Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2011 по делу n А66-11450/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул.  Батюшкова, д. 12,  г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

16 июня 2011 года                            г. Вологда                  Дело № А66-11450/2010

         Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Митрушиной Ю.Н.,

         при участии от общества с ограниченной ответственностью «Надежда» Мальцевой Н.М. по доверенности от 01.02.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Надежда» и администрации Конаковского района Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 07 апреля 2011 года по делу № А66-11450/2010 (судья Закутская С.А.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (далее – ООО «Надежда») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации Конаковского района Тверской области (далее – Администрация) о признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного ООО «Надежда» и Администрацией 07 сентября 2010 года, недействительным (ничтожным) в части пункта 2.1, устанавливающего размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070870:002, общей площадью 338 546 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, улица Южная, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для ведения сельскохозяйственного производства», равным рыночной стоимости 9 800 000 руб.; о взыскании с ответчика 121 953 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федерального казначейства по Тверской области (далее – Управление), администрация города Конаково, общество с ограниченной ответственностью «ПромХозТорг» (далее – ООО «ПромХозТорг»).

Определением суда от 24 января 2011 года отказано в удовлетворении ходатайства истца о дополнении исковых требований.

Определением суда от 03 марта 2011 года принято уточнение исковых требований: истец просил признать договор купли-продажи земельного участка от 07 сентября 2010 года недействительным (ничтожным) в части пункта 2.1, устанавливающего размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070870:002, общей площадью 338 546 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, улица Южная, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для ведения сельскохозяйственного производства», равным рыночной стоимости 9 800 000 руб.; применить последствия недействительности указанной части сделки – обязать Администрацию возвратить ООО «Надежда» денежные средства в размере 9 767 121 руб. 77 коп., перечисленные истцом по договору купли-продажи от 07 сентября 2010 года, и взыскать с ответчика 121 953 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 07 апреля 2011 года исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 07 сентября 2010 года, заключенного Администрацией и ООО «Надежда», в разделе «2. Плата по договору» в части установления цены участка по рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика – 9 800 000 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С Администрации в пользу ООО «Надежда» взысканы 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. С ООО «Надежда» в доход федерального бюджета взысканы 4000 руб. государственной пошлины в установленном законом порядке.

ООО «Надежда» с решением не согласилось в части отказа в удовлетворении требования о применении последствий недействительности части сделки, обязании возвратить 9 767 121 руб. 77 коп. и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 121 953 руб. 37 коп. и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что на истца распространяются правила определения цены земельного участка, установленные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации для юридических лиц, имеющих в собственности здания, строения, сооружения на земельном участке. При определении выкупной цены спорного земельного участка должна применяться статья 14 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области». Выкупная цена должна составлять десятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, то есть 32 878 руб. 23 коп. Истец полагает, что к спорному договору купли-продажи от 07 сентября 2010 года применимы правила односторонней реституции. Избранный способ защиты права позволяет восстановить нарушенные права и без обращения в суд с новым требованием, основанным на нормах главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Принимая решение, суд подтвердил, что при подписании договора ответчик знал о незаконности установления в договоре купли-продажи от 07 сентября 2010 года цены выкупа в сумме 9 800 000 руб. Основания для неправомерного удержания 9 767 121 руб. 77 коп. у ответчика отсутствовали с момента получения денежных средств, что влечет возможность взыскания с Администрации процентов за пользование чужими денежными средствами согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал.

Администрация также с решением не согласилась в части признания недействительным договора, в апелляционной жалобе просила его изменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ответчик указал, что сторонами определена цена земельного участка в размере рыночной стоимости и составила 9 800 000 руб., что в силу статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации составляет его кадастровую стоимость. На момент заключения договора надлежащая цена участка не была установлена, поэтому применению подлежит его рыночная оценка, являющаяся согласно закону кадастровой стоимостью.

ООО «Надежда» в отзыве на жалобу Администрации и представитель в судебном заседании против ее удовлетворения возражали.

Ответчик, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили,  отзывы на жалобы не представили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Заслушав объяснения представителя ООО «Надежда», исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалоб.

Как следует из материалов дела, правопредшественник истца – товарищество с ограниченной ответственностью «Надежда», являясь собственником подсобного хозяйства Конаковского треста общественного питания, приобретенного в результате приватизации, 21 апреля 2008 года обратилось в Администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенного под подсобным хозяйством на право собственности. 

В связи с получением отказа по переоформлению права, истец обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Администрации и Комитету по управлению имуществом администрации Конаковского района Тверской области о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка и обязании подготовить проект договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 28 октября 2008 года по делу № А66-3366/2008 признан незаконным отказ Администрации в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ООО «Надежда» на право собственности на земельный участок площадью 338 546 кв.м с кадастровым номером 69:43:0070870:0002, расположенный по адресу: Тверская область, г. Конаково, ул. Южная. Данным решением суд возложил на Администрацию обязанность подготовить проект договора купли-продажи спорного земельного участка и направить его ООО «Надежда» не позднее тридцати дней с момента вступления решения в законную силу. В удовлетворения заявления к Комитету по управлению имуществом администрации Конаковского района Тверской области вышеуказанным решением отказано.

Во исполнение указанного решения суда Администрацией и ООО «Надежда» 12 августа 2010 года заключен договор купли-продажи земельного участка, подписанный со стороны ответчика 16 августа 2010 года, а со стороны истца – 07 сентября 2010 года. Согласно пунктам 1.1,  2.1 договора земельный участок площадью 338 546 кв.м с кадастровым номером 69:43:0070870:0002, расположенный по адресу: Тверская область, г. Конаково, ул. Южная, продан по рыночной стоимости за 9 800 000 руб.

ООО «Надежда» продало указанный земельный участок ООО «ПромХозТорг» по договору купли-продажи от 12 октября 2010 года. Право собственности ООО «ПромХозТорг» зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03 ноября 2010 года (т. 1, л. 137).

ООО «Надежда» обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что Администрация при заключении договора купли-продажи земельного участка от 07 сентября 2010 года определила его стоимость в нарушение норм действующего законодательства.

Суд первой инстанции признал недействительным пункт 2.1 договора в части установления цены участка по рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика – 9 800 000 руб. В применении последствий недействительности части сделки и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд отказал.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.

 Согласно пункту 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001   № 178-ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества» предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения граждан или юридических лиц, регулируется статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», установлено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка Законом о введении в действие данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) установлен льготный порядок определения цены при приобретении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если последние ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установления факта отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.09.2008 серии 69-АБ № 265407 в собственности ООО «Надежда» на земельном участке, расположенном по адресу: г. Конаково, ул. Южная, находится объект недвижимости – водопроводная сеть подсобного хозяйства (артскважина), приобретенная по договору купли-продажи от 25 мая 1993 года.

Поскольку объект недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, отчуждался в процессе приватизации, истец приобрел право на приобретение земельного участка под этим объектом недвижимости по льготной цене в соответствии с нормами вышеназванного законодательства.

По смыслу пункта 1 статьи 422 и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Закона № 137-ФЗ формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.

Следовательно, в силу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

На основании вышеизложенного пункт 2.1 договора купли-продажи от  07 сентября 2010 года в части определения выкупной цены земельного участка в размере 9 800 000 руб. противоречит императивным нормам пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, в связи с чем договор в указанной части в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признан судом недействительным (ничтожным).

Вместе с тем, поскольку не соответствуют обстоятельствам дела выводы суда первой инстанции относительно того, что на выкупаемом земельном участке отсутствуют принадлежащие ООО «Надежда» здания, строения, сооружения, то и вывод о том, что выкупной ценой земельного участка является кадастровая стоимость  в размере 1 095 941 руб. 11 коп.