Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2009 по делу n А53-20774/2008. Изменить решение

А53-20774/2008

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Донудело № А53-20774/2008

27 мая 2009 г.15АП-1749/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галов В.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: Бутенко О.Н., доверенность от 23.04.2008г.;

от ответчика: Беляев И.Б., Селезнев Е.О., доверенность от 14.11.2008г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Арчибасовой Валентины Федоровны

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 28 января 2009г. по делу № А53-20774/2008 (судья Петухова Л.Г.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Колос"

к ответчику индивидуальному предпринимателю Арчибасовой Валентине Федоровне о взыскании неосновательного обогащения

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Колос” (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Арчибасовой В.Ф. (далее также предприниматель) о взыскании в пользу общества суммы неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением за 23 месяца период с 01.01.2007г. по 30.11.2008г. в размере 1 994 100 рублей (уточненные требования –т. 1, л.д. 139, а также с учетом выделенных определением суда от 10.12.2008г. требований к ООО “Колосок” в отдельное производство по делу №А53-25437/2008 –т. 1, л.д. 117-118).

Исковые требование мотивированы тем, что предприниматель без законных оснований занимает часть нежилого помещения площадью 289 кв.м. (с учетом фактически занимаемой площади), расположенного по адресу: г. Таганрог, ул.Инструментальная, 19. На момент обращения с иском арендная плата не выплачена, помещение не освобождено. Цена арендной платы за 1 кв.м. в месяц составляет 300 рублей.

В отзыве на исковое заявление предприниматель указала на то, что заключенный между сторонами договор фактически был направлен на предоставление спорных помещений в безвозмездное срочное пользование с оплатой только коммунальных услуг. Сумма задолженности не превышает 177 761,01 руб. из расчета 87,87 руб. в месяц за 1 кв.м.

Решением суда от 28 января 2009г. исковые требования удовлетворены, с предпринимателя взыскано неосновательное обогащение в размере 1 994 100 руб. 00 коп. и государственная пошлина в размере 16 565 руб. 50 коп. Суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации, о применении к спорным правоотношениям нормы о неосновательном обогащении. Принял представленный истцом расчет суммы неосновательного обогащения.

Не согласившись с принятым судебным актом,  Арчибасова В.Ф. обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда изменить, внести новый судебный акт, которым размер задолженности уменьшить до 584 071 руб. 89 коп. Арчибасова В.Ф. указывает на неверное определение судом размера арендной платы, полагает, суд немотивированно отклонил и не дал оценки доказательствам размера арендной платы. По утверждениям ответчика, арендная плата должна составлять не более 25 394 руб. 43 коп. в месяц (т.2, л.д.14).

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Полагает, суд верно констатировал незаключенность договора аренды и определил размер подлежащей взысканию арендной платы.

В судебном заседании 15 апреля 2009г. представители ответчика и истца поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, соответственно.

На вопрос суда, чем подтверждается размер арендной платы в соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса РФ, представитель истца пояснила, что в материалах дела имеются справки ООО “Недвижимость и инвестиции” и ЗАО “Приазовский Центр смет и оценки”.

Представитель ответчика пояснил, что цена является несоразмерной, стороны изначально не предусматривали никакой оплаты за аренду помещения, поэтому размер арендной платы не согласован. В спорном помещении расположен кондитерский цех. Это промышленная окраина г. Таганрога.

С целью представления сторонами пояснений по вопросу об обычно применяемой арендной платы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 20 мая 2009г. Предложил сторонам представить пояснения по вопросу о месте расположения спорных помещений в г. Таганроге; справки относительно применяемой арендной плате при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах за 2007-2008годы.

По ходатайству ответчика судом направлены запросы с просьбой предоставить информацию  о средней рыночной ставке арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения в г.Таганроге районе расположения дома по ул.Инструментальная, 19 на 1 этаже (для эксплуатации под кафе, кондитерское производство) в 2007, 2008 г. –том 2, л.д.131.

В суд поступили ответы:

- от Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты, согласно которому в районе ул.Свободы, в непосредственной близости к запрашиваемому объекту, арендная плата в 2007-2008 году составляла от 40 руб. до 150 руб. за кв.м., без учета коммунальных платежей;

- от ООО “Агентство недвижимости Лендлорд-Таганрог” (по электронной почте), согласно которому объективной информации агентство предоставить не может;

- от ООО “Научно-производственная компания Бюро кадастра Таганрога” , согласно которому данная организация соответствующей информацией не располагает;

- от ООО “Прайд”, согласно которому средняя рыночная ставка арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения в г.Таганроге Ростовской области в районе расположения дома по ул.Инструментальной, 19 на 1 этаже составляет 380 руб. за 1 кв.м. в 2007г. и 400 руб. за 1 кв.м. в 2008г.

В судебном заседании 20 мая 2009г. суд огласил поступившие ответы на запросы суда. Представитель заявителя  апелляционной жалобы подержал доводы жалобы, полагает, что объективной ценой является цена 87 руб. за 1 кв.м. На вопрос суда, кто являлся плательщиком коммунальных платежей пояснил суду, что коммунальные платежи платила Арчибасова, договоры были заключены напрямую с ней.

Представитель истца в судебном заседании представил  договоры аренды по другим объектам, находящимися по утверждению представителя истца в  непосредственной близости от объекта истца. Полагает, Торгово-промышленная палата не обладает достоверными сведениями. Пояснил, что было предложено заключить мировое соглашение, однако стороны к миру не пришли.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Установлено судом и подтверждается материалами дела, что 01.01.2007 между ООО “Колос” (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Арчибасовой Валентиной Федоровной (арендатором), которая является участником ООО “Колос”  с долей в уставном капитале 50 %, подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Таганрог, улица Инструментальная, 19, для использования в коммерческих целях сроком с 01.01.2007 по 31.12.2007 (т.1, л.д.14, 95).

Право собственности общества на указанный объект – нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Таганрог, улица Инструментальная, 19, площадью 337,7 кв. м, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.10.2008 №42/125/2008-47 (т.1, л.д.17).

В договоре аренды площадь объекта определена в 269,0 кв. м. Однако судом установлено, что фактически помещение было передано обществом предпринимателю площадью 289 кв. м. Данное обстоятельство подтверждается актом, подписанным сторонами и имеющимся в материалах дела (т.1, л.д.148). Данное обстоятельство не оспаривалось предпринимателем в суде первой инстанции, в этой части выводы суда первой инстанции не ставятся под сомнение в апелляционной жалобе.

Как видно из текста указанного договора, размер и порядок внесения арендной платы в договоре сторонами не определены. За период с 01.01.2007 по 30.11.2008 ответчик оплату за пользование помещением не произвел, что и послужило основанием для исковых требований общества.

В силу статей 609, 651 ГК РФ, а также статей 4 и 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п.1 ст.654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии данного условия договор считается незаключенным.

Согласно положениям п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента регистрации.

Регистрация договора аренды в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” может быть осуществлена по заявлению любой стороны договора аренды.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.01.2007 заключен на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007, то есть на срок, равный году. Поскольку данный договор не был зарегистрирован, не содержит существенного условия о цене, то в силу ст.432, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651, 654 ГК РФ он является незаключенным.

В связи с изложенным, отношения сторон по поводу фактического пользования имуществом  регулируются нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, временно пользовавшиеся чужим имуществом должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Размер платы за пользование подлежит определению на основании положений п.3 ст. 424, п.1 ст. 614 ГК РФ, т.е. исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги.

При оценке доказательств, представленных сторонами в обоснование размера стоимости за фактическое пользование апелляционный суд исходит из следующего.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы в 300 руб. за 1 кв. метр не превышает средний размер арендной платы в указанном районе за аналогичное помещение, соответствует обычным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичных объектов. В обоснование данного вывода суд сослался на справки ООО “Недвижимость и Инвестиции” от 05.12.2008 №25 и ЗАО “Приазовский центр смет и оценки” от 08.12.2008 №152 (т.1, л.д.46, 47).

При этом суд не принял в качестве доказательства имеющуюся в материалах дела справку Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты от 15.01.2009 №005-11/01 (т.1.л.д.150).

Выводы суда первой инстанции относительно размера подлежащей взысканию платы за пользование апелляционный суд полагает недостаточно обоснованными. Судом не предприняты достаточные меры для установления размера данной платы.

Норма статьи 424 ГК РФ носит оценочный характер, поскольку предполагает  определение размера оплаты за пользование по аналогам.

Поскольку размер заявленной истцом платы значительно отличается от нормативно установленного размера платы за пользование муниципальным имуществом, для определения размера платы за пользование, подлежащей взысканию по правилам ст. 1105 ГК РФ, надлежит учесть все доступные источники информации, при этом приоритет  отдать наиболее объективному источнику.

В материалах дела представлена информация из источников нескольких видов:

- информация, полученная в виде справок от коммерческих организаций, оказывающих возмездные услуги на рынке недвижимости, по которой в среднем цена аренды составляет 300 руб. за 1 кв.м. в месяц;

- базовая ставка нормативной цены муниципальной аренды, которая положению “Об аренде нежилых помещений, зданий (строений), находящихся в муниципальной собственности г.Таганрога”, утв. Решением Городской Думы от 27.12.2007г. №585 составляет за помещения первого этажа со всеми удобствами 88,58 руб. за 1 кв.м. в месяц;

- информация, полученная от Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты, согласно которой арендная плата по аналогичному объекту составляет от 40 до 150 рублей за 1 кв.м. в месяц;

- отчет оценщика от 22 февраля 2008г., согласно которому арендная плата составляет 400  руб. за кв.м. в месяц.

Данный отчет верно не принят судом, поскольку определяет арендную плату на конкретную дату –февраля 2008г., кроме того, составлен относительно всего помещения 337,7 кв.м. (т.1, л.д.54,55,69).

Сопоставление трех оставшихся источников показывает, что средней является плата за пользование в размере 150 рублей за кв.м.

Кроме того, источник, из которого следует данный размер, является наиболее объективным.

В соответствии со ст. 3 Закона РФ  “О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации” от 07.07.1993 г. №5340-1 (в редакции последующих федеральных законов) целями и задачами торгово-промышленных палат, в частности, являются оказание помощи субъектам предпринимательства, предоставление информационных услуг, содействие в урегулировании споров между субъектами предпринимательства. В силу ст. 1 того же Закона торгово-промышленная палата является некоммерческой, негосударственной организацией.

Апелляционный суд приходит к выводу, что справка торгово-промышленной палаты объективно отражает существующее положение дел, поскольку выдана независимой организацией.

Представленные истцом в судебном заседании договоры аренды в качестве источника информации для определения арендной платы по ст.1105 ГК РФ апелляционный суд отклоняет, данные договоры не обеспечивают информацию о средней цене аренды при сравнимых обстоятельствах.

Таким