Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2009 по делу n А53-1284/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-1284/2009

15 октября 2009 г.                                                                              15АП-6260/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Андрющенко О.А. по доверенности от 09.07.2008,

от ответчика: Армист В.С. по доверенности от 25.03.2009, Лавринченко О.Н. по доверенности от 17.09.2009,

муниципального унитарного предприятия «Стройзаказчик» - Жиглатая Н.С. по доверенности от 01.09.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Зерноградского района Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2009 по делу № А53-1284/2009,

принятое в составе судьи Тер-Акопян О.С.,

по иску Комитета по управлению имуществом администрации Зерноградского района Ростовской области, г.Зерноград

к Зерноградской районной организации Ростовской областной организации «Всероссийское общество инвалидов», г.Зерноград

при участии третьих лиц: муниципального унитарного предприятия «Стройзаказчик», г.Зерноград

Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, г.Ростов-на-Дону

о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 744165,07 руб.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Зерноградского района Ростовской области (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Зерноградской районной организации Ростовской областной организации «Всероссийское общество инвалидов» (далее ЗРО РОО ООО «ВОИ») о взыскании 876 руб. 55 коп.- задолженности по арендной плате; 743288 руб.52 коп.- пени (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых определением суда от 07.05.2009 в порядке ст.49 АПК РФ (т. 2,л.д. 182-183)).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды от 10.10.2006 №56.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2009 с Зерноградской районной организации Ростовской областной организации Общероссийской общественной организации «Всероссийское общество инвалидов» в консолидированный бюджет Ростовской области взыскано 67611 руб. 86 коп.- неустойки; в остальной части иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что спорный договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации. Наличие в договоре аренды условия о распространении его действия на период предшествующий заключению не порождает обязательств по внесению арендной платы за указанный период, а является основанием для внесения платы за фактическое пользование земельным участком. Ответчик необоснованно распространяет действие данного условия договора на период с момента принятия решения Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района №153 от 22.08.2006, между тем, фактически, земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 10.10.2006. Суд первой инстанции и установил наличие переплаты по арендной плате в размере 36603,55 руб., в связи с чем, отказал Комитету в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате. До момента заключения договора аренды от 10.10.2006, то есть до его регистрации (16.05.2007) ответчиком не могли быть нарушены договорные обязательства, поскольку в указанный период между сторонами имели место лишь отношения, основанные на фактическом пользовании ответчиком земельным участком, судом первой инстанции отказано во взыскании неустойки за период с 15.11.2006 по 16.05.2007 (регистрация спорного договора аренды). На основании ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер пеней уменьшен с учетом переплаты до 67611,86 руб.

Комитет по управлению имуществом администрации Зерноградского района Ростовской области в порядке, предусмотренном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2009 отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. Истец указал, что суд необоснованно произвел расчет просрочки платежей с 16.05.2007 (с момента государственной регистрации договора), между тем, регистрация договора носит заявительный характер, а предоставление документов на государственную регистрацию является обязанностью арендатора (п.8.4. договора). Отклоняя доводы истца об оплате аренды и пени за их просрочку до государственной регистрации договора аренды суд первой инстанции не учел принцип платности использования земель. При пересчете пени за просрочку внесения арендных платежей суд первой инстанции не учел просрочку за 2008 год. В дополнении к апелляционной жалобе Комитет указал, что суд первой инстанции необоснованно признал не подлежащими применению правила п.2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности распространении действия условий договора на период до его заключения. Арендатор (субарендатор) принял на себя обязательство по внесению арендных платежей за весь период действия договора, а не до ввода в эксплуатацию объекта, как это указало МУП «Стройзаказчик» в отзыве на апелляционную жалобу. По мнению истца, суд первой инстанции неправомерно уменьшил размер неустойки со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем, высокий процент неустойки сам по себе не является основанием для ее уменьшения.

ЗРО РОО ООО «ВОИ» в отзыве апелляционную жалобу не признала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.  По мнению ответчика суд первой инстанции при разрешении спора по существу обосновано исходил из того, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им объекта аренды в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора (п.6 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 №66). В силу положений п.1 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда нет оснований признавать, что арендатором нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения и удовлетворять иски о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора. Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи 10.10.2006 и с учетом положений статей 611,614 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.3.3. договора аренды, обязанность по внесению платы за фактическое пользование земельным участком возникла у ответчика с указанной даты.

МУП «Стройзаказчик» в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Указало, что строительство объекта на спорном земельном участке было окончено, что является основанием для прекращения арендных отношений. Договором аренды от 10.10.2006 и договором субаренды №7 предусмотрено, что договор вступает в действие с момента государственной регистрации, а арендная плата начисляется с момента заключения договора.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представители ЗРО РОО ООО «ВОИ» и МУП «Стройзаказчик» апелляционную жалобу не признали, просили решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в судебное заседание не явилось. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившегося третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Комитета по управлению имуществом администрации Зерноградского района от 22.08.2006 №153 Зерноградской районной организации Ростовской областной орга­низации Общероссийской общественной организации «Всероссийское общество инвалидов» предоставлен земельный участок из земель поселений, общей площадью 5575 кв.м., в аренду сроком на 3 года.

Между Комитетом по управлению имуществом администрации Зерноградского района (арендодатель) и ЗРО РОО ООО «ВОИ» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка от 10.10.2006 №56, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок общей площадью 5575 кв.м., относящийся к категории «земли поселений» с кадастровым №61:12:04 03 39:0034, расположенный по адресу: г.Зерноград, ул.Специалистов, 63 под социальное жилищное строительство в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2006.

В п. 2.1 договора аренды от 10.10.2009 №56, стороны согласовали, что срок аренды, составляет 3 года с 22.08.2006 по 22.08.2009.

Договор аренды от 10.10.2006 №56 был зарегистрирован 16.05.2007 о чем в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации №61-61-16/015/2007-229 (т.3,л.д.10).

Согласно п.3.1 договора годовой размер арендной платы на момент его подписания составляет 360591 руб. Арендная плата по условиям п. 3.2 договора вносится ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 15 ноября текущего года.

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком, Комитет обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в размере 876,55 руб. и пени в размере 743 288 руб. 52 коп. за период с 15.11.2006 по 01.01.2009.

Судом установлено, что истцом задолженность по арендной плате рассчитана с 22.08.2006, с учетом положений пункта 2.1 договора о сроке аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 4 и 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое в отношении недвижимого имущества может быть оспорено только в судебном порядке.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно указал, что договор аренды от 10.10.2006 №56 считается заключенным с 16.05.2007, то есть с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, договор аренды земельного участка, подлежащий государственной регистрации, в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации.

В пункте 3.3 договора аренды от 10.10.2006 стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется с момента предоставления участка на основании решения КУИ администрации Зернорградского района №153 от 22.08.2006.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правыми актами (статья 422). Пункт 2 статьи 425 ГК РФ предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного или договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора вносить арендную плату корреспондируется с обязанностью арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование или во временное пользование в соответствии с условиями договора.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что  арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

При этом, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности