является незаключенным.

Незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей и не может быть признан недействительным.

Дополнительное соглашение от 11.03.2008 к спорному договору субаренды, в котором договаривающиеся стороны изменили срок его действия с 07.03.2008 по 30.10.2008, следует признать ничтожным, поскольку оно подписано к незаключенному договору.

Следовательно, правовых оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение надлежит отменить, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Кроме того, апелляционная коллегия согласна с доводом жалобы о том, что разрешение на сдачу спорного имущества в субаренду от его собственника получено по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Как следует из дела, пунктом 7.3 договора аренды от 21.06.2005 № 638,  дополнительным соглашением к нему от 27.02.2006 № 1 дано согласие собственника спорного имущества на субаренду объекта аренды в размере указанной в них площади. Кроме того, на странице договора субаренды от 01.10.2005 имеется заверенная печатью бывшего собственника (муниципальное образование «Город Архангельск) запись: «Согласие на субаренду дано собственником нежилых помещений». Также данный вывод подтверждается распоряжением первого заместителя мэра города Архангельска от 24.11.2004 № 1359р (листы дела 139-140) и письмом мэрии города Архангельска от 07.06.2010 № 017-08/1383 (лист дела 77). Следовательно, вывод суда о том, что согласие собственника на сдачу помещений в субаренду не получено, является ошибочным, поскольку противоречит указанной правовой норме.

При этом для передачи данного имущества в дальнейшую субаренду согласие собственника спорного имущества не требуется, поскольку данное условие ни договором аренды от 21.06.2005 № 638, ни договором субаренды от 01.10.2005 не предусмотрено.

При сдаче  спорного имущества в субаренду Гусейновым Г.Б.             ООО «АРН» пунктом 6.1 договора от 01.10.2005 определено, что субарендатору разрешается передавать объект (его часть) в субаренду третьим лицам в течение срока действия данного договора.

В рассматриваемом случае ООО «АРН», подписывая договор с            ООО «ФудМаркет», выступало в качестве арендодателя, являясь арендатором по договору субаренды с Гусейновым Г.Б., что не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ.

Довод подателя жалобы о несоответствии обжалуемого судебного акта судебной практике отклоняется апелляционной коллегией, поскольку согласно части 4 статьи 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта. Судебный прецедент нормами АПК РФ не предусмотрен.

Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Так как в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина относится на истца на основании статьи 110 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена, расходы по уплате государственной пошлины за её рассмотрение подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 104, 110, 266, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 июля                 2010 года по делу № А05-5741/2010 отменить.

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Бинго-Сервис 2» к обществу с ограниченной ответственностью «АРН», обществу с ограниченной ответственностью «ФудМаркет» о признании недействительным договора субаренды нежилых помещений от 07.03.2008 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бинго-Сервис 2» в пользу общества с ограниченной ответственностью «АРН» 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий                                                               О.Г. Писарева

Судьи                                                                                                   А.В. Журавлев

                                                                                                              О.А. Федосеева