Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2011 по делу n А05-13137/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

18 августа 2011 года

г. Вологда

Дело № А05-13137/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Моисеевой И.Н. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания                Воеводиной О.Н.,

при участии от истца Шестакова А.Д. по доверенности от 06.12.2010  № 7 и Петрова А.А. директора на основании выписки из ЕГРЮЛ от 12.11.2010 и протокола внеочередного собрания акционеров от 26.02.2010, от ответчика Кожанова Е.А. по доверенности от 30.12.2010 и Петровской С.Г. по доверенности от 17.08.2011, от третьего лица Беляковой Е.Г. по доверенности от 15.08.2011 и Беляковой А.Г. по доверенности от 15.08.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Архангельской области апелляционную жалобу муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 03 июня 2011 года по делу № А05-13137/2010 (судья                Макаревич И.А.),

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Карин» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию «Северодвинск» (далее – Муниципальное образование) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 29.10.2010 № 20/2010/ПП  по пунктам 2.1, 2.4, 2.5, 2.6, 3.1.1, 3.2.7, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.12, 4.3, 5.2, 5.3, 5.4, 5.4.1, 8.3.

Определением суда от 20.01.2011 для устранения возникших разногласий по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Лесная, дом 53, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «САИН Инвест» (далее – ООО «САИН Инвест») Воробьевой Марии Владимировне, производство по делу приостановлено.

Определением суда от 10.03.2011 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 07.03.2011 № Э-043.

Определением суда от 29.03.2011 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лукрум-Аудит» (далее – ООО «Лукрум-Аудит»).

В период рассмотрения дела истец неоднократно в порядке статьи 49 АПК РФ уточнял исковые требования, и окончательно сформулировав их в судебном заседании 27.05.2011, просил принять  пункты 2.1 и 4.3 договора в его редакции, а пункт 5.4.1 просил исключить из договора. Заявил отказ от иска в части требований по пунктам  2.4, 2.5, 2.6, 3.1.1, 3.2.7, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.12, 5.2, 5.3, 5.4 договора в связи с добровольным урегулированием разногласий.

Решением суда от 03 июня 2011 года (с учетом определения об исправлении опечатки от 10.06.2011) в части требований об урегулировании разногласий по пунктам 2.4, 2.5, 2.6, 3.1.1, 3.2.7, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.12, 5.2, 5.3, 5.4 договора от 29.10.2010 № 20/2010/ПП принят отказ от иска и производство по делу в данной части по делу прекращено.  Пункт 2.1 договора принят судом в следующей редакции: «Имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 6 317 000 (шесть миллионов триста семнадцать тысяч) руб. Указанная цена включает налог на добавленную стоимость в сумме 963 610 (девятьсот шестьдесят три тысячи шестьсот десять) руб. Цена Имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, без налога на добавленную стоимость, составляет 5 353 390 (пять миллионов триста пятьдесят три тысячи триста девяносто) руб.».

Пункт 4.3 договора принят в редакции: «С момента подписания передаточного акта прекращается договор на аренду Имущества. Стороны проводят сверку расчетов. При наличии задолженности по арендной плате Покупатель в течение 10 дней погашает задолженность в соответствии с условиями договора аренды. При наличии переплаты она засчитывается в счет очередного платежа по договору».

Пункт 5.4.1 исключен из договора от 29.10.2010 № 20/2010/ПП.

Кроме того, с Муниципального образования в пользу Общества взыскано 4000 руб. расходов по государственной пошлине и 45 000 руб. судебных издержек.

Муниципальное образование с решением не согласилось в части, в апелляционной жалобе просит его отменить по согласованию пунктов 2.1 и 4.3 договора купли – продажи № 20/2010/ПП в редакции Покупателя и принять по делу новый судебный акт, которым названные пункты утвердить в редакции Продавца. Считает, что при принятии пункта 2.1 договора в редакции истца суд посчитал установленными недоказанные обстоятельства, имеющие значение для дела. Полагает, что цена за спорный объект, определенная ООО «Лукрум-Аудит», является средней при продаже муниципального недвижимого имущества в городе Северодвинске, в то время как цена, указанная судебным экспертом, по мнению ответчика, занижена на 32,9%. Считает, что суд при принятии пункта 4.3 договора в редакции Покупателя неправильно применил нормы материального права. Указывает, что Муниципальное образование утрачивает статус собственника недвижимого имущества и, следовательно, право требовать арендную плату за его использование с момента регистрации перехода права собственности на данное имущество к новому собственнику.

Представители Муниципального образования в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в жалобе, просят решение суда отменить в части пунктов 2.1 и 4.3 договора купли – продажи № 20/2010/ПП в редакции Покупателя и принять по делу новый судебный акт, которым названные пункты утвердить в редакции Продавца.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, изложенными в ней, не согласились, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального образования – без удовлетворения.

ООО «Лукрум-Аудит»  в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, изложенными в ней, согласились, считают, что при согласовании разногласий по пункту 2.1 спорного договора подлежит установлению стоимость, определенная оценщиком третьего лица, просят  апелляционную жалобу Муниципального образования удовлетворить, а решение суда в обжалованной части отменить.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы,  заслушав представителей Муниципального образования, Общества и                 ООО «Лукрум-Аудит», арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Муниципального образования - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 24.12.2008 Муниципальное образование (Арендодатель) и Общество (Арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества № 03-05/801-09, по условиям которого  Арендодатель сдает, а Арендатор - принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 229,2 кв. метра, с земельным участком (без установления границ на местности) площадью 300,7 кв. метра, расположенное по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Лесная, дом 53.  

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации  или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), Общество обратилось к Муниципальному образованию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений по указанному адресу.

Муниципальное образование 22.07.2009 направило в адрес Общества письмо об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Лесная, дом 53. 

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 25.01.2010 по делу № А05-18137/2009, оставленным без изменения постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2010 и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2010, признано преимущественное право Общества на приобретение нежилого арендуемого муниципального помещения.

Комиссией по приватизации муниципального имущества принято решение, утвержденное 16.09.2010 мэром города Северодвинска, об условиях приватизации арендуемого имущества – нежилого помещения, общей площадью 229,2 кв.метра, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Лесная, дом 53. Кадастровый номер 29:28:000000:0000:01387/00:1001.

В соответствии с указанным решением Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта недвижимости по цене 8 121 593 руб., с рассрочкой платежа на 5 лет.

Муниципальное образование 24.09.2010 и 04.10.2010 письмами                     № 11-04-04/5100 и 11-04-09/5309 соответственно, направило в адрес Общества проекты договора купли-продажи муниципального имущества и  графика платежей.

Договор купли-продажи Общество подписало с протоколом разногласий, который направлен в адрес Муниципального образования с сопроводительным письмом от 21.10.2010 № 0277.

Муниципальное образование письмом от 27.10.2010 № 11-04-04/5731 сообщило о согласии с частью предложенных Обществом изменений к договору и направило новый проект договора купли-продажи муниципального имущества от 29.10.2010 № 20/2010/ПП с предложением подписать его в течение 30 дней после получения либо сообщить об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Новый проект договора Обществом также подписан с протоколом разногласий.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны, на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -  Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона № 135-ФЗ осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта