Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2009 по делу n А53-19820/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А53-19820/2008

13 июля 2009 г.                                                                                     15АП-3768/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2009 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

при участии:

от Минимущества Ростовской области – представитель Гамова Л.И. (доверенность от 11.01.2009 года),

от Комитета по охране окружающей среды и природных ресурсов – представитель Яновская Е.В. (доверенность от 30.12.2008 года),

от ООО «Маяк» - директор Федченко Т.Н., представитель Гончаров А.В. (доверенность от 07.04.2008 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маяк"

на решение Арбитражного суда Ростовской области ( судья Атрохова Т.И.)

от 31 марта 2009 г. по делу № А53-19820/2008

по иску Комитета по охране окружающей среды и природных ресурсов Администрации Ростовской области

к ответчику : обществу с ограниченной ответственностью "Маяк"

при участии третьего лица:  Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области,

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

Комитет по охране окружающей среды и природных ресурсов Администрации Ростовской области (далее- Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маяк» ( далее- Общество, ООО «Маяк») с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения и обязании ответчика освободить незаконно занимаемое нежилое помещение литер А, комнаты на 1 этаже № 33,37,38,39,40,41,42,43а,43б,43,45 общей площадью 141,8 кв.метра, по адресу: г.Ростов-на-Дону, проспект Ворошиловский,46/176 ( с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31 марта 2009 года исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что после отказа от договора аренды Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций            Ростовской области, уполномоченное распоряжаться имуществом Ростовской области в установленном порядке передало спорные помещения в оперативное управление Комитета по охране окружающей среды и природных ресурсов Администрации Ростовской области.

На указанное решение подана апелляционная жалоба обществом с ограниченной ответственностью « Маяк», в котором содержится просьба об отмене решения, мотивированная следующими обстоятельствами. ООО «Маяк» было создано в результате приватизации предприятия химической чистки. Документы, которые подтверждали данные обстоятельства, судом не проанализированы. Предприятие «Маяк» имеет такие же вещные права на помещения, как и другие организации, чьи трудовые коллективы осуществили приватизацию. Согласно пункту 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий, товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества этого предприятия и выкупившее его, имеет исключительное право приобретения в собственность или аренды сроком не менее 15 лет по их желанию зданий, сооружений. нежилых помещений, которые они арендовали или которыми они фактически владели. Поэтому ООО «Маяк» вправе арендовать указанные помещения как минимум до 17 октября 2012 года. Суд первой инстанции не исследовал доводы ответчика о том, что действия истца, будучи формально законными, являются злоупотреблением правом, направленными на прекращение деятельности предприятия и увольнение всех работников.

От Комитета по охране окружающей среды и природных ресурсов Администрации Ростовской области поступил отзыв, в котором указывается, что право распоряжения областной собственностью в силу статьи 14 областного закона от 15 января 2001 года «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Ростовской области» принадлежит Минимуществу Ростовской области, которое своим распоряжением закрепило спорные помещения за Комитетом. Указанные помещения приняты комитетом на баланс, однако фактически их занимает ООО «Маяк». Комитет просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционного суда представители Комитета и Министерства имущественных и земельных отношений Ростовской области возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, указав, что вопрос о праве ООО «Маяк» на аренду помещения уже рассматривался арбитражными судами. Оснований для дальнейшего нахождения Общества в спорных помещениях не имеется. Представители ООО «Маяк» поддержали апелляционную жалобу.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17 октября 1997 года Товарищество с ограниченной ответственностью «Маяк» (впоследствии – ООО «Маяк») и Комитет по управлению имуществом Ростовской области заключили договор аренды нежилых помещений, находящихся в областной собственности, согласно которому ТОО «Маяк» получило а аренду 159,3 кв.метра нежилых помещений ( 141,8 кв.метра основных и вспомогательных производственных помещений и 17,5 кв.метров основных и вспомогательных помещений общего пользования) по адресу: г.Ростова-на-Дону, пр.Ворошиловский,46/176 (л.д.33-35). Договор был заключен с 1 октября 1997 года по 1 октября 1998 года.

ТОО «Маяк» продолжало пользоваться указанным имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области, наделенное компетенцией по управлению областной собственностью на основании Областного закона Ростовской области от 15 января 2001 года № 125-ЗС «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Ростовской области» и раздела 2 Положения о Министерстве, утвержденного постановлением Администрации Ростовской области от 26 февраля 2007 года № 67,  направило обществу с ограниченной ответственностью «Маяк» уведомление об отказе от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 25 ноября 2007 года и потребовало освободить занимаемые помещения (л.д.36).

23 мая 2008 года Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области  издало распоряжение № 885, которым предписало открытому акционерному обществу «Донэнерго» передать с баланса , а государственному учреждению «Комитет по охране окружающей среды и природных ресурсов Администрации Ростовской области» принять на баланс нежилое помещение литер А, комнаты на 1 этаже № 33,37,38,39,40,41,42,43а,43б,43,45 общей площадью 159,3 кв.метра, в том числе, 17,5 кв.м. помещений общего пользования, по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр.Ворошиловский,46/176 (л.д.7). Указанные помещения закреплены за Комитетом на праве оперативного управления. На основании указанного распоряжения 8 сентября 2008 года осуществлена государственная регистрация права оперативного управления (л.д.13).

Указанные фактические обстоятельства правильно установлены арбитражным судом первой инстанции и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что заявленный истцом иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Поскольку по окончании договора аренды от 17 октября 1997 года Общество продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии со стороны арендодателя, указанный договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон договора вправе отказаться от договора, предупредив об этом другу сторону за три месяца, если законом или договором не предусмотрен иной срок.

Письмом от 19 октября 2007 года Минимущество Ростовской области, действующее в пределах своей компетенции  от имени собственника – Ростовской области, сообщило Обществу об отказе от договора. Факт получения данного письма Общество не оспаривает.

При таких обстоятельствах арендодатель правомерно реализовал свое право на отказ от договора, предусмотренное законом.

Вместе с тем из материалов дела усматривается и подтверждено представителями сторон в судебном заседании апелляционного суда, что арендатор не исполнил свою обязанность по возврату арендованного имущества. До настоящего времени Общество находится в указанных помещениях, что и послужило основанием для предъявления иска.

Удовлетворяя иск Комитета, Арбитражный суд Ростовской области сослался на нормы ст.ст.301,304-305 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что владение ответчика является незаконным.

С данным выводом арбитражного суда первой инстанции апелляционный суд не может согласиться.

Нормы статей 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляют собственнику или иному титульному владельцу истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Непременным условием применения виндикационного иска собственника либо иска титульного владельца, основанного на статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, является нахождение имущества у незаконного владельца. Условием предъявления таких исков является утрата владения собственником или титульным владельцем.

Как усматривается из материалов дела, несмотря на издание распоряжения Минимущества Ростовской области и подписание акта приема-передачи, Комитет владения спорными помещениями не получил. Поскольку Комитет фактическое владение не получил, он не мог его утратить, а потому не вправе требовать восстановления владения.

Кроме того, применение норм статьи 301,305 Гражданского кодекса в данном деле исключено, поскольку указанные нормы защищают собственника и титульного владельца только против незаконного владельца.

Несмотря на отказ от договора аренды, развитие договорных отношений, возникших из договора аренды, не может быть признано завершенным.

Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, до исполнения арендатором обязанности по возращению арендованного имущества арендодателю владение арендатора, начавшееся по воле и по праву арендодателя как законное, продолжает оставаться законным.

На законность владения арендатора, не исполнившего свою обязанность по возврату имущества, указывают:

- норма пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, установившая возобновление договор аренды на неопределенный срок после окончания срока действия договора,

- норма части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку законодатель в данном случае прямо указывает на право получения арендной платы, а не неосновательного обогащения, указанное обстоятельство характеризует владения просрочившего арендатора как законное.

Как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение.

При наличии между Миниимущества Ростовской области и ООО «Маяк» обязательственных правоотношений, возникших из договора аренды, применение виндикационного иска лицом, которое никогда не являлось владельцем имущества, исключено.  Не получив в фактическое владение арендованное имущество и не завершив, тем самым, обязательственных отношений, возникшие из договора аренды, Минимущество не могло передать владение ( как фактическое состояние)  спорным имуществом другому лицу. Из имеющихся в материалах дела документов не следует, что Министерство передало свои права арендодателя Комитету и, тем самым, уполномочило его требовать возврата арендованного имущества на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет же не наделен областным законодательством правом защищать имущественные интересы Ростовской области ( пункт 2,3 Положения о Комитете по охране окружающей среды и природных ресурсов Администрации Ростовской области, утвержденного постановлением Главы Администрации Ростовской области от 29 декабря 2000 года № 511).

При таких обстоятельствах, когда владение арендатора не может быть квалифицировано как незаконное, удовлетворение иска на основании ст.ст.301,304,305 Гражданского кодекса Российской Федерации исключается.

Поскольку арбитражный суд первой инстанции не учел указанных норм материального права, решение подлежит отмене.

Вместе с тем доводы апелляционной жалобы ООО «Маяк» о наличии у него