Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2011 по делу n А66-5382/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 февраля 2011 года

г. Вологда

Дело № А66-5382/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Н.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Сигма-М» директора Михайловой Е.П. на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, Богдановой О.Г. по доверенности от 24.04.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 ноября 2010 года по делу                № А66-5382/2010 (судья Рожина Е.И.),

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом Тверской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сигма-М» (далее – ООО «Сигма-М») о взыскании за период с 01.11.2007 по 31.03.2010 306 756 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: город Тверь, улица Советская, дом 60а, общей площадью 213,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:04 00 062:0037, по договору аренды от 27.11.2006                 № 0077-з/06, а также договорной неустойки в размере 121 269 руб. 22 коп.

Истец 08.09.2010 заявил ходатайство об уменьшении суммы долга за спорный период до 303 100 руб. 09 коп., пеней – до 39 153 руб.

Впоследствии истец вновь в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявил ходатайство об изменении предмета иска, просит взыскать долг по арендной плате с ООО «Сигма-М» за спорный период в размере 303 100 руб. 09 коп. В части требований о взыскании договорной неустойки в сумме 39 153 руб. заявлен отказ. Ходатайство судом удовлетворено, вынесена резолютивная часть определения о прекращении производства по делу в части требований о взыскании договорной неустойки.

Решением суда от 23.11.2010 с ООО «Сигма-М» в пользу Комитета взыскано 166 117 руб. задолженности и 5983 руб. 51 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Комитет с решением не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Считает ошибочным вывод суда о том, что договор аренды возобновлен на новый срок в связи с тем, что участок арендатором не возвращен, а расчеты по арендной плате направлялись Комитетом в 2009-2010 годах. Ошибочным является также вывод суда об одностороннем изменении Комитетом размера арендной платы.

До судебного заседания от Комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Комитет надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ООО «Сигма-М» (арендатор) 27.11.2006 заключили договор № 0077-з/06 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 69:40:04 00 062:0037 общей площадью 213,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Тверь, Центральный район, улица Советская, дом 60а, с назначением – под торговый павильон.

Срок действия договора установлен сторонами с 27.11.2006 по 27.10.2007 (пункт 2.1 договора).

Акт приема-передачи к договору аренды земельного участка подписан сторонами 27.11.2006 (л.д. 14).

Размер, сроки и порядок внесения арендной платы за пользование земельным участком определены в разделе 3 договора.

В пунктах 3.1 и 3.2 договора указано, что размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договор. При этом арендная плата вносится арендатором в сроки: не позднее 15 апреля – ¼ годовой суммы, не позднее 15 июля – ¼ годовой суммы, не позднее 15 октября – ½ годовой суммы.

Согласно пункту 3.3 договора арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке вправе изменить размер арендной платы в случае изменения коэффициента инфляции. При этом расчет арендной платы производится арендодателем ежегодно в срок до 15 марта текущего года.

В 2006 году стороны определили размер подлежащей перечислению арендной платы, исходя из базовой ставки арендной платы, рассчитанной по методике, утвержденной решением Тверской городской Думы от 15.02.2006  № 62. За один месяц 2006 года она составила 5366 руб. При этом за основу при расчете принимались: удельный показатель кадастровой стоимости земли, ставка земельного налога, коэффициент социально-экономических особенностей, коэффициент инфляции.

Комитет в 2007 году направил ответчику расчет арендной платы за 10 месяцев текущего года, в соответствии с которым ее размер составил                 72 375 руб. Расчет получен ответчиком 09.04.2007.

До истечения срока действия договора письмом от 12.10.2007 № 11            ООО «Сигма-М» уведомило истца о намерении продлить арендные отношения, однако Комитет письмом от 18.12.2007 за № 9798-09 отказал ООО «Сигма-М» в продлении договора аренды земельного участка на новый срок. Земельный участок продолжает находиться в пользовании ответчика по обоюдному умолчанию сторон.

За период действия договора аренды с 27.11.2006 по 27.10.2007 задолженности по арендным платежам у ответчика перед истцом не имеется.

Комитет 23.03.2009 направил ответчику расчет арендной платы за               2009 год на годовую сумму 138 011 руб., в июне 2010 года направил расчет арендной платы за 2010 год на сумму 138 011 руб. (1-й квартал – 3 657 руб.), а в феврале 2010 года начислил арендную плату со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за ноябрь и декабрь 2007 года на сумму 14 475 руб. 09 коп., а также за 2008 год в размере 116 110 руб.

Комитет, полагая, что ответчик необоснованно пользуется арендованным земельным участком, начислил ему арендную плату за весь период просрочки с ноября 2007 года по март 2010 года в размере 303 100 руб. 09 коп. и обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции иск Комитета удовлетворил частично, взыскав с ответчика 166 117 руб. задолженности.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, а в случае невозврата или несвоевременного возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Из материалов дела следует, что ООО «Сигма-М» пользуется земельным участком с кадастровым номером 69:40:04 00 062:0037 общей площадью              213,6 кв.м, расположенным по адресу: г. Тверь, Центральный район,                        ул. Советская, д. 60а. Требование о возврате имущества Комитетом не заявлялось.

Таким образом, доводы о необоснованном выводе суда первой инстанции о том, что договор аренды возобновлен на новый срок в связи с тем, что участок арендатором не возвращен, отклоняются арбитражным апелляционным судом как несостоятельные и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. По смыслу пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 424 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Из содержания пункта 4 статьи 22 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.

На основании изложенного стоимость арендной платы земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектами найма должна определяться с учетом установленной полномочными органами ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:04 00 062:0037 в период с октября 2006 года по март 2010 года находился в собственности Тверской области.

В этом случае установление порядка определения размера арендной платы относится к компетенции субъекта Российской Федерации – Тверской области. Вместе с тем в пункте 7.1 договора предусмотрено, что стороны руководствуются действующим законодательством в случаях, не предусмотренных договором.

Из содержания договора следует, что стороны при его заключении решили руководствоваться при определении размера арендной платы условиями договора (пункт 7.1), действующим законодательством и пересматривать в бесспорном и одностороннем порядке размер арендной платы не чаще одного раза в год в случае изменения коэффициента инфляции              (пункт 3.3 договора).

Между тем из материалов дела следует, что арендодатель в одностороннем порядке изменил условия договора, что противоречит                статье 432 ГК РФ. Так, арендная плата за спорный период определялась исходя из измененных величин кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, коэффициента социально-экономических особенностей, а также изменения самой методики расчета.

Таким образом, арбитражный апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что контррасчет задолженности по арендным платежам, представленный ответчиком, соответствует условиям договора и составляет 166 117 руб. за период ноября, декабря 2007 года,              2008-2009 годы и первый квартал 2010 года.

Выводы суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 23 ноября 2010 года по делу № А66-5382/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Тверской области – без удовлетворения.

Председательствующий

      Е.В. Носач

Судьи                                                              

      А.Я. Зайцева

      А.В. Романова