Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 по делу n А05-2392/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

02 сентября 2009 года                    г. Вологда                Дело № А05-2392/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа    2009 года.

Полный    текст    постановления   изготовлен 02 сентября 2009 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Писаревой О.Г. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хачировой З.Т.,

при участии от закрытого акционерного общества «Архангельская молочная компания»  Хезина С.В. по доверенности от 16.06.2009 № 15, от индивидуального предпринимателя Харина Александра Владимировича Попова Д.В. по доверенности от 10.03.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Архангельская молочная компания» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 апреля 2009 года по делу № А05-2392/2009 (судья Шашков А.Х.),

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Архангельская молочная компания» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Харину Александру Владимировичу (далее – Предприниматель) о взыскании 12 000 руб. неосновательного обогащения.

Истец в порядке статьи  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) увеличил размер иска и просил взыскать 407 838 руб.  неосновательного обогащения, образовавшегося в результате отказа ответчика возвратить денежные средства, перечисленные Обществом на основании предварительного договора аренды от 01.09.2008.

Увеличение иска судом принято.

Решением от 16.04.2009 в удовлетворении иска отказано. Взыскано с истца в федеральный бюджет  9156 руб. 76 коп. государственной пошлины.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе и дополнении к ней  просит   его отменить, исковые требования удовлетворить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: условие предварительного договора об оплате ответчиком до заключения основного договора арендной платы за пользование имуществом, являющимся предметом незаключенного     основного    договора,    ничтожно     в    силу    статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), как противоречащее статье 429 ГК РФ; судом не принят довод истца об отсутствии к указанному предварительному договору согласованного сторонами плана помещений, а также отсутствие факта подтверждающего передачу ключей от данных помещений; у ответчика отсутствовало какое-либо право распоряжения недвижимым имуществом и получения  платежей по предварительному договору аренды; суд не учел, что в момент заключения предварительного договора аренды ответчик не являлся собственником помещений, а сам объект недвижимости отсутствовал, поскольку не был принят в эксплуатацию и  мог использоваться только с целью завершения  строительства и последующего ввода в эксплуатацию, в иных целях использоваться не мог; суд неправомерно указал на смешанный характер предварительного договора; Общество перечислило  Предпринимателю 407 838 руб. не в счет арендной платы, а исключительно в качестве обеспечения предварительного договора; фактическое использование  на условиях аренды помещений для размещения  торгового центра в соответствии с условиями предварительного договора аренды до момента  окончания  строительства и получения свидетельства о государственной регистрации прав на указанный объект невозможно.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы и дополнения к ней, просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель Предпринимателя в отзыве на жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции  возразил против ее доводов, просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Выслушав истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, дополнения к ней, отзыва Предпринимателя на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.09.2008 Предприниматель и Общество подписали предварительный договор аренды, согласно которому ответчик по завершении  строительства и оформления прав собственности на встроено-пристроенные  нежилые помещения нулевого (цокольного) и первого этажей проектной общей  площадью 758 кв.м (размер площади может быть уточнен после  получения технического паспорта на помещения), расположенных  по адресу: город Архангельск, улица Выучейского, дом 26, корпус 1 (проектная план-схема расположения помещений прилагается к предварительному  договору) принимает, на себя обязательство  заключить с истцом  договор аренды на условиях, изложенных в предварительном договоре.

Согласно пункту 2 предварительного договора  при его подписании  ответчик передает истцу по акту приема-передачи помещения во временное владение и пользование сроком до 30.11.2008. Общество  пользуется  данными помещениями на условиях  согласованного договора аренды, за исключением  условий, предусмотренных  предварительным договором.

В качестве приложений к договору указаны: проектный план-схема помещений и заверенная  Предпринимателем  копия договора на долевое участие в строительстве дома.

Стороны  01.09.2008 составили и подписали акт приема-передачи указанных в  пункте 1 предварительного договора помещений.

Выставленный ответчиком счет от 05.09.2008 №  25  на 407 838 руб. истец оплатил  в полном объеме платежным поручением от 11.09.2008 № 4990.

Встроенно-пристроенные помещения введены в эксплуатацию 01.10.2008, что подтверждается разрешением мэрии города Архангельска на ввод объекта в эксплуатацию № RU 29301000 - «80».

Согласно свидетельству о государственной   регистрации права    серии 29-АК от 10.11.2008  № 312773 в Едином государственном реестре прав  на недвижимое имущество и сделок с ним 10.11.2008 сделана запись о регистрации права собственности   ответчика  на нежилое помещение общей площадью 798 кв.м по адресу: город Архангельск, округ Ломоносовский,  улица Выучейского, дом 26, корпус 1.

Поскольку стороны  договор аренды на вышеуказанные помещения не заключили, истец направил  ответчику претензию о возврате перечисленных 407 838 руб.

Считая, что ответчик необоснованно отказывается возвратить перечисленную ему по предварительному договору денежную сумму в размере 407 838 руб., в результате  этого на его стороне образовалось неосновательное обогащение, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции  исходил из того, что  истец не доказал наличие  обстоятельств, с которыми  закон  связывает  возникновение  обязательства из неосновательного обогащения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом и считает, что имеются основания для отмены  обжалуемого решения суда на основании пунктов 3 и 4 части 1  статьи 270 АПК РФ.

Из материалов дела  следует, что стороны  01.09.2008  подписали  предварительный договор, согласно которому  ответчик принял на себя обязательство  заключить с истцом  договор аренды нежилых помещений.

Пунктом 2 данного договора  стороны  согласовали  передачу  недвижимого имущества  во временное владение и пользование будущему арендатору по акту  приема-передачи сроком до 30.11.2008. В данном пункте также указано, что  «арендатор  пользуется  помещениями на условиях  вышесогласованного договора аренды за исключениями, предусмотренными настоящим предварительным договором».

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пункт 3 приведенной нормы предусматривает, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В данном случае имеет место подписание сторонами договора, содержащего  элементы предварительного договора и договора аренды недвижимости.

В соответствии со статьей  429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Подписанный сторонами предварительный договор от 01.09.2008 в части пункта 1  отвечает  требованиям к данному виду договоров, определенных  вышеназванной нормой ГК РФ: договор заключен  в письменной форме, содержит условия, позволяющие установить  предмет, срок, а также  другие существенные  условия  основного договора.

Пункт 2 предварительного договора  фактически регулирует правоотношения сторон по  передаче в аренду помещений по акту приема-передачи в срок  до 30.11.2008. Исходя из текста данного пункта следует, что условия, на которых предоставляются помещения, изложены в договоре аренды, о заключении которого  в будущем стороны договорились в рамках предварительного договора.

Апелляционная инстанция полагает, что в данном случае предварительный договор от 01.09.2008 в той части, которая регулирует  правоотношения по передаче имущества в аренду в срок до 30.11.2008, является ничтожным и не порождающим правовых последствий, а именно пункт 2.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи  имущества  в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями  могут быть также  лица, уполномоченные  законом или собственником  сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 131 ГК РФ  право собственности и  другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пункт 2 статьи 8 ГК РФ предусматривает, что  права на имущество, подлежащее  государственной регистрации, возникает с момента регистрации  соответствующих  прав на него, если иное не установлено законом.

Предварительный договор от 01.09.2008 в части передачи во временное владение и пользование нежилых помещений заключен  Предпринимателем  в отношении объекта, права собственности на который  у него не возникло. Представленный договор инвестирования строительства от 29.04.2003 такого права не подтверждает. В связи с этим пункт 2 данного договора не соответствует    требованиям      статей    8, 131, 608 ГК РФ и в    силу  статьи 168 ГК РФ является  ничтожной  сделкой.

При ничтожной сделке неосновательное обогащение возникает с момента ее совершения, при этом презюмируется  недобросовестностью участников такой  ничтожной  сделки, что означает: каждая из сторон знала  или должна была знать о ничтожности сделки, а равно  неосновательности обогащения.

Кроме того, апелляционная инстанция считает, что в пункте 2 предварительного договора, содержащего элементы договора аренды, не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Из материалов дела видно, что нежилые помещения на момент подписания рассматриваемого договора не представляли собой  объекты гражданских правоотношений и не были введены в гражданский оборот как «встроено-пристроенные  нежилые помещения общей площадью 758 кв.м», поскольку не отвечали требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости. Об этом свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от  01.10.2008 и свидетельство о государственной регистрации права собственности от  10.11.2008, в то время как  рассматриваемый договор подписан сторонами 01.09.2008.

Ссылка  ответчика на то обстоятельство, что данный объект  представлял собой незавершенное строительство и мог быть предметом передачи, является необоснованной, поскольку для введения в гражданский оборот объекта  незавершенного строительство необходимо проведение государственной регистрации его с таким статусом. Сведений о наличии указанной регистрации  в материалах дела не содержится.

В соответствии  со статьей 607 ГК РФ при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается незаключенным.

Незаключенный договор, равно как и недействительный, не влечет правовых последствий в виде возникновения у его сторон прав и обязанностей, предусмотренных договором. Если суд при рассмотрении дела устанавливает, что договор, которым руководствовались стороны, не может считаться заключенным, к отношениям сторон подлежат применению нормы о неосновательном обогащении. В силу статьи 1103 ГК РФ эти же правила применяются и к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что ответчик выставил истцу счет на   внесение    арендной     платы за сентябрь 2008 года в размере 407 838 руб., который  последним оплачен платежным поручением от  11.09.2008 № 4990.

При отказе  возвратить полученное по недействительной сделке уплаченная истцом  в качестве арендной платы за сентябрь 2008 года сумма в размере 407 838 руб.  является для  ответчика  неосновательным обогащением, которое подлежит взысканию на основании статьи 1102 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что указанная сумма является платой за пользование помещениями, не принимается во внимание, так как документально не подтвержден. Несмотря на подписание сторонами  01.09.2008 акта приема-передачи, ответчик, как собственник  нежилых помещений, вправе  требовать платы  за  их пользование только с момента  государственной регистрации своего права на данные помещения.

Кроме того, довод  Предпринимателя о том, что Общество пользовалось помещениями, которые на тот момент  были пригодны для использования, не соответствует