Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2009 по делу n А53-23389/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-23389/2008

19 мая 2009 г.                                                                                      15АП-2303/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей О.Г. Ломидзе, М.Н. Малыхина

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца: Дьяченко Т.М., доверенность от 01.04.2009 г., паспорт: серия 60 08 № 355522, выдан ОУФМС России по РО в Октябрьском р-не г.Ростова-на-Дону 28.10.2008 г.; Шляховский Е.С., доверенность  от 20.11.2008 г. № 1-17007;

от ответчика: явка представителя не обеспечена, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомление № 10218);

от третьих лиц: явка представителей не обеспечена, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомления № 10219-10221);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РостаК"

на решение  Арбитражного суда Ростовской области

от  25 февраля 2009 года  по делу № А53-23389/2008,

принятое в составе судьи Авдеева В.Н.

по иску  общества с ограниченной ответственностью "РостаК"

к ответчику: администрации г. Ростова-на-Дону

при участии третьих лиц:  Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Департамента архитектуры   и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области

о  признании права собственности на переоборудованное помещение

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РостаК" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации г. Ростова-на-Дону (далее – ответчик)  о признании права собственности на самовольно произведенный капитальный ремонт нежилого строения Литер «А» с устройством мансардного этажа, общей площадью 193,1 кв.м, расположенного на принадлежащем им земельном участке по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Горького, 204/101.

Исковые  требования мотивированы тем, что в 2005 году, согласно договору купли-продажи №1/156 от 06.12.2005, ООО «РостаК» было приобретено нежилое помещение площадью 117,7 кв.м, Литер «А» и земельный участок площадью 203 кв.м, расположенные по адресу: ул.Горького, 204/101, находящиеся в собственности ООО «РостаК». В 2007 – 2008 гг. без оформления в установленном порядке правовых и технических документов ООО «РостаК» был произведен капитальный ремонт здания Литер «А», а также устройство мансардного этажа. В результате площадь нежилого строения Литер «А» составила 193,1 кв.м. Реконструкция строения производилась за счет собственных средств истца.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2009 г. в иске ООО «РостаК» отказано. Решение мотивировано тем, что стороной истца основания иска не подтверждены, полный юридический состав предмета доказывания правового режима п.3 ст. 222 ГК РФ не представлен.

Общество с ограниченной ответственностью "РостаК" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ и просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области по делу №А53-23389/2008-С2-41 от 27 февраля 2009 г. и принять по делу новый судебный акт, мотивируя тем, что капитальный ремонт и реконструкция здания были завершены до принятия «Правил землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону» от 17.06.2008, на которые ссылается суд первой инстанции, отказывая в иске, кроме того, требования «Правил землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону» нарушены не были (высота здания не изменилась). Согласно представленным в материалах дела заключениям (заключение Южного регионального Центра судебной экспертизы №6593/10-5 от 17.11.2008 г. «О соответствии здания строительным нормам и правилам», заключение Департамента архитектуры и градостроительства №01-20/19168 от 19.11.2008, заключение «Роспотребнадзора» №10/3855 от 31.10.2008, технический отчет и заключение ООО «Бюро технической помощи» №579/08), опасности для жизни и здоровья человека объект недвижимости  не представляет.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что  обществом была  переоборудована  из чердачного помещения мансардная надстройка, разрешение на строительство которой  истцом получено не было. Кроме того, ООО «РостаК» облагородило помещение путем проведения капитального ремонта, технические характеристики помещения при этом затронуты не были: высота, ширина объекта остались теми же, увеличение площади помещения с 117,7 кв.м. до 193,1 кв.м. произошло за счет надстройки мансарды-чердака.

Представитель надлежаще извещенных  администрации г.Ростова-на-Дону и  третьих лиц в судебное заседание не явились.

Апелляционная жалоба  рассмотрена в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Законность и обоснованность судебного акта проверена  апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи имущества на торгах на условиях аукциона №1/156 от 06.12.2005 (л.д. 11-12) за ООО «РостаК» зарегистрировано право собственности на здание площадью 117,7 кв.м, Литер «А», расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Максима Горького, дом № 204/101, кадастровый номер 61:44:04:04 38:0052:179/10/А:1/351829 (свидетельство о государственной регистрации права серия №61 АГ №047546 от 06.05.2006, л.д. 10) и на земельный участок, категории земель: земли поселений, площадь 203 кв.м, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Максима Горького, 204/101, кадастровый номер 61:44:04 04 38:0070 (свидетельство о госрегистрации права серия № 61 АГ №099262 от 16.08.2006- л.д.9).

15.10.2007 г. истец – ООО «РостаК» (Заказчик) заключило с ООО «Югстрой сервис» (Подрядчик) договор подряда  о выполнении капитального ремонта здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул.Горького, 204/101, согласно прилагаемой смете. (л.д.13).

На основании вышеуказанного договора, ООО «РостаК» произведен капитальный ремонт здания литер «А», а также переоборудование чердачного помещения в  мансардный этаж, в результате чего, площадь нежилого строения литер «А» составила 193,1 кв.м.

ООО «Бюро технической помощи» произвело обследование строительных конструкций административного здания по ул.Горького, 204/101 в г.Ростове-на-Дону, по итогам которого выдано заключение № 579/08 о том, что в результате проведенного капитального ремонта здания, в составе которого было выполнено усиление конструкций стен и фундаментов, а также   переоборудование мансардного этажа. Состояние отдельных конструкций и в целом здания оценивается специалистами как работоспособное, отвечающее требованиям технической надежности и эксплуатационной безопасности (л.д. 33-60).

Указав в качестве правовых оснований ст.ст. 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в иске,  указал, что в результате реконструкции спорных объектов путем возведения пристроек изменились площадь, высота, конфигурация, расположение помещений и другие технические характеристики объекта. Данные работы, как затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, требовали получения разрешения на их проведение и представления документов.  На основании данного вывода судом первой ООО «РостаК»  было отказано в удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. ст. 40, 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев предусмотренных настоящим Кодексом.

Пункт 1 названной статьи определяет разрешение на строительство как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объектов в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии с ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдающий разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела и подтверждено истцом в судебном заседании, разрешение ООО «РостаК» получено не было, следовательно, реконструированные объекты недвижимости отвечают признакам ст.222 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом приведенных норм права, а также в силу статей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, должно доказать, что это имущество создано на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; имеется разрешение на строительство и акт приемки законченного строительством объекта либо документы, удостоверяющие, что созданный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства  устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие  самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам.

Истцом в материалы дела  представлено  письмо Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону № 01-20/19168 от 19.11.2008 г., в котором  указано, что   строение литер А по ул.М.Горького, д.204/101 расположено в границах сформированного земельного участка (кадастровый номер 61:44:04 04 38:0070) и не выходит за линию регулирования застройки (красная линия) (л.д.29).

В обоснование  соблюдения  норм возведения строения, ООО «РостаК»   представило в суде первой инстанции заключение  ООО «Бюро технической помощи», из которого следует, что в результате  проведенного капитального ремонта здания, в составе которого было выполнено усиление конструкций стен и фундаментов, а также устройство мансардного этажа, дефектов здания не обнаружено, состояние отдельных конструкций и в целом здания оценивается как работоспособное, отвечающее требованиям технической надежности и эксплуатационной безопасности (л.д. 34-48).

Письмом № 10/3855 от 31.10.2008 г., направленным в адрес  директора ООО «РостаК»,   Управление Роспотребнадзора по Ростовской области  указало, что размещение  административного здания  в зоне жилой застройки не противоречит требованиям санитарного законодательства, в связи  с чем, Управление Роспотребнадзора по Ростовской области  не возражает против выполненной реконструкции здания по ул.М.Горького, 204/101.

Также истцом в материалы дела представлено экспертное заключение № 6593/10-5 от 17.11.2008 ГУ «Южный региональный центр судебной экспертизы», согласно которому, в здании литер «А», расположенном в г.Ростове-на-Дону по ул.М.Горького, 204/101.

В  ходе экспертизы установлено, что согласно поэтажным планам и «Экспликации к поэтажному плану здания» технического паспорта Ростовского МУПТИ и ОН по данным на 13.03.2006, исследуемое здание состояло из следующих помещений:

- коридора № 1 площадью 0,8 кв.м.;

- коридора № 2 площадью