Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 n 15АП-7221/2010 по делу n А53-25213/2009 По делу о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2010 г. N 15АП-7221/2010
Дело N А53-25213/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,
при участии:
от истца: Нецветаевой Л.Г. по доверенности от 09.04.2010,
от ответчика: Дьяченко Е.Г. по доверенности от 29.08.2008,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам первой инстанции дело N А53-25213/2009,
по иску Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска Ростовской области
к индивидуальному предпринимателю Дьяченко Константину Ивановичу
о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска Ростовской области (далее - КУИ г. Волгодонска, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дьяченко Константину Ивановичу (далее - ИП Дьяченко К.И.) о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 15119 рублей 40 копеек, пени за несвоевременное внесение арендных платежей в сумме 193 рубля 27 копеек, всего на общую сумму 15312 рублей 67 копеек; расторжении договора аренды N 32 от 22.01.2007 г.; обязании возвратить земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:48:04 02 02:0033, площадью 0,0356 га, находящийся по адресу: г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, д. 10 г, по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2010 г. исковые требования удовлетворены.
ИП Дьяченко К.И. обратился с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просил отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2010 г., в удовлетворении иска в части в части взыскания 15312 руб. 67 коп. долга по арендной плате и 193 руб. 27 коп. отказать, требования о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок оставить без рассмотрения. Жалоба мотивирована тем, что ответчик не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается почтовым уведомлением N 344002 25 76013 5 в котором нет подписи Дьяченко К.И. или лица, действующего от его имени по доверенности. Истцом не соблюден установленный п. 2 ст. 452, ст. 619 ГК РФ, досудебный порядок урегулирования спора при досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя. В направленной ответчику претензии N 142 от 26.08.2009 г. ставился вопрос о погашении задолженности по арендной плате, предложение расторгнуть договор, в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок, в претензии не содержится. Суд пришел к неправильному выводу о том, что спорный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по правилам, предусмотренным п. 2 ст. 621 ГК РФ. Исходя из данного вывода, суд применил п. 2 ст. 612 ГК РФ, не подлежащий применению. Кроме того, порядок отказа от договора, установленный п. 2 ст. 612 ГК РФ истцом также не соблюден. Оснований для взыскания арендной платы не имеется, поскольку на арендованном земельном участке произрастают многолетние деревья, сохранение которых при использовании земельного участка в соответствии с его назначением (для строительства магазина) невозможно. В силу п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, а арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. При расчете долга и пени истцом неверно определен период. На 30.08.2009 г. размер просроченного платежа составлял 5166 руб. 67 коп., пеня - 78 руб. 56 коп. исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 10,75% годовых.
КУИ г. Волгодонска в отзыве апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда без изменения.
Определением от 20.08.2010 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с рассмотрением дела в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала. Пояснила, что до настоящего времени ИП Дьяченко К.И. не приступил к освоению земельного участка. Спорный земельный участок частично расположен на ступеньках здания торгового центра "Сказка". Строительство здания магазина промышленных товаров на указанном участке невозможно. В связи с этим, после прекращения договора аренды с ответчиком спорный земельный участок не планируется предоставлять в аренду иным лицам.
Представитель ответчика исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать. Пояснила, что ИП Дьяченко К.И. до настоящего времени к освоению спорного земельного участка не приступил, поскольку разрешение на вырубку зеленых насаждений, расположенных на земельном участке, было получено только в декабре 2009 года. Проектная документация по строительству была подготовлена еще на стадии выбора земельного участка. На момент выбора земельного участка и составления отчета об оценке рыночной стоимости участка зеленые насаждения отсутствовали.
Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления и возражений на него, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам первой инстанции, полагает необходимым удовлетворить исковые требования КУИ г. Волгодонска в части ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 03.02.2004 по делу N А53-15999/2003-С5-29, решения Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2006 по делу N А53-1737/2006-С4-50 и постановления главы города Волгодонска Ростовской области от 30.06.2005 N 1457 "О предоставлении в аренду земельного участка Дьяченко К.И. под строительство магазина промышленных товаров у торгового комплекса "Сказка" по ул. Энтузиастов, д. 10", между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был подписан договор аренды от 22.01.2007 N 32 (т. 1 л.д. 8 - 11), по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:48:04 02 02:0033, расположенный по адресу: г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, 10, под строительство магазина промышленных товаров площадью 0,0356 га, сроком на три года (п.п. 1.1, 2.1 договора аренды).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По смыслу ст. ст. 433, 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на один год и более подлежит государственной регистрации и при ее отсутствии считается незаключенным.
Письмом от 22.01.2007 N 01-14/301 ИП Дьяченко К.И. были направлены 2 экземпляра договора аренды от 22.01.2007 N 32 для регистрации в отделе по г. Волгодонску Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.
Отделом по городу Волгодонску Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области направлено письмо от 19.03.2009 N 21.10-18/387 в адрес предпринимателя об устранении причин, препятствующих проведению государственной регистрации сделки. При производстве правовой экспертизы документов регистрирующий орган установил отсутствие подписи арендатора на акте приема-передачи земельного участка от 27.02.2007. Предпринимателю было предложено устранить данное препятствие в срок до 06.04.2007.
В материалы дела представлен акт приема-передачи от 27.02.2007 (т. 1, л.д. 12). Подписи сторон договора на акте имеются. ИП Дьяченко К.И. подпись проставлена 05.04.2007.
Договор аренды от 22.01.2007 N 32 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.04.2007 за номером 61-61-10/010/2007-210, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 09.04.2009 (т. 1 л.д. 20).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 22.01.2007 N 32 годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 62000 руб. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных расчетов к договору (п. 3.4 договора аренды).
В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее первого месяца, следующего за отчетным, равными долями, в размере 1/12 годового размера арендной платы.
В претензии N 142 от 26.08.2009 КУИ г. Волгодонска указал ИП Дьяченко К.И. на наличие непогашенной задолженности по арендной плате по договору N 32 от 22.01.2007, которую предпринимателю необходимо погасить в течение 7 дней. В случае непогашения арендатором задолженности комитет оставил за собой право на расторжение договора аренды в судебном порядке согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 19).
Полагая, что ИП Дьяченко К.И. ненадлежащим образом исполнил договорные обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 5.2.3 договора аренды от 22.01.2007 N 32 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Соответственно, ответчик обязан вносить арендную плату по новым ставкам независимо от того, оформлено ли изменение ставки соглашением сторон, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовая позиция сформирована Постановлением Президиума ВАС РФ N 12404 от 02.02.2010.
В соответствии с пунктом 4 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" (действовавшего на момент заключения договора аренды от 22.01.2007) размер годовой арендной платы за использование незастроенных земельных участков, предоставленных в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и находящихся в государственной собственности Ростовской области, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 3 указанного постановления Администрации Ростовской области).
Постановление Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" было отменено в связи с принятием постановления Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области".
В соответствии с пунктом 8 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год. Постановление Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 вступило в силу со дня официального опубликования в издании "Наше время" N 422 от 13.12.2007 (п. 7 Постановления Администрации Ростовской области).
Из материалов дела следует, что размер арендной платы по договору аренды от 22.01.2007 N 32 был установлен на основании отчета об оценке величины арендной платы за земельный участок от 14.11.2005 N 62, выполненного Малковым А.А. и составил 62000 руб. в год (т. 1 л.д. 13).
Установленный в п. 3.1 договора аренды от 22.01.2007 размер арендной
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 n 15АП-7220/2010 по делу n А53-17114/2009 По делу о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также