Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2009 по делу n А32-17350/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

регистрации.

Поэтому для приобретения права собственности, а применительно к рассматриваемому спору – права хозяйственного ведения, на объект недвижимого имущества надлежит соблюсти законы и иные правовые акты, регламентирующие порядок создания объекта недвижимого имущества. Объектом гражданского права недвижимое имущество становится с момента государственной регистрации. Однако для государственной регистрации права собственности (хозяйственного управления) на вновь созданный объект недвижимого имущества согласно положениям ст.25 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” требуется представить документы, подтверждающие факт его создания. Заявителю надлежит представить документы, подтверждающие право на земельный участок, разрешение на строительство, документы, подтверждающие надлежащее введение объекта в эксплуатацию.

Таким образом, законом установлены определенные требования для возникновения права собственности (а применительно к унитарному предприятию – права хозяйственного ведения) на объект недвижимого имущества, лишь при соблюдении которых вещь может считаться созданной для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (пункт 1 ст.218, ст.219 ГК РФ).

Действуя в порядке ст.218, 219 ГК, истцу (третьему лицу с самостоятельными требованиями) надлежало обратиться с заявлением о государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимого имущества в Федеральную регистрационную службу с представлением соответствующих документов. Отказ в государственной регистрации может быть оспорен в суде по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Путем предъявления требований в рамках данного дела истец, утративший право на земельный участок по причине своей неисправности как арендатора, пытается подменить установленный действующим законодательством административный порядок возникновения права собственности посредством государственной регистрации, тем самым возложить на суд несвойственные ему функции, выходящие за пределы разрешения спора о праве гражданском.

Мотивируя отказ в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции также сослался на положения ст. 222 ГК РФ.

Суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии у притязающих на получение титула относительно спорных объектов сторон права на земельный участок.

Решением по делу №А32-5590/2004-21/49 договор от 19.06.2002г. №128, на основании которого товариществу передан спорный земельный участок в аренду, признан недействительной (ничтожной) сделкой.

По результатам рассмотрения дела №А32-3897/2006-31/30 договор аренды от 04.03.2005г. № 7700000142, заключенный товарищество с уполномоченным лицом – Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю расторгнут.

Между тем право на земельный участок является императивно установленным условием для обсуждения возможности признания за субъектом права собственности на основании положений ст. 222 ГК РФ. Все иные условия узаконения самовольной постройки, указанные в ст. 222 ГК РФ, подлежат обсуждению только при установлении наличия первого условия.

Суд первой инстанции квалифицировал спорные объекты как самовольные.

Согласно положениям Градостроительного кодекса РФ, действовавшего на момент получения истцом разрешений на подготовительные  строительно-монтажные работы (2002г. и 2003г.), получение таких разрешений ставилось в зависимость от наличия прав на земельный участок. Согласно п.1 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ 1998г. разрешение на строительство выдается на основании документов, удостоверяющих права заявителя на земельный участок, при наличии утвержденной проектной документации.

Разрешения на выполнение подготовительных строительно-монтажных работ выданы сроком до 01.06.2003 года и до 31.12.2003г.

Разрешение по второй очереди продлевалось, в том числе после предоставления земельного участка в установленном порядке.

Договор с уполномоченным лицом заключен с 4 марта 2005 года.

В представленных в материалы дела технических паспортах по ряду объектов указан год постройки 2003г.: литеры А; Б Е, Ж, З, ТП (трансформаторная подстанция) – это т.3, л.д. 30 об, 34 об., 43 об., л.д.46 об.,  л.д.49 об.,  л.д.53 об.

Данные объекты подпадают под характеристику “созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами”, что согласно буквальному тексту п.1 ст. 222 ГК РФ означает самовольный характер построек даже при наличии разрешения на строительство (поскольку в п.1 ст. 222 законодатель использует разделительный союз “либо”).

Кроме того, самовольный характер объектов подтверждается также следующим.

Примерное положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденное приказом Минстроя от 03.06.1992 №131, устанавливает, что разрешения на выполнение строительно-монтажных работ подразделяются на два вида:

- разрешение на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту;

- разрешение на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ - подготовительные работы, земляные работы по устройству котлованов, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов.

Представленные в материалы дела разрешения оформлены только на подготовительные работы, разрешения на выполнение иных работ в материалы дела не представлены.

Согласно п.12 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ (приказ Минстроя от 03.06.1992 №131) для получения разрешения на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ заказчик не предоставляет полный комплект проектной рабочей документации. Согласованная и утвержденная в установленном порядке проектная рабочая документация представляется в объеме, достаточном для выполнения видов работ, оговоренных в заявлении на получение разрешения.

Для получения разрешения на выполнение подготовительных работ проектная рабочая документация вовсе не требуется.

Таким образом, представленные в материалы дела разрешения на выполнение подготовительных работ не является разрешениями на строительство в смысле п.1 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ 1998г., поскольку обязательным условием получения последнего является наличие утвержденной проектной документации. На данное обстоятельство обращал внимание Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края в письме Роснедвижимости от 16.11.2007г. №71-3169/07-03.1 (т.4, л.д.136). Никакие иные работы, кроме подготовительных, на основании представленных разрешений выполняться не могли, в том числе устройство фундаментов и возведение стен.

Отсутствие проектной документации подтверждается наличием штампов на ряде технических паспортов “проектной документации не предоставлено” – т.1, л.д.74, 77, 80838689 92

Последующее предоставление земельного участка уполномоченным лицом обеспечивало для товарищества возможность получения титула в установленном порядке, при условии продления срока разрешений на строительство, получения разрешения на выполнение остальных строительно-монтажных работ.

Данная возможность товариществом утрачена по причине расторжения с ним договора аренды.

Довод кооператива о том, что незавершенные строительством объекты  составляют общую долевую собственность участников инвестиционных договоров по строительству жилых многоквартирных домов в порядке, предусмотренном ФЗ “О долевом участии в строительстве”, не принимается апелляционным судом в силу следующего.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. При этом согласно п.2 ст.27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

То есть, на спорные отношения действие указанного Закона не распространяются.

Между инвесторами и товариществом возникли обязательственные отношения, интерес инвесторов и их права, нарушенные неисправностью товарищества как контрагента в договорах, не может быть защищен признанием права собственности кооператива на спорные объекты. Исходя из представленного кооперативом в материалы дела договора инвестиционного вклада, отношения между товариществом и вкладчиками оформлялись как отношения вклада в складочный капитал товарищества на вере (ст. 85 ГК РФ) – т.3, л.д. 120.

В апелляционной жалобе кооператив  указывает на то, что на основании договоров уступки права требования, кооперативу было предоставлено право требовать от товарищества передачи объектов (квартир) в незавершенных строительством жилых домах для продолжения строительства спорных объектов и предоставления жилой площади вкладчикам. Однако данное требование носит обязательственный характер и не может быть защищено вещно-правовым иском.

Кроме того, спорные объекты не введены в оборот. При этом, как верно указал суд первой инстанции, предусмотренные законом основания для признания права собственности на данные объекты по ст. 222 ГК РФ за кооперативом отсутствуют.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод относительно отсутствия основания для возникновения права собственности на спорные объекты как товарищества, так и кооператива.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 марта 2009г. по делу №А32-17350/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                             О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                                          В.В. Галов

  О.Х. Тимченко