Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2011 по делу n А66-5239/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

17 января 2011 года

    г. Вологда

            Дело № А66-5239/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Елагиной О.К. и Митрофанова О.В.

при ведении протокола  секретарем судебного заседания Ефимовой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Тверской меридиан» на  решение Арбитражного суда Тверской области от 10 сентября 2010 года по делу № А66-5239/2010 (судья Погосян Л.Г.),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью Торговый дом  «Тверской меридиан» (далее – ООО ТД  «Тверской меридиан») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации (далее – Департамент) о признании существенного условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.01.2010 №1 в части определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в размере 7 500 000 руб. недействительным (пункт 1.2 договора); о понуждении ответчика согласовать цену объекта недвижимого имущества в размере 5 800 000 руб., установленную независимым оценщиком Коньковым А.Ю. согласно отчету  № 2009-12-24н.

Решением суда от 10 сентября 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО ТД «Тверской меридиан» с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Считает, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Ссылается на то, что между ними до подписания договора купли-продажи имелся преддоговорной спор в отношении цены договора, что подтверждается протоколами разногласий, однако истец, чтобы не утратить преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, вынужден был подписать договор в редакции ответчика. Считает, что получение им отчета № 2009-12-24н. не в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) не является основанием для признания его ненадлежащим доказательством рыночной цены имущества.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи  с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12 января 2010 года ООО ТД «Тверской меридиан» (покупатель) и Департаментом (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №1, согласно которому продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400056:4:2/6, находящееся по адресу: г. Тверь, Свободный пер., д.22.

Пунктом 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.01.2010 предусмотрено, что основанием для его заключения явился, в том числе, Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Пунктом 1.2 названного договора определено, что согласно отчету                  № 1011/09-7 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации  об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО «Актуальность», на 10.11.2009 рыночная стоимость объекта равна 7 500 000 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость (далее – НДС) 1 144 067 руб. 80 коп.). Сумма, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 6 355 932 руб. 20 коп.

По заказу истца оценщиком Коньковым А.Ю. проведена оценка нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Тверь, Свободный пер., д.22. Согласно отчету № 2009-12-24н., выполненному указанным оценщиком, рыночная стоимость нежилого помещения подвала общей площадью 92,7 кв.м., находящегося по адресу: г. Тверь, Свободный пер., д.22, составляет на дату оценки - 22 декабря 2009 года: 5 800 000 руб. с учетом НДС.

Полагая, что условие договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.01.2010 в части определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества является недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии совокупности условий, перечисленных в статье 3 названного Федерального закона.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту  2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998              № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку истец в рамках настоящего дела не реализовал свое право на оспаривание стоимости объекта недвижимости путем заявления ходатайства о назначении независимой судебной экспертизы, суд первой инстанции в отсутствии доказательств, ставящих под сомнение достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком ООО «Актуальность» согласно отчету № 1011/09-7, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Утверждения подателя жалобы о том, что между ним и ответчиком до подписания договора купли-продажи имелся преддоговорной спор в отношении цены договора, что подтверждается протоколами разногласий, однако, чтобы не утратить преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, истец вынужден был подписать договор в редакции ответчика являются несостоятельными и не принимаются судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку ООО ТД «Тверской меридиан» не передало возникшие разногласия по вопросу цены недвижимого имущества на рассмотрение суда по правилам, предусмотренным в статье 446 ГК РФ, и в срок, определенный в пункте 2 статьи 445 ГК РФ, и при этом подписало договор купли-продажи от 12.01.2010 в предложенной ответчиком редакции, то доводы подателя жалобы о наличии преддоговорного спора в отношении цены договора не имеют значения.

Довод подателя жалобы  о том, что  получение им отчета № 2009-12-24н. не в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ  не является основанием для признания его ненадлежащим доказательством рыночной цены имущества, не имеет правового значения для настоящего дела. Заявляя требование о недействительности условия договора в силу его несоответствия закону (как это следует из содержания искового заявления), истец должен был доказать, какому закону это условие не соответствует, и в чем выражается данное несоответствие, что им в нарушение требований статьи 65 АПК РФ сделано не было. Нарушения ответчиком  при заключении договора положений  статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на которую ссылается  истец в обоснование своих требований, последний не доказал. Договором определена рыночная цена отчуждаемого имущества в соответствии с  заключением независимого оценщика.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции в полном объеме.

Нарушений либо неправильного применения норм материального права  или  процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд  не принимает во внимание доводы апелляционной жалобы и не усматривает оснований для ее удовлетворения и отмены решения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 10 сентября 2010 года по делу № А66-5239/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тверской меридиан» – без удовлетворения.

Председательствующий                                                             И.Н. Моисеева

Судьи                                                                                          О.К. Елагина

                                                                                                     О.В. Митрофанов