Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 n 15АП-9801/2009 по делу n А53-10136/2009 В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения отказано, так как основания для расторжения договора по решению суда отсутствуют.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2009 г. N 15АП-9801/2009
Дело N А53-10136/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.,
судей М.В. Ильина, О.Х. Тимченко
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии:
от истца: Музафаров Р.Н., доверенность от 08.05.2009 г. N в реестре 1-5131;
от ответчика: Пономарь Т.В., доверенность от 24.06.2009 г. N в реестре 1-8797
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Богатыревой Татьяны Александровны
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 сентября 2009 г. по делу N А53-10136/2009 (судья Авдеев В.Н.)
по иску индивидуального предпринимателя Кидалинского Михаила Александровича к ответчику индивидуальному предпринимателю Богатыревой Татьяне Александровне о расторжении договора и по встречному иску индивидуального предпринимателя Богатыревой Татьяны Александровны к индивидуальному предпринимателю Кидалинскому Михаилу Александровичу
о взыскании задолженности, пени, упущенной выгоды, судебных расходов
установил:
индивидуальный предприниматель Кидалинский Михаил Александрович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Богатыревой Татьяне Александровне о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.12.2008 г., заключенного между указанными лицами в отношении объекта - нежилого помещения общей площадью 53,7 кв. м, из которых торговый зал - 41,5 кв. м, расположенного на 1 этаже 2-х этажного дома (ком. 1, 2 - 3 - 6, 4, 5) литер А, по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, проспект Буденовский, 67/50, кадастровый (или условный) номер 61:44:08 19 30:01:24.2/60:230/8:А для использования под магазин.
По правилам ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции принял для рассмотрения одновременно с первоначальным встречный иск о взыскании с предпринимателя Кидалинского М.А. в пользу предпринимателя Богатыревой Т.А. задолженности по арендной плате за апрель 2009 г.; пени за просрочку перечисления арендной платы за апрель 2009 г.; упущенной выгоды в размере 120 000 руб.; неустойки за досрочное расторжение договора в размере 60 000 руб.; расходов за пользование электроэнергией в апреле 2009 г. в размере 3 083 руб.; расходов по уплате госпошлины в размере 6 436 руб. 07 коп.; расходов по уплате услуг представителя в размере 10 000 руб.
Исковые требования по первоначальному иску основаны на том, что арендуемое помещение непригодно для эксплуатации, в связи с чем истец по первоначальному иску усмотрел в этом основание для расторжения договора аренды в соответствии с предписаниями ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Встречный иск мотивирован наличием задолженности по арендной плате и возмещению затрат арендодателя энергоснабжающей организации, а также наличием упущенной выгоды в связи с досрочным освобождением арендатором помещения. Истица по встречному иску также просит взыскать с предпринимателя Кидалинского М.А. 60 000 рублей штрафа за досрочное расторжение договора.
Решением суда от 11 сентября 2009 г. по первоначальному иску требования удовлетворены - суд расторг договор аренды нежилого помещения от 26.12.2008 г., заключенный между предпринимателем Кидалинским Михаилом Александровичем и предпринимателем Богатыревой Татьяной Александровной.
По встречному иску - требования удовлетворены частично: суд взыскал с предпринимателя Кидалинского Михаила Александровича в пользу предпринимателя Богатыревой Татьяны Александровны 67 759 руб., из которых 60 000 руб. - задолженность по арендной плате, 300 руб. - неустойка, 5 000 руб. - оплата услуг представителя, 2 459 руб. госпошлина. В удовлетворении остальной части остальной части встречного иска суд отказал.
Предприниматель Богатырева Татьяна Александровна, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы полагает, что решение суда вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, а именно: суд не разрешил по существу все заявленные требования; заявитель не согласен с применением ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в части взыскания пени за просрочку платежа; суд необоснованно отказал во взыскании убытков в виде упущенной выгоды; суд без должных оснований пришел к выводу о возможности расторжения договора в судебном порядке.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Кидалинский М.А. не согласился с доводами жалобы, указав, что, основания расторжения договора доказаны, расторжение договора произведено арендатором в одностороннем (внесудебном) порядке, арендодатель уклонялся от принятия арендованного имущества, считает также, что взыскание неустойки за расторжение договора противоречит основным началам гражданского законодательства, поскольку, по его мнению, материалами дела доказано невыполнение арендодателем обязанности по предоставлению в аренду пригодного для эксплуатации имущества.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, соответственно.
На вопрос суда, является ли договор аренды от 26 декабря 2008 г. первым договором, заключенным сторонам в отношении указанного в нем объекта, представитель истца пояснил суду, что данный договор первым не является, до него было два договора.
На вопрос суда, какое отношение к истцу по встречном иску имеет Останко Александр Викторович, представитель истца по встречному иску пояснила суду, что Останко А.В. является дарителем, остался стороной договора энергоснабжения. На вопрос суда, подтвердите возмещение расходов Останко А.В. истцом по встречному иску, подтвердите, что платеж по квитанции N 23210/7266 от 30 марта 2009 г., имеет отношение к истцу, представитель истца по встречному иску пояснила суду, что иных документов, помимо представленных, представить не сможет.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.
Согласно тексту заключительной части жалобы, заявитель просит изменить решение в части взыскания денежных средств по встречному иску. Однако текст жалобы содержит доводы, касающиеся обжалования всего судебного акта, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу, в том числе в части расторжения договора аренды.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 26.12.2008 г. предприниматель Богатырева Татьяна Александровна (арендодатель) и предприниматель Кидалинский Михаил Александрович (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения в соответствии с которым арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду нежилое помещение общей площадью 53,7 кв. м, из них торговый зал - 41,5 кв. м, расположенное на 1-м этаже 2-х этажного дома (ком. 1, 2 - 3 - 6, 4, 5), литер А по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. Буденовский, 67/50, кадастровый (или условный) номер 61:44:08 19 30:01:24.2/60:230/8:А для использования его под магазин.
Подпунктом 2.1.1 договора пункта 2.1. договора предусмотрено, что арендодатель обязался предоставить арендатору в течение 5 (пяти) календарных дней с момента подписания данного договора, помещение по приемосдаточному акту, в котором должно быть подробно описано техническое состояние помещения и другие обязательные данные согласно условиям данного договора, с подключенным отдельным телефонным номером и с пакетом документов, обеспечивающих нормальную эксплуатацию помещения.
Согласно п. 3.4. договора арендатор обязался производить оплату ежемесячно путем перечисления с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя с первого по десятое число каждого месяца, начиная с первого месяца аренды. Стоимость аренды составляет 60 000 рублей.
Срок аренды сторонами установлен пунктом 4.1 договора, а именно: с 01.01.2009 г. по 01.12.2009 г.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
26.12.2009 г. стороны подписали передаточный акт N 2 к договору аренды нежилого помещения от 26.12.2008 г., из которого следует, что предприниматель Кидалинский М.А. (арендатор) принял нежилое помещение, указанное в п. 1.1. договора, без недостатков, на срок, оговоренный в договоре. Следовательно, передача имущества в аренду осуществлена в соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При разрешении первоначального иска суд первой инстанции исходил из того, что одним из случаев досрочного расторжения договора согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Между тем, вне зависимости от оснований расторжения договора аренды обязанность по доказыванию обстоятельств, активизирующих применение такого способа защиты как расторжение договора, лежит на истце, в силу предписаний ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Следует признать, что из содержания обжалованного судебного акта невозможно усмотреть, какие именно обстоятельства для целей расторжения договора суд посчитал доказанными. Суд указал на то, что стороны не достигли согласия в вопросе о расторжении договора аренды, затем привел переписку сторон, и указал, что участники арендных отношений пришли к убеждению о невозможности продления арендных отношений. При таком положении дел суд посчитал требования о расторжении договора обоснованными.
Между тем убеждение сторон о невозможности продолжение арендных отношений должно быть объективировано соглашением сторон о расторжении договора.
Расторжение договора решением суда, по требованию одного из контрагентов со ссылкой на конкретные обстоятельства, с которыми истец сопрягает расторжение, предопределяет ряд вопросов взаимодействия сторон, в частности, вопрос о возможности взыскания убытков.
По мнению апелляционного суда, истец по первоначальному иску - предприниматель Кидалинский Михаил Александрович обязанность по доказыванию не выполнил.
В обоснование иска о расторжении договора истец предприниматель Кидалинский М.А. представил: докладные своих сотрудников о том, что в помещении магазина холодно; запись в книге отзывов и предложений и акт от 20.02.2009 г. о непредоставлении коммунальных услуг - л.д. 20-27.
Между тем, докладные сотрудников являются внутренними документами самого же истца и доверия у апелляционного суда не вызывают, запись в книге отзывов и предложений совершена неустановленным лицом (нет даже расшифровки подписи), акт от 20.02.2009 г. подписан неким Петрушиным К.А. (не указаны паспортные данные этого лица и место его жительства).
Согласно подпункту 2.1.3 пункта 2.1 договора арендодатель обязался обеспечивать арендуемое помещение электроэнергией, отоплением, а также услугами по холодному водоснабжению и канализации и другими коммунальными услугами, если по данному помещению водоснабжающие, энергоснабжающие коммунальные предприятия и организации не заключают прямые договоры.
В соответствии с подпунктом 2.2.7. пункта 2.2. договора арендатор обязался при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом арендодателю.
Арендатор не доказал, что обращался к арендодателю с заявлениями об аварийном состоянии электротехнического оборудования. Письмо арендатора в адрес арендодателя без даты составления и в отсутствие доказательств отправки (вручения) арендодателю (л.д. 12) таким доказательством признано быть не может
Из материалов дела видно, что помещение расположено на первом этаже двухэтажного здания, следовательно отсутствие отопления могло быть доказано надлежащими средствами доказывания - актом энергоснабжающей организации или актами управляющей компании в сфере ЖКХ или актом Роспотребнадзора. Из текста договора аренды и технического паспорта видно, что помещение имеет отопление на электрической энергии (л.д. 54). Суд учитывает, что передаточный акт во исполнение договора аренды был подписан 26.12.2008 г., т.е. в отопительный период, следовательно, даже при минимальной степени внимательности не обнаружить, что помещение не отапливается, было невозможно. Кроме того, из пояснений сторон следует, что на момент подписания договора аренды от 26.12.2008 г. истец по первоначальному иску уже арендовал это помещение по ранее заключенному договору аренды, следовательно, состояние отопления на момент подписания договора аренды от 26.12.2008 г. истца Кидалинского М.А. устраивало. Истец Кидалинский М.А. не представил доказательств поломки отопительного оборудования после подписания договора и передаточного акта, следовательно, обязанность по доказыванию истцом по первоначальному иску не выполнена, поэтому в удовлетворении первоначального иска следует отказать.
Из положений п. 1. и п. 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель (в отличие от продавца) отвечает перед своим контрагентом не за любые недостатки переданного в аренду имущества, а только за такие недостатки, которые во-первых, полностью или частично препятствуют пользованию имущества, во-вторых, не являются явными, т.е. не были и не должны были быть известны арендатору, обнаружены им во время осмотра имущества. Именно данные условия являются основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в соответствии с п. 2 части первой ст. 620 ГК РФ.
Оба условия должны наличествовать одновременно. Данные условия истцом не доказаны.
Обстоятельства дела, оцениваемые в совокупности, свидетельствуют об отсутствии существенного нарушения договора аренды со стороны арендодателя, которое бы позволяло арендатору требовать расторжения договора в судебном порядке.
Не доказано непротиворечивым кругом достаточных доказательств и наличие основания для досрочного расторжения договора аренды, указанное в п. 4 части первой ст. 620 Кодекса: состояние имущества, не пригодное для использования, в силу обстоятельств, за которые
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 n 15АП-9744/2009 по делу n А32-13828/2009 По делу о взыскании задолженности по договору оказания транспортных услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также