Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2011 по делу n А05-13137/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (пункт 12 ФСО № 1).

Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92).

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки, в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что Муниципальное образование, получив заявление Общества о реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества, поручило ООО «Лукрум-Аудит» выполнение работ по определению рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения, общей площадью 229,2 кв.метра, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Лесная, дом 53.

Согласно отчету № 37/ОФ-10 об оценке рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, выполненному ООО «Лукрум-Аудит»,  рыночная стоимость отчуждаемого объекта по состоянию на 01.08.2010 составляет 8 121 593 руб. с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС) (том 1, листы 147-148).

Для определения рыночной стоимости арендуемого имущества Общество обратилось  к обществу с ограниченной ответственностью «Региональное агентство экспертиз» (далее – ООО «РАЭКС»). Согласно отчету № 09-129 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 229,2 кв.метра, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Лесная, дом 53, выполненному                     ООО «РАЭКС» и представленному в материалы дела, рыночная стоимость отчуждаемого объекта по состоянию на 21.12.2009  составила 5 700 000 руб. (с учетом НДС).

Принимая во внимание наличие двух отчетов, суд первой инстанции в целях установления рыночной цены недвижимого имущества, а также проверки соответствия отчета № 37/ОФ-10 Закону № 135-ФЗ, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил оценщику ООО «САИН Инвест» Воробьевой М.В.

Как указано в заключении ООО «САИН Инвест» от 07.03.2011                       № Э-043, отчет № 37/ОФ-10, выполненный ООО «Лукрум-Аудит», не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, допускает неоднозначное толкование, а также содержит ошибки и недочеты, влияющие на достоверность рыночной стоимости имущества. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 30.08.2010 составляет 6 317 000 руб. (с учетом НДС), на 24.06.2009 – 5 257 000 руб. (с учетом НДС).

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела отчеты оценщиков, обоснованно посчитал возможным определить продажную цену объекта недвижимости в размерах определенных экспертным заключением от 07.03.2011 № Э-043, выполненному ООО «САИН Инвест», как наиболее объективно отражающим рыночную стоимость недвижимого имущества.  

При исследовании отчета от 07.03.2011 № Э-043 суд установил, что он выполнен с соблюдением федеральных стандартов оценки и определенная им рыночная стоимость является достоверной.

Суд также учел сопоставимость рыночной стоимости спорного объекта, определенной в отчете ООО «Лукрум-Аудит» от 01.08.2010 № 37/ОФ-10, с ценой, установленной в ходе проведения судебной экспертизы.

При этом апелляционный суд не усматривает нарушения пункта 22 ФСО № 1 при применении оценщиком в отчете от 07.03.2011                                      № Э-043 сравнительного подхода. Оценщиком выбрана единица сравнения - цена продажи 1 кв. метр общей площади и введена система корректировок, согласованы результаты корректирования значения единицы сравнения по объектам-аналогам, соответствующие данные приведены в таблице.

Указанные в отчете от 07.03.2011 № Э-043 характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, состояние внутренней отделки, характеристика входа. Оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, в отношении отличий проведена корректировка с учетом введенной экспертом шкалы корректировок, в том числе по площади объектов. Передаваемые права (обременения) в отношении объектов-аналогов не указаны ввиду их отсутствия. Приведенная оценщиком информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в отчете (пункт 10 ФСО № 3). Достоверность данной информации подателем апелляционной жалобы не опровергнута.

Отклоняя довод ответчика со ссылкой на отчет оценщика -                         ООО «Лукрум-Аудит» от 01.08.2010 № 37/ОФ-10 об определении рыночной  стоимости имущества на дату 01.08.2010 в сумме 8 121 593 руб. (с НДС), арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что сроки реализации арендуемого муниципального имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, на которые ссылается ответчик, не могут быть применены при определении срока экспозиции объектов, представленных на открытом рынке.

С учетом изложенных обстоятельств по делу, судом сделан правильный вывод о том, что применение трехмесячного срока экспозиции не может быть  признано обоснованным.

Кроме того, правомерность применения при оценке нежилых помещений (поправки к объектам аналогам на местоположение) тенденций изменения стоимости жилой недвижимости ответчиком и ООО «Лукрум-Аудит» не обоснована.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд признал величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с заключением от 07.03.2011                                      № Э-043 правильной и посчитал, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 6 317 000 руб. с учетом НДС (5 353 390 руб. 00 коп. без НДС).

Суд первой инстанции, принимая пункт 4.3 договора в редакции Общества, правомерно исходил из того, что в силу положений пункта 1 статьи 454 ГК РФ  основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 ГК РФ). Причем покупатель уплачивает цену именно за передачу вещи ему в собственность.

Поскольку к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается в силу пункта 2 статьи 224 ГК РФ переданной ему с этого момента. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Судом первой инстанции правомерно исключен из договора пункт 5.4.1, поскольку в силу положений пункта 1 статьи 330 ГК РФ  неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение и в случае отсутствия согласия между сторонами договора об установлении неустойки суд не вправе устанавливать такую ответственность (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56).   

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы и не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Учитывая, что податель апелляционной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 03 июня 2011 года по делу № А05-13137/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Северодвинск» - без удовлетворения.

Председательствующий                                                            О.К. Елагина

Судьи                                                                                         И.Н. Моисеева

                                                                                         Л.Н. Рогатенко