Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2011 по делу n А66-996/2010. Изменить решение

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 сентября 2011 года                       г. Вологда                     Дело № А66-996/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Козловой С.В., судей Виноградова О.Н. и       Писаревой О.Г.       

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой М.А.,

         при участии от общества с ограниченной ответственностью «РЕАЛ» Посадкова А.Н. по доверенности от 10.09.2010, от Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» в лице Управления федеральной почтовой связи Тверской области – филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» Козловой И.В. по доверенности от 14.01.2011,

         рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» в лице Управления федеральной почтовой связи Тверской области – филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» на решение Арбитражного суда Тверской области от 30 июня 2011 года  по делу № А66-996/2010 (судья Нофал Л.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «РЕАЛ»                           (ОГРН 1036900052056; далее – Общество), ссылаясь на статьи 8, 11, 420, 606, 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию «Почта России» в лице Управления Федеральной почтовой связи Тверской области – филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России»  (ОГРН 1037724007276; далее – Предприятие) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.04.2007 № 4248/07-ДО, понуждении освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Тверская область, город Ржев, площадь Советская, дом 16, а также взыскании 775 033 рублей      41 копейки задолженности по арендной плате.

Определениями от 13.04.2010, 15.07.2010, 20.04.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены открытое акционерное общество «Центральная телекоммуникационная компания»   (далее – Компания), общество с ограниченной ответственностью «ФОН», общество с ограниченной ответственностью «Энерго Инвест», Федеральное государственное унитарное предприятие «Главный центр специальной связи», на стороне ответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве.

В судебном заседании 29.06.2010 Общество в порядке                           части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказалось от требования о расторжении договора аренды                от 01.04.2007 № 4248/07-ДО нежилого помещения.

Частичный отказ истца от иска судом принят, производство по делу           в указанной части прекращено со ссылкой на пункт 4 части 1 статьи                150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением  от 08.02.2011 суд  первой инстанции принял уточнение исковых требований в части конкретизации подлежащих освобождению нежилых помещений: с инвентарными номерами 7 - 13, 25 - 27, 27а, 28а, 30, расположенных на втором этаже производственного здания № 16 на площади Советской в городе Ржеве Тверской области.

Решением от 30.06.2011 в редакции определения об исправлении опечатки от 31.08.2011 иск удовлетворен в полном объеме. С Предприятия в пользу Общества взыскано 775 033 рубля 41 копейка задолженности по арендной плате. Суд обязал Предприятие освободить нежилые помещения с инвентарными номерами 7 - 13, 25 - 27, 27а, 28а, 30 общей площадью 225,4 кв.м с кадастровым номером 69:46:070607:0004:1-4027:1000/А, расположенные на втором этаже производственного здания № 16 на площади Советской в городе Ржеве Тверской области.

Предприятие с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, просило его отменить. По мнению подателя жалобы, ответчик с ноября 2008 года по    январь 2010 года не использовал и не мог использовать по назначению арендуемые площади ввиду проводимых в здании ремонтных работ. Указывает, что на совещании в администрации города Ржева 03.03.2009 Предприятию было рекомендовано перевести сотрудников в наиболее безопасное место до завершения строительных работ. Полагает, что правомерно в соответствии с требованиями статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации 12.11.2008 арендатор (ответчик) уведомил арендодателя (истца) о приостановлении перечисления арендной платы с 10.11.2008 в связи с аварийным состоянием здания. Представитель Предприятия в заседании суда поддержал апелляционную жалобу по приведенным в ней основаниям.

Представитель Общества в судебном заседании доводы жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главный центр специальной связи» ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, вопрос о рассмотрении жалобы оставил на усмотрение суда.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте разбирательства дела, в суд не явились, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу подлежащей частичному удовлетворению в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2007 Компанией (арендодатель) и Предприятием (арендатор) заключен договор аренды № 4248/07-ДО нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения (инвентарные номера 2, 3, 6 - 13, 25, 26, 27, 27а, 28,        28а, 30) общей площадью 359,1 кв.м, расположенные на втором этаже           дома № 16 по Советской площади в городе Ржеве Тверской области, сроком       с 01.04.2007 по 26.02.2008.

По передаточному акту от 01.04.2007 арендатор принял в аренду названные помещения.

По договору купли-продажи от 04.12.2007 № 1 Общество приобрело в собственность часть указанного производственного здания общей площадью 1522,3 кв.м с кадастровым номером 69:46:070607:0004:1-4027:1000/А, в том числе и помещения, арендуемые Предприятием.

Право собственности на данное имущество зарегистрировано за      истцом, о чем 27.12.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации                   № 69-69-22/038/2007-521 (свидетельство о государственной регистрации     права 69 АБ 121480).

Обществом и Предприятием 01.04.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 4248/07-ДО нежилого помещения (том 1, листы 18 – 19).

Согласно пункту 1 соглашения в пункт 1.4 договора внесены изменения в части срока аренды, который установлен до 23.01.2009.

В силу пункта 2 соглашения пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Сумма арендной платы по договору состоит из двух частей: постоянной, которая определяется согласно расчету (приложение № 2 новая редакция - 41 857 рублей 93 копейки действует с 01.04.2008), не облагается НДС и пересматривается арендодателем не чаще одного раза в год; и переменной, которая включает в себя оплату за теплоэнергию, зависящую        от фактического размера ее потребления; тарифы изменяются со дня, указанного в решении РЭК Тверской области без согласования с арендатором; оплата за теплоэнергию арендодателю не производится в случае оплаты ее арендатором теплоснабжающей организации».

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным.

Общество 19.12.2008 направило в адрес Предприятия письмо, полученное последним 19.12.2008, о намерении отказаться от заключения договора на новый срок, необходимости арендатора освободить занимаемые помещения в связи с истечением 23.01.2009 срока аренды и передать помещения по передаточному акту в предусмотренный договором срок.

Общество повторно 23.09.2009 направило в адрес Предприятия письмо о необходимости освободить помещения и обеспечить их передачу арендодателю.

По акту приема-передачи 02.10.2009 Предприятием переданы Обществу два арендуемых помещения, а именно помещение с инвентарным номером 6 общей площадью 104,9 кв.м и помещение с инвентарным номером 28 общей площадью 17,8 кв.м (том 3, лист 84).

Обществом 15.10.2009 в адрес Предприятия направлено письмо № 45 с требованием оплатить задолженность в сумме 588 190 рублей 62 копейки, освободить оставшиеся занимаемые помещения и направить представителя 20.10.2009 в 9 часов для составления и подписания акта сдачи-приемки арендуемых помещений по адресу: Тверская область, город Ржев, площадь Советская, дом 16 (том 1, листы 45 – 46).

Поскольку указанное требование ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, признал их обоснованными как по праву, так и по размеру.

Оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением, однако считает необходимым уточнить размер взысканной задолженности с учетом акта приема-передачи от 02.10.2009, которым арендодателю возвращены два помещения общей площадью 122,7 кв.м, и в соответствии с пунктом 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации абзац второй резолютивной части решения дополнить указанием на срок, в течение которого Предприятие обязано предоставить Обществу спорные помещения.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу о наличии у Предприятия задолженности по арендной плате за период с октября 2008 года по декабрь 2009 года в          сумме 775 033 рублей 41 копейки (в том числе постоянная часть арендной     платы – 627 868 рублей 95 копеек и переменная – 147 164 рубля 46 копеек). Проверив расчет иска, апелляционный суд находит, что документально подтвержденным является размер долга в сумме 703 181 рубля                           01 копейки (в том числе постоянная часть арендной платы – 570 659 рублей     63 копейки и переменная – 132 521 рубль 38 копеек), так как с октября          2009 года не подлежат уплате арендные платежи за пользование помещениями с инвентарными номерами 6 площадью 104,9 кв.м и 28 площадью 17,8 кв.м, переданные арендодателю по акту от 02.10.2009. Поскольку доказательств уплаты задолженности ответчиком не представлено, иск Общества в указанной части подлежит удовлетворению.

Доводу Предприятия о том, что арендатор с ноября 2008 года по январь 2010 года не использовал по назначению арендуемые площади, приведенному в отзыве на иск и продублированному в апелляционной жалобе, в решении дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда являются законными и обоснованными.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

  Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда по истечении срока договора арендатор не возвратил арендодателю имущество, арендная плата взыскивается за фактическое пользование арендованным имуществом в размере, определенном договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Из материалов дела видно, что помещения принимались арендатором по передаточному акту от 01.04.2007, что соответствует требованиям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 4.2.14 договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор при освобождении помещений сдает их арендодателю по акту в надлежащем виде с учетом естественного износа со всеми неотделимыми улучшениями, исправными сетями и оборудованием. Между тем, в деле отсутствуют доказательства возвращения ответчиком истцу арендованного имущества (кроме двух помещений по акту от 02.10.2009) по правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2.14