Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 по делу n А66-7264/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 декабря 2010 года

г. Вологда

Дело № А66-7264/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Федосеевой О.А.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Берая Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 13 октября 2010 года по делу № А66-7264/2010 (судья Головина Т.И.),

у с т а н о в и л:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Чайка-2» (далее – Общество) о взыскании 120 236 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате.

Решением суда от 13 октября 2010 года в иске отказано.

Истец с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы считает, что он имеет право на получение арендной платы до даты государственной регистрации ответчиком договора купли-продажи арендованного имущества. 

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласился. Просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу  подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальное помещение общей площадью 794,3 кв.м, кадастровый номер                                                             69:40:02 00 022:0001:1\011283\37:10006\А, расположенное по адресу: город Тверь, площадь Терешковой, дом 47/27, принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.12.2002 серии 69-АА № 324163.

Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 21.10.2005 заключили договор аренды № 3061, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял по передаточному акту вышеуказанное нежилое муниципальное помещение для использования под магазин.

Срок действия договора установлен в пункте 1.4 - до 21.10.2015,  однако дополнительным соглашением в договор внесены изменения, а именно срок его действия продлён до 21.10.2020.

В соответствии с пунктами 2.2, 4.2.2 договора арендатор обязался ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным, вносить арендную плату за арендуемое муниципальное помещение, а также плату за пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта.

Спорный договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном Федеральным законом от 21.07.1997          № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) порядке 17.11.2005 и 25.01.2006 соответственно.

Департамент (продавец) и Общество (покупатель) 24.12.2009 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке)               № 29, в соответствии с которым продавец продаёт, а покупатель покупает вышеназванное нежилое помещение.

Согласно пункту 3.2.1 договора в течение пяти рабочих дней после поступления первого платежа в соответствии с графиком оплаты приобретаемого имущества нежилое помещение передаётся покупателю по акту приёма-передачи, который будет являться неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктами 4.1, 4.5 договора предусмотрено, что право собственности покупателя на имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от продавца к покупателю. С момента возникновения у покупателя права собственности на нежилое помещение действие договора аренды нежилого помещения от 21.10.2005 № 3061 прекращается.

Поскольку Общество внесло первый платёж, то истец 25.12.2009 передал указанное имущество ответчику по акту приёма-передачи.

Право собственности на спорное имущество зарегистрировано 22.01.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 69-АБ № 620085.

Истец, считая, что если действие договора аренды прекратилось с 22.01.2010 -момента государственной регистрации договора купли-продажи арендованного имущества, то в силу пунктов 4.1, 4.5 договора купли-продажи ответчик обязан внести арендную плату за период с 01.01.2010 по 21.01.2010 в размере 120 236 руб. 70 коп., обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции посчитал их не обоснованными по праву.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований согласиться с принятым судом решением.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

  Статья 131 названного Кодекса устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

  Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

  Пунктом 2 статьи 223 этого же Кодекса установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

  Как видно из материалов дела, переход права собственности на спорное недвижимое имущество к Обществу зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.01.2010.

  Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником нежилого помещения оставался продавец, то есть Департамент.

  Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом подателя жалобы о том, что до момента регистрации права собственности на спорные помещения Департамент не утратил право требования арендных платежей.

  Согласно пункту 60 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом.

  Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю Департамент продолжал быть собственником и, соответственно, арендодателем спорных нежилых помещений. Общество, являясь арендатором, обязано уплатить ему арендную плату за период с 01.01.2010 по 21.01.2010 в соответствии с условиями заключенного между ними договора аренды недвижимого имущества от 21.10.2005 № 3061.

  Ответчик свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнил, доказательств внесения арендных  платежей за спорный период не представил, сумму задолженности, исчисленную исходя из установленного договором размера арендной платы, не погасил.

  Кроме того, покупателем не произведена оплата по договору купли-продажи в полном объёме. Доказательств того, что государственная регистрация была задержана по вине истца, не имеется.

  С учётом изложенного суд первой инстанции неправомерно отказал в иске, поскольку в соответствии со статьями  309, 310, 614 ГК РФ требования Департамента о взыскании долга по арендной плате в заявленном размере являются обоснованными.

  Довод ответчика о том, что договор аренды прекращен в связи с новацией - заключением между сторонами договора купли-продажи в отношении объекта аренды, подлежит отклонению.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

  Из соглашения должно определённо следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечёт для них правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства.

  Договор купли-продажи от 24.12.2009 не предусматривает замену первоначального арендного обязательства иным обязательством, в связи с чем договор купли-продажи не может быть квалифицирован как соглашение о новации.

 Нарушений норм процессуального права, которые являются безусловными основаниями к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права. Исковые требования Департамента следует удовлетворить.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанций взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета на основании статьи 110 АПК РФ, так как Департамент Налоговым кодексом Российской Федерации от её уплаты освобождён, а исковые требования и апелляционная жалоба удовлетворены.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 13 октября 2010 года по делу № А66-7264/2010 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Чайка-2» в пользу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери  120 236 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 6607 руб. 10 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанций.

Председательствующий                                                                  О.Г. Писарева

Судьи                                                                                                 О.Н. Виноградов

                                                                                                            О.А. Федосеева