Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2009 по делу n А13-2424/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

по основаниям, изложенным в оспариваемой части сообщений об отказе в государственной регистрации, возлагают на Предпринимателя обязанность представить дополнительные документы, поэтому, несмотря на то, что в остальной части указанные сообщения не оспариваются и, следовательно, удовлетворение требований заявителя  не влечет возложения на регистрирующий орган обязанности произвести государственную регистрацию права,  заявленные требования подлежат рассмотрению по существу, и при установлении их несоответствия закону или иному нормативному акту требования должны быть удовлетворены.

В соответствии с частью  2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно части 1 статьи  552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Обязательный переход права на земельный участок, занятый зданием, строением, сооружением при переходе права собственности на это здание, строение, сооружение вне зависимости от воли сторон установлено и в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть законодатель предусматривает обязательный одновременный переход прав на часть земельного участка, занятую строением, и связывает это с наличием у продавца права на данный земельный участок.

Следовательно, при отчуждении недвижимости по договору купли - продажи условие о переходе права на земельный участок или соответствующую часть земельного участка, находящуюся под таким объектом, является необходимым условием.

При таких обстоятельствах в силу требований указанных норм права при подаче заявления о регистрации прав на недвижимое имущество заявитель должен представить документы на землепользование.

Следовательно, отказ в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости по рассматриваемому основанию является правомерным в силу непредставления заявителем регистрирующему органу документов, подтверждающих права продавца на земельный участок под объектами недвижимости.

Из представленного заявителем кадастрового паспорта от 16.10.2008 на здание магазина видно, что его общая площадь составляет 96, 3 кв.м, имеется указание на литеры А, А‘, в то время как по договору купли-продажи от 14.12.2001 Предпринимателем приобретено здание магазина площадью 82,3 кв.м (литер «А»). 

Ответчик в обоснование отказа в государственной регистрации права ссылается на то, что заявителем произведена реконструкция объекта недвижимости путем строительства пристройки к зданию. Документов, подтверждающих законность произведенной реконструкции, Предпринимателем не представлено.  В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Из отзыва ответчика  на заявление Предпринимателя в суд следует, что в данном случае необходимо было представить документы об отводе земельного участка, разрешение на строительство, акт приемки в эксплуатацию.

Однако в сообщении об отказе в государственной регистрации  отсутствует ссылка на непредставление этих документов,  а указано на непредставление правоустанавливающих документов продавца и отсутствие регистрации его права на пристрой к магазину общей площадью 15 кв.м, построенный в 2003 году.  Принимая во внимание заключение сделки купли-продажи в 2001 году, а возведение пристройки в 2003 году, наличие у Предпринимателя обязанности по представлению документов, указанных в сообщении об отказе в государственной регистрации,  из материалов дела не усматривается.

 Следовательно, отказ в государственной регистрации права собственности на магазин по данному основанию является незаконным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ регистрирующий орган проводит правовую экспертизу и проверку законности сделки, а в силу  абзаца 3 статьи 20 этого же закона в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При проверке соответствия закону договора купли-продажи на спорные объекты недвижимости установлено, что в данном документе не указана отдельно цена магазина и склада.

В соответствии с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 кодекса, не применяются.

Частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что  по договору  купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Таким образом, исходя из буквального толкования данной нормы, передача продавцом в  собственность покупателя каждого здания является отдельным договором. Следовательно, при оформлении одного договора купли-продажи на два здания в нем должна быть отдельно определена цена каждого из этих объектов.

Таким образом, представленный Предпринимателем договор от  14.12.2001 не соответствует по содержанию требованиям действующего законодательства, в связи с чем регистрирующий орган может в таком случае отказать в государственной регистрации права.

Отказ в государственной регистрации  права собственности по мотиву отсутствия согласия супруги покупателя на покупку не соответствует закону, поскольку  в силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации  нотариально удостоверенное согласие другого супруга необходимо получить только для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.  Предприниматель Егоров А.В. в данной ситуации не осуществлял распоряжение недвижимостью, и заключенный договор купли-продажи  не требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110,  170, пунктом 4 части 4, частью 5 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л  :

         решение Арбитражного суда Вологодской области от 06 июля  2009 года по делу № А13-2424/2009 отменить.

Признать незаконным решение государственного регистратора          Ивойлова Н.Д. Великоустюгского территориального отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 16.12.2008                          № 03/010/2008-687 в части слов: не представлены правоустанавливающие документы продавца и не зарегистрированы права на пристрой к магазину общей площадью 15 кв.м., построенный  в 2003 году; нет согласия супруги покупателя на покупку.

Признать незаконным решение государственного регистратора               Ивойлова Н.Д. Великоустюгского территориального отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 16.12.2008                         № 03/010/2008-688 в части слов: нет согласия супруги покупателя на покупку.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области в пользу предпринимателя Егорова Антона Владимировича 250 руб. в возмещение судебных расходов.

Председательствующий

     Т.В. Виноградова

Судьи

     О.Б. Ралько

     О.А. Тарасова