Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу n А05-9020/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 декабря 2010 года

г. Вологда

Дело № А05-9020/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Виноградова О.Н. и Писаревой О.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,

при участии от индивидуального предпринимателя Пологуто Олега Владимировича Грязных Ю.Л. по доверенности от 08.06.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пологуто Олега Владимировича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 октября 2010 года по делу № А05-9020/2010 (судья Шашков А.Х.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Пологуто Олег Владимирович обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному предприятию муниципального образования Мирный «Муниципал-сервис» (далее - Предприятие) о взыскании 2 610 128 руб. 10 коп. расходов на капитальный ремонт помещения, арендованного на основании договора аренды нежилого помещения от 28.06.2004 №67/04/Л (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 14 октября 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Предприниматель с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом нарушены нормы материального права. Судом не дано оценки таким обстоятельствам, как износ помещений (81%), неудовлетворительному состоянию данных помещений, а также неверно истолкован договор от 28.03.2004 № 67/04/Л, продленный на неопределенный срок, поскольку по смыслу пункта 3.2 договора стоимость капитального ремонта уменьшает сумму арендной платы, то есть право требовать возмещения произведенных на капитальный ремонт затрат, а не их зачета в счет арендной платы, возникает только после прекращения договора аренды, то есть после вступления в законную силу решения суда по делу № А05-22284/2009. При этом абзац пункта 3.2, касающийся невозмещения незачтенных сумм затрат после окончания договора, не подлежит применению как противоречащий императивной норме статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить, решение суда – отменить. Пояснил, что получение согласия на проведение капитального ремонта документально подтвердить не может. Но работы по капитальному ремонту были приняты по акту приемки выполненных работ и часть расходов была зачтена в 2005 году. Капитальный ремонт был необходим, так как помещение имело большой процент износа (81%). Работы в полном объеме были окончены в 2006 году.

Предприятие надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Предприятием и предпринимателем 28.06.2004  заключен договор аренды нежилого помещения № 67/04/Л, в пункте 1.1 которого указано, что Предприятие (арендодатель) передает предпринимателю (арендатору) нежилые помещения на 1-м этаже и в подвале общей площадью 483,60 кв.м в здании по ул. Ленина, 13 в г. Мирном Архангельской области.

Как указано в пункте 1.2 договора и в акте приема-передачи (приложение № 3 к договору), ответчик принимает помещения для использования под мебельный магазин и склад.

Согласно карте реестра здания по ул. Ленина, 13 в г. Мирном находится жилой дом со встроено-пристроенными торговыми помещениями, который передан в хозяйственное ведение Предприятия согласно постановлению мэра города Мирный от 19.05.2003 № 598.

Заключение договора аренды согласовано с собственником имущества, что подтверждается подписью и печатью уполномоченного должностного лица на первой странице договора.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что срок аренды устанавливается с 28.06.2004 по 25.06.2005. В том случае, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора за один месяц до истечения срока его действия, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 4.3 договора).

После истечения первоначального срока договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

Пунктом 2.2.8 договора предусмотрено, что арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений, перепланировки, реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 3.2 договора при осуществлении арендатором капитального ремонта либо иных неотделимых улучшений, перепланировки, реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ с письменного согласия арендодателя сумма арендной платы уменьшается на сумму произведенных арендатором и принятых арендодателем работ, подтвержденных документально. Стоимость произведенных и принятых работ не должна превышать общую сумму арендной платы, так как по окончании срока действия договора стоимость произведенных и принятых работ не возмещается.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 09.03.2010 по делу № А05-22284/2009 с предпринимателя Пологуто О.В. в пользу Предприятия взыскано 1 061 693 руб. 50 коп. долга по арендной плате, 47 180 руб. 30 коп. долга по коммунальным платежам, 509 457 руб. 34 коп. пеней, а договор аренды от 28.06.2004 № 67/04/Л расторгнут на основании статьи 619 ГК РФ и предприниматель выселен из занимаемых помещений. Решение вступило в законную силу.

В период действия договора с июля 2004 года по март 2005 года истец произвел капитальный ремонт арендуемых помещений на общую сумму 4 358 314 руб. 10 коп. Часть стоимости ремонта на сумму 1 748 186 руб. была зачтена Предприятием в 2005 году (196 649 руб. 94 коп.) и в 2008 году (1 551 537 руб. 03 коп.) в счет арендной платы. Сумму 2 610 128 руб. 10 коп. ответчик отказался зачесть в счет арендной платы. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствуют доказательства получения письменного согласия арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемых помещений предпринимателем, а также истцом пропущен срок исковой давности.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из пункта 3 названной статьи следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Принимая во внимание, что обязанность арендодателя по капитальному ремонту не определена в договоре аренды, неисполнение этой обязанности арендодателем давало арендатору право произвести своими средствами за счет арендодателя не всякий капитальный ремонт, а с учетом буквального содержания пункта 1 статьи 616 ГК РФ лишь «капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью».

Между тем предпринимателем было получено согласие только на проведение капитального ремонта кровли. Письменного согласия на производство неотделимых улучшений, перепланировки, реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ от Предприятия арендатором получено не было. Состав, объем и стоимость работ по капитальному ремонту арендатором с арендодателем не были определены.

Не представлено истцом и безусловных доказательств неотложной необходимости в проведении такого вида ремонта, как перепланировка помещений магазина, оборудование подвесного потолка, оборудование «теплых полов», установка металлической двери и рольставней на фасаде, а также необходимости расходов на разработку архитектурного проекта по перепланировке магазина и установку охранно-пожарной сигнализации (т.2, л. 1-55).

Не следует этого и из акта приема-передачи нежилого помещения в аренду к договору от 28.06.2004, в котором указано, что техническое состояние передаваемого помещения удовлетворительное (т.3, л. 39). 

Согласно пункту 2.2.13 договора аренды № 67/04/Л (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2008) арендатор обязан оборудовать помещение автоматической пожарной сигнализацией.

Апелляционный суд считает, что нельзя признать доказательством неотложной необходимости в проведении указанных работ акт технического состояния объекта «Магазин» от 01.08.2004, поскольку данный акт составлен предпринимателем и обществом с ограниченной ответственностью «Логри» в отсутствие арендодателя.

Стоимость работ по капитальному ремонту признанных Предприятием обоснованными на сумму 1 748 186 руб., была зачтена арендатору в 2005 году (196 649 руб. 94 коп.) и в 2008 году (1 551 537 руб. 03 коп.) в счет арендной платы.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку текущий ремонт, который в соответствии с пунктом 2.2.4 договора обязан проводить арендатор, состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей, при отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту в представленных истцом документах, выводы суда первой инстанции о том, что предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, являются верными.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Суд первой инстанций с учетом положений пункта 1 статьи 616 ГК РФ сделал правомерный вывод о том, что в данном случае срок исковой давности необходимо считать с момента проведения ремонтных работ (с июля 2004 года по март 2005 года) и принимая во внимание заявление Предприятия о пропуске истцом этого срока, обоснованно отказал в иске.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

По мнению суда апелляционной инстанции, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

С учетом вышеизложенного, оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 октября 2010 года по делу № А05-9020/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пологуто Олега Владимировича – без удовлетворения.

Председательствующий

      О.А. Федосеева

Судьи

      О.Н. Виноградов

      О.Г. Писарева