Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 по делу n А32-14518/2006. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

том числе находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209, 214 ГК РФ, если иное не следует из данного Закона.

Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.

На момент подписания турбазой «Изумруд» договора аренды действовало постановление Правительства Российской Федерации от 10 февраля 1994г. №96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» (признано утратившим силу Постановлением Правительства РФ от 14 апреля 2003г. №217). Согласно п.5  этого Постановления к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

В соответствии с Указом Президента РФ от 14 октября 1992г. №1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утв. Постановлением Правительства РФ  от 4 декабря 1995г. №1190, Госкомимуществу России предоставлено полномочие наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России.

Распоряжением Правительства РФ от 12 апреля 1996 № 591-р была определена ведомственная принадлежность курорта и рекреационной зоны в границах округов санитарной охраны г.Геленджик: администрация Краснодарского края.

Согласно Типовому положению и Положению о комитете по управлению государственным имуществом Краснодарского края, утв. решением малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 09.12.92 № 395, последний является органом государственной власти субъекта Российской Федерации (Краснодарского края) и одновременно территориальным агентством Госкомимущества России (на основании Распоряжения Госкомимущества России от 05.02.92 N 45-р), действующим в пределах предоставленной ему компетенции.

Пунктом 1.6 Типового положения установлен запрет делегирования полномочий комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края комитетам по управлению муниципальным имуществом в части управления, распоряжения федеральной собственностью.

Таким образом, в силу положений п.3 ст.214, ст.125 ГК РФ в рассматриваемый период полномочиями на заключение от имени Российской Федерации договоро аренды был наделен комитет по управлению государственным имуществом Краснодарского края.

Следовательно, договор аренды от 18.08.1998 подписан ЗАО «Турбаза «Изумруд» с неуполномоченным лицом (Администрация пос. Архипо-Осиповка) и в силу положений ст. 168, 209, 214  ГК РФ, п.6, 8 ст.2  Федерального закона от 14 марта 1995г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» является ничтожной сделкой.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, в данном случае не порождает арендных отношений между ЗАО «Турбаза «Изумруд» и Администрацией пос. Архипо-Осиповка. Соответственно, ЗАО «Турбаза «Изумруд» не могло передать ООО «Колл-Тек» права арендатора по договору аренды от 18.08.1998.

Между тем ничтожность договора аренды от 18.08.1998 в данном конкретном случае не приводит к отсутствию у истца титульных прав на спорный земельный участок.

В материалы дела представлено землеустроительное дело (т.3,л.д.34-112) по отводу земель в п.Архипо-Осиповка турбазе «Изумруд» (копия), в том числе государственный акт на право пользование землей А-I №038124, выданный туристической базе «Изумруд» 17 мая 1990 года (т.3,л.д.99), государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей 1993 года серии КК-2 № 40855300001210 (т.3,л.д.109), согласно которому товариществу с ограниченной ответственностью туристической базе «Изумруд» постановлением главы администрации п.Архипово-Осиповка от 08.12.1993 №615 было предоставлено в бессрочное (постоянное) пользование 7.6050 гектаров земель для размещения зданий туристско-экскурсионного производства (три земельных участка №№1, 2 и 3).

В указанный период действовала ст.23 Земельного кодекса РСФСР 1991 года (признана недействующей Указом Президента РФ от 24 декабря 1993г. №2287), которая предоставляла администрации муниципального образования право распоряжаться земельными участками, расположенными в пределах черты муниципального образования и находившимися до приватизации в федеральной собственности, путем передачи их в бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование и аренду (независимо от наличия на данных участках недвижимого имущества).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что спорные земельные участки были предоставлены турбазе «Изумруд» правомерно, в соответствии с положениями действовавшего законодательства.

Правопреемство от товарищества с ограниченной ответственностью «Изумруд»  к АОЗТ «Изумруд» и ЗАО «Турбаза Изумруд» установлено арбитражными судами при рассмотрении дела №А32-20725/01-21/457-2002-41/289-2004-16/10. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 декабря 2004г. №Ф08-5210/04 установлено, что товарищество с ограниченной ответственностью «Изумруд» создано членами трудового коллектива турбазы «Изумруд» в 1991г. В 1994г. в качестве правопреемника ТОО «Изумруд» было зарегистрировано АОЗТ «Турбаза «Изумруд», которое в 1996 году перерегистрировалось в закрытое акционерное общество. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 декабря 2004г. №Ф08-5210/04 было признано право собственности ЗАО «Турбаза «Изумруд» на объекты недвижимости, отчужденные впоследствии истцу по настоящему делу, что подтверждается сопоставлением перечней объектов, указанных в определении о разъяснении постановления кассационной инстанции от 24 марта 2005 года по делу №А32-20725/01-21/457-2002-41/289-2004-16/10, договора купли-продажи недвижимого имущества от 13 апреля 2006 года, заключенного между ЗАО «Турбаза «Изумруд» и ООО «Колл-Тек»,  акта сдачи-приемки недвижимого имущества  от 19 апреля 2006 года, свидетельств о государственной регистрации права собственности ООО «Колл-Тек».

Как следует из постановления главы администрации поселка Архипо-Осиповка от 23.07.1998 №119, указанный акт был направлен на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования АОЗТ «Изумруд» земельным участком в границах, обозначенных на плане, общей площадью 76050 кв.м. Наличие у АОЗТ «Изумруд» права постоянного (бессрочного) пользования земельным участками, которые предоставлялись в аренду, на момент подписания договора подтверждалось государственным актом серии КК-2 № 40855300001210 (т.3,л.д.109) и не оспаривалось Администрацией поселка Архипо-Осиповка.

Поскольку у Администрации поселка Архипо-Осиповка в 1998 году отсутствовали полномочия на заключение договора аренды земельного участка, отнесенного к федеральному уровню собственности, у ЗАО «Турбаза «Изумруд» сохранилось право бессрочного пользования земельным участком.

В соответствии со ст. 37 ЗК РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимого для ее использования. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ (п.13 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Согласно п.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 года

Таким образом, истцу, как покупателю объектов недвижимости, перешло право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под проданными объектами и необходимый для их эксплуатации, которое он обязан переоформить на право аренды до 1 января 2010 года

В соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В связи с приобретением объектов недвижимости, входящих в имущественный комплекс турбазы «Изумруд» ООО «Колл-Тек» получило право на использование спорного земельного участка (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации), которое может быть защищено с использованием правовых средств, указанных в статьях 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка.

Пункты 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации определяют, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Из государственного акта серии КК-2 № 40855300001210 усматривается, что спорный земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для размещения турбазы «Изумруд» Следовательно, нахождение на данном земельном участке спорного строения, возведенного  ООО «Гюмри», препятствует собственнику имущественного комплекса турбазы «Изумруд» использовать данный участок по его прямому назначению, что противоречит основополагающему принципу земельного законодательства – целевое использование земель (ст.1 ЗК РФ).

Поскольку материалами дела подтверждается наличие у истца титула на спорный земельный участок, а ответчик не представил доказательства законности размещения спорной постройки в границах принадлежащего истцу участка исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

В кадастровом плане спорного земельного участка указано, что площадь его ориентировочна и сведения об участке подлежат уточнению при межевании. Однако, в случае выявления в процессе межевания ООО «Колл-Тек» излишней площади земельного участка, предоставленного для использования объектов недвижимости, и при наличии согласия органа, уполномоченного на распоряжение землей, расположенной в первой зоне санитарной охраны курорта Геленджик, ООО «Гюмри» вправе оформить предусмотренные законом документы на использование земли под спорным строением. На момент рассмотрения спора согласие уполномоченного собственником земельного участка органа на предоставление ответчику земельного участка отсутствует. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 24 декабря 2008 года № Ф08-7342/2008.

ООО «Гюмри» в апелляционной жалобе просило применить последствия пропуска истцом срока исковой давности в связи с чем, отказать в удовлетворении исковых требований.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности до вынесения решения судом первой инстанции, что исключают возможность применения судом апелляционной инстанции последствий пропуска срока исковой давности (п.2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.266,268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, возведение ответчиком спорной постройки на земельном участке истца приводит к длящемуся нарушению права законного владельца. Следовательно, к требованиям об освобождении земельного участка от спорного строения, срок исковой давности не применятся в силу положений ст.208,304 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что дело не было рассмотрено судом первой инстанции по существу отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Из протокола судебного заседания от 06.07.2009 следует, что в судебном заседании был объявлен перерыв до 13.07.2009 11 час. 30 мин. Телеграммы с уведомлением были отправлены сторонам со следующим текстом «в судебном заседании объявлен перерыв до 13.07.2009г. в 11:30 час. Явка сторон строго обязательна». Также в телеграмме были указаны адрес Арбитражного суда Краснодарского края, номер кабинета, в котором будет проводится судебное заседание и